5.2Доходный подход к оценке собственности

5.2.1 Определение чистого дохода

Пример расчета чистого дохода на основе составления отчета о доходах и расходах:

1. Потенциальный валовой доход (ПВД)

Офис 1 100 * 300 = 30000

Офис 2 100 * 400 = 40000

Офис 3 100 * 500 = 50000

Итого: 120 000

Прочие доходы 12 000

Потери арендной платы

Офис 1 0,08 2400

Офис 2 0,07 2800

Офис 3 0,05 2500

Итого: 7700

2. Действительный валовой доход (ДВД) 124 300

Расходы

а) Переменные

расходы на управление (8% ДВД) 9944

зарплата персонала с отчисл. 12 000

коммунальные услуги 1500

эксплуатационные и текущие расходы 10 000

содержание территории 3000

уборка помещений 500

охрана 10 000

прочие 1000

Всего 47944

б) Постоянные

налоги на имущество 16 000

страхование 1000

прочие 1000

Всего 18 000

в) Резервы на замещение

Линолеум 297

Кровля 500

Сантехника 1000

Всего: 1797

Итого расходы: 67 741

3. Чистый операционный доход (ЧОД) 56 559

5.2.2 Определение коэффициента капитализации Прогнозируется снижение стоимости капитала

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

Кредит в 1000 руб. выдан на 4 года под 12% годовых. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 25% (100% / 4 года). Коэффициент капитализации составит 25% + 12% = 37%. Каждый год будет возвращаться 25% от основной суммы кредита в 1000 руб. и 12% дохода на инвестиции. Возврат инвестированной суммы составит 250 руб. в год. В первый год доход на инвестиции составит 120 руб. Во второй год остаток от инвестированной суммы составит 750 руб., поэтому доход на инвестиции составит 90 руб. После двух лет от основной суммы останется только 500 руб., поэтому доход на инвестиции за третий год составит 60 руб. На четвертый год от основной суммы остается 250 руб. и выплаты процентов равны 30 руб.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда)

При кредите в 1000 руб., выданном на 4 года под 12% годовых, ежегодный платеж составит 329,23 руб. (по 6 колонке таблицы для 12% взнос на амортизацию единицы).

Рис. 4.1 − Прямолинейный возврат капитала

Р ис. 4.2 − Возврат капитала по фонду возмещения и ставке

дохода на инвестиции

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда)

Допустим, что инвестиционный проект предусматривает 12%-ный доход на инвестиции в течение 4 лет. Суммы, получаемые в счет возврата инвестиций, могут быть реинвестированы только по ставке в 5%. Фактор фонда возмещения при 5% на 4 года равен 0,232 (из таблицы для 5% 4 года), то коэффициент капитализации составит 0,12 + 0,232 = 0,352. Выплаты в этом случае также будут равными ежегодными.

Частичное возмещение капитала: разделение на составляющие

Разделение на составляющие заключается в разделении инвестиций на инвестиции, относящиеся к земле, и инвестиции, относящиеся к зданиям. Считается, что доход от земли и ее стоимость (например, 50%) будут оставаться постоянными на протяжении неограниченного периода времени. Доход, приписываемый зданию, будет постепенно снижаться, поэтому 50% инвестиций должны быть возвращены к концу срока. Норма возврата инвестиций для зданий 25% в год при 50% от общей суммы составит 12,5%. Следовательно, коэффициент капитализации для всей собственности − 12% + 12,5%= = 24,5%.

Структура полученного коэффициента капитализации:

Здание:

Доход на инвестиции 12% на 50% от суммарных 6%

Возврат инвестиций 25% на 50% от суммарных 12,5%

Земля:

Доход на инвестиции 12% на 50% от суммарных 6%

Возврат инвестиций: не применяется 0%

Коэффициент капитализации 24,5%