- •Министерство образования и науки Российской Федерации
- •Содержание
- •Введение
- •1Содержание лекционного курса
- •2Вопросы для самостоятельного изучения
- •3Рекомендуемая литература
- •3.1Основная литература
- •3.2Дополнительная литература
- •4Пояснения для выполнения контрольных работ
- •5.1.4 Вторая (обратная) функция сложного процента: текущая стоимость денежной единицы (текущая стоимость реверсии)
- •5.1.5 Третья (прямая) функция сложного процента: текущая стоимость единичного аннуитета
- •5.1.6 Использование различных ставок дисконта (расщепленных коэффициентов)
- •5.1.7 Четвертая (обратная) функция сложного процента: взнос на амортизацию денежной единицы
- •5.1.8 Пятая (прямая) функция сложного процента: накопление (рост) единицы за период
- •5.1.9 Шестая (обратная) функция сложного процента: фактор фонда возмещения
- •5.1.10Учет инфляционного обесценения денег в принятии финансовых решений
- •5.2Доходный подход к оценке собственности
- •5.2.1 Определение чистого дохода
- •5.2.2 Определение коэффициента капитализации Прогнозируется снижение стоимости капитала
- •Частичное возмещение капитала: разделение на составляющие
- •Прогнозируется повышение стоимости капитала
- •Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала
- •Метод рыночной экстракции (выжимки) для идентичных объектов
- •5.2.3 Метод дисконтирования денежных потоков Прогнозирование денежных потоков
- •Определение остаточной стоимости объекта
- •Модель Гордона
- •2. Метод предполагаемой продажи
- •3. Капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
- •Расчет текущей стоимости методом дисконтирования денежных потоков
- •5.3Сравнительный (рыночный) подход
- •5.3.1 Определение величины поправок с помощью анализа парных продаж
- •5.3.2 Определение величины поправок с помощью регрессионного анализа
- •5.3.3 Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора
- •5.4Затратный подход к оценке собственности
- •5.4.1 Определение износа объекта недвижимости
- •5.5Оценка земельных участков
- •5.5.1 Метод сравнительного анализа сопоставимых продаж
- •5.5.2 Метод развития (освоения) земельного участка
- •5.5.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •5.6Физический износ машин и оборудования Диагностика износа
- •Приложение
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
- •6 Функций денег
5.5Оценка земельных участков
5.5.1 Метод сравнительного анализа сопоставимых продаж
Последовательность внесения поправок в цену сопоставимой продажи земельного участка
Элементы сравнения |
Поправка, % |
Откорректированная цена, долл. |
Продажная цена |
|
100 000 |
Условия финансирования |
–5 |
-5000 |
Откорректированная цена |
— |
95 000 |
Особые условия продажи |
+10 |
+95 000 |
Откорректированная цена |
— |
104 500 |
Время продажи (рыночная тенденция цен) |
+10 |
+10 450 |
Откорректированная цена |
— |
114 950 |
Местоположение |
+5 |
+5 745 |
Откорректированная цена |
— |
120 695 |
Физические характеристики |
–10 |
-12 000 |
Стоимость оцениваемого земельного участка |
109 626 |
|
Если в данном примере не соблюдать строгую последовательность внесения поправок, а сложить процентные поправки (25% – 15% = 10%) и полученный результат отнести к цене сопоставимой продажи, то скорректированная продажная цена составит 110 000 долл., т. е. такая процедура повлекла ошибку в цене около 400 долл. (или 0,5%). Эта ошибка может быть еще больше или меньше, если вводить поправки в другой последовательности.
Поправки могут вноситься как на всю продажную цену сопоставимого участка, так и на удельную цену — 1 м2, 1 сотка, 1 га.
5.5.2 Метод развития (освоения) земельного участка
Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 8 га, разбить его на 32 индивидуальных участка, построить на них дома (дачи) и продать, получив при этом прибыль. Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет 800 тыс. долл. (25 тыс. долл. * 32 участка). Текущая стоимость издержек на освоение составила 400 тыс. долл., на управление и охрану — 20 тыс. долл. Издержки по продаже составляют 30 тыс. долл., текущие расходы (страхование, налоги и пр.) — 20 тыс., предпринимательская прибыль — 60 тыс. долл. Текущая стоимость общих издержек составляет 530 тыс. долл. Разработан график продаж, предусматривающий продажу одного индивидуального участка в месяц (т.е. выручка составляет 25 тыс. долл. в месяц). Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 12% за 32-месячный период, что составляет 681 740 долл.
Таким образом, стоимость освоенного земельного участка составит 151 740 долл. (681 740 − 530 000 = 151 740).