5.5.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Для рассматриваемого участка возможно несколько вариантов его застройки.

Стратегия застройки Стоимость застройки

Жилая застройка 4 500 000 руб.

Торговый центр 7 215 000 руб.

Офисное здание 5 770 000 руб.

Сопоставим различные варианты застройки на основе техники остаточной стоимости земли

	Жилой проект, тыс. руб.	Торговый центр, тыс. руб.	Офисное здание, тыс. руб.
Годовой валовой доход	1 000	2 500	1 500
Минус поправка на недоиспользование и потери при сборе платежей	-50	-250	-200
Плюс прочий доход	+30	+100	+50
Действительный валовой доход	980	2 350	1 350
Минус операционные расходы	-300	-1 200	-500
Минус резерв на замещение	-30	-100	-50
Чистый операционный доход	650	1 050	800
Минус доход, относимый к зданиям и сооружениям	-590 (а)	1 010 (б)	-750 (в)
Чистый остаточный доход от земли	60	40	50
Расчетная стоимость земли при коэффициенте капитализации 12%	500 (г)	330 (д)	417 (е)

а) 4 500 000 (стоимость строительства)*0,1311(коэффициент капитализации) = 590 000 руб.;

б) 7 215 000 (стоимость строительства)*0,14(коэффициент капитализации) = 1 010 000 руб.;

в) 5 770 000 (стоимость строительства)*0,13(коэффициент капитализации) = 750 000 руб.;

г) 60 000/0,12 = 500 000 руб.;

д) 40 000/0,12 = 330 000 руб.;

е) 50 000/0,12 = 417 000 руб.;

В данном случае наибольшую стоимость земли обеспечивает вариант жилой застройки.

5.6Физический износ машин и оборудования Диагностика износа

Метод эффективного возраста

Нормативный срок службы термопластавтомата 15 лет. На основании проведенной экспертизы было установлено, что остающийся срок службы его равен 3 годам. Определить физический износ термопластавтомата.

Эффективный возраст определяется по формуле

Т_эф=Т_н – Т_ост; Т_эф=15 –3 = 12 лет.

Вычисляем физический износ:

Ф_и = 12 /15 = 0,8 или 80%.

Нормативный срок службы персонального компьютера 4 года. Он был введен в эксплуатацию в декабре 1995 года. Вследствие неполной загрузки и соблюдения условий эксплуатации эффективный возраст компьютера на 30% меньше хронологического. Определить физический износ компьютера в июне 1998 г.

Определяем хронологический возраст компьютера. С декабря 1995 г. до июня 1998 г. прошло 30 месяцев, т. е. 2,5 года.

Исходя из условия, определяем эффективный возраст компьютера:

Определяем физический износ:

Ф_и = 1,75 / 4 = 0,44.

Метод экспертизы состояния

Бывшая в эксплуатации в течение 5 лет лесопильная рама была капитально отремонтирована. По мнению двух экспертов, состояние пилорамы хорошее, по мнению одного эксперта – удовлетворительное. Определить физический износ пилорамы при условии, что весомость мнений экспертов одинаковая.

Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа

Состояние оборудования	Характеристика физического состояния	Коэффициент износа, %
Новое	Новое установленное и еще не эксплуатированное оборудование в отличном состоянии	0 5
Очень хорошее	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии	10 15
Хорошее	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в хорошем состоянии	20 25 30 35
Удовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких как подшипники, вкладыши и др.	40 45 50 55 60
Условно пригодное	Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, и других ответственных узлов	65 70 75 80
Неудовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основных агрегатов	85 90
Негодное к применению или лом	Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь	95 100

Хорошему состоянию объекта, по данным таблицы, соответствует коэффициент износа 20 – 35%. Применяя среднее значение, получим:

Ф_и1 = Ф_и2 = 0,28.

При удовлетворительном состоянии коэффициент износа 40–60%, принимаем Ф_и3 = 0,50. Так как весомость мнений экспертов одинакова, то а₁ = а₂ = а₃ = 0,33.

Отсюда получаем искомую величину:

Ф_и =0,28*0,33 + 0,28*0,33 + 0,5*0,33 = 0,35.

Метод снижения доходности

В таблице представлены данные о работе термопластавтомата в 2001 – 2002 гг. Рассчитать физический износ и заполнить последнюю строку таблицы.

Показатель, млн. руб.	Год
	2001				2002
	Квартал
	I	II	II	IV	I
Прибыль	150	150	144	142	135
Снижение прибыли	–	–	6	8	15
Фи			0,04	0,05	0,1

Прибыль в I – II кварталах соответствует эксплуатации нового термопластавтомата. Износ определяем по формуле:

Ф_иIII = (150 – 144) / 150 = 0,04; Ф_иIV = (150 – 142) / 150 = 0,05;

Ф_иI = (150 – 135) / 150 = 0,1.