Введение

Дисциплина «Теория и практика оценочной деятельности» изучается в цикле общепрофессиональных дисциплин студентами экономических специальностей, в том числе специальности «Антикризисный управляющий».

Дисциплина предназначена для формирования знаний о теоретических, методических и практических подходах к оценке различных видов собственности. В процессе изучения дисциплины студенты изучают цели, задачи, принципы оценки собственности, подходы к оценке различных видов имущества, сферу их применения, а также правовые основы и порядок работ по проведению оценки. При изучении данной дисциплины предполагается, что студент уже изучил ряд экономических дисциплин, в том числе «Экономика», «Бухгалтерский учет».

В процессе обучения студент должен выполнить три контрольные работы. Изучение дисциплины заканчивается экзаменом.

1Содержание лекционного курса

1. Основные понятия оценки. Общие определения. Дата оценки. Виды имущества, подлежащего оценке. Цели оценки. Виды стоимости. Принципы оценки. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику.

2. Правовые аспекты оценки собственности. Юридическое понятие недвижимого имущества. Право собственности на недвижимость, включая землю. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке. Оценка прав собственности. Особенности права собственности на жилое помещение. Защита вещных прав. Особенности права собственности на земельные участки. Регулирование земельных отношений. Ограничение прав собственности на земельные участки. Изъятие земельного участка у собственника. Частичные права собственности. Законодательство и стандарты оценочной деятельности.

3. Основные подходы и этапы проведения оценки. Этапы проведения оценки. Подготовительный этап. Этап сбора информации. Этап расчета стоимости объекта оценки. Заключительный этап.

4. Шесть функций денежной единицы. Основные понятия. Начисление простых процентов. Накопление суммы денежной единицы. Текущая стоимость денежной единицы (текущая стоимость реверсии). Текущая стоимость единичного аннуитета. Обычный аннуитет. Авансовый аннуитет. Использование двух факторов текущего процента: текущей стоимости единицы и текущей стоимости обычного аннуитета. Использование различных ставок дисконта (расщепленных коэффициентов). Повышающиеся или снижающиеся потоки доходов. Взнос на амортизацию денежной единицы. Накопление (рост) единицы за период. Фактор фонда возмещения. Учет инфляционного обесценения денег в принятии финансовых решений.

5. Доходный подход к оценке собственности. Общие принципы оценки недвижимости по доходу. Основные этапы оценки доходным методом. Определение чистого дохода. Метод капитализации доходов. Стоимость капитала (основной суммы) не меняется. Прогнозируется снижение стоимости капитала. Частичное возмещение капитала. Разделение на составляющие. Прогнозируется повышение стоимости капитала. Определение коэффициента капитализации. Метод прямой капитализации. Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала (ипотечно-инвестиционного анализа). Метод рыночной экстракции (выжимки) для идентичных объектов. Кумулятивный метод (метод кумулятивного построения). Достоинства и недостатки метода капитализации дохода. Метод дисконтирования денежных потоков (последовательного дисконтирования). Общая характеристика и область применения. Прогнозирование денежных потоков. Определение остаточной стоимости объекта. Определение ставки дисконта. Определение взвешенного дохода. Достоинства и недостатки доходного подхода.

6. Сравнительный (рыночный) подход. Метод прямого сравнительного анализа продаж. Основные этапы метода сравнительного анализа продаж. Поправки, влияющие на стоимость объекта. Определение величины поправок с помощью анализа парных продаж. Определение величины поправок с помощью регрессионного анализа. Последовательность внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов. Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора. Достоинства и недостатки сравнительного подхода.

7. Затратный подход к оценке собственности. Область применения. Ограничения на применение затратного подхода. Технология применения для оценки объектов недвижимости. Определение рыночной стоимости земельного участка. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения. Определение износа объекта недвижимости. Физический износ. Функциональный (моральный) износ объекта. Внешний (экономический) износ. Достоинства и недостатки затратного подхода.

8. Согласование результатов оценки. Содержание и порядок сдачи отчета об оценке.

9. Оценка земельных участков. Особенности земли как товара. Специфика земельного участка как объекта оценки. Категории использования земли. Зонирование городских земель. Факторы, определяющие цену городских земель. Виды стоимости земельного участка. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Методы оценки земельных участков. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Анализ земельного участка с точки зрения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования.

10. Оценка недвижимости. Особенности рынка недвижимости. Классификация объектов недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Основные виды сделок с недвижимостью. Выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости. Методика оценки квартир. Оценка торговых помещений. Методы оценки гостиниц. Оценка офисов.

11. Ипотечное кредитование. Кредиты с «шаровым» платежом. Кредиты с фиксированным платежом основной суммы. Совместное участие. Нарастающие платежи. Обратный аннуитет. Переменная ставка. Канадский ролл-овер. Завершающая ипотека.

12. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Цели оценки и виды стоимости. Классификация и идентификация машин и оборудования. Виды износов машин и оборудования. Физический износ машин и оборудования. Диагностика износа. Функциональное и экономическое устаревание. Функциональное устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами. Функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами. Экономическое устаревание. Доходный подход к оценке машин и оборудования: метод капитализации прибыли; метод дисконтирования чистых доходов; метод равноэффективного аналога. Рыночный подход: информационное обеспечение; метод прямого сравнительного анализа продаж; метод статистического моделирования. Затратный подход: расчет по цене однородного объекта; поэлементный (поагрегатный) расчет; анализ и индексация затрат; расчет себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам. Достоинства и недостатки затратного подхода к оценке оборудования.

13. Оценка и переоценка основных фондов. Индексный подход к переоценке основных фондов. Полная и остаточная восстановительная стоимость.

14. Оценка инвестиционных проектов. Технология оценки инвестиционных проектов. Сравнение инвестиционных проектов.