5.4Затратный подход к оценке собственности

5.4.1 Определение износа объекта недвижимости

Расчет физического износа здания экспертным методом

№	Наименование конструктивного элемента здания	Уд. вес констр. элемента здания	Процент износа констр. элемента	Уд. вес износа в стоимости здания (Иi)
1.	Фундамент	8	10	0,8
2.	Стены и перегородки	20	12	2,4
3.	Перекрытия	13	4	0,52
4.	Кровля	4	23	0,92
5.	Полы	5	13	0,65
6.	Проемы	11	15	1,65
7.	Отделочные работы	8	34	2,72
8.	Внутренние сантехнические и электротехнические устройства	24		0
	В том числе			0
	Отопление	1,68	20	0,336
	Холодное водоснабжение	1,04	25	0,26
	Горячее водоснабжение	0,98	23	0,2254
	Канализация	1,3	18	0,234
	Электроснабжение	11,8	12	1,416
	Вентиляция	7,2	4	0,288
9.	Прочие работы	7	15	1,05
	Итого	100		13,4694

Исходя из возраста здания и его состояния, физический износ здания составил 13,5% от его восстановительной стоимости.

Стоимость износа определится следующим образом:

С_и = И*С_в / 100.

Стоимостный метод определения физического износа

№	Элемент здания	Восстановительная стоимость, руб.	Износ, %	Накопленный износ, руб.
1.	Фундамент	51 000	30	15 300
2.	Подземные инженерные системы	6 000	10	600
3.	Сантехника и водопровод	30 000	40	12 000
4.	Электросистема	70 000	45	31 500
	Всего	157 000		59 400

Расчет внешнего износа с помощью анализа парных продаж (руб.)

Цена продажи четырехкомнатной квартиры рядом с вокзалом	350 000
Цена продажи четырехкомнатной квартиры вдали от вокзала	400 000
Разница в стоимости, вызванная близостью вокзала	50 000
Процент износа, вызванного близостью вокзала, − 50 000 / 400 000 = 0,125	12,5%

Оцениваемое складское помещение имеет юрисдикцию – полное право собственности (относительно здания и земельного участка). Склад, недавно проданный за 1 млн. руб., имеет площадь 4000 кв. м. и полностью сдан в долгосрочную аренду на 5 лет до продажи. Он располагается на арендованном у муниципалитета земельном участке. Анализ данного сегмента рынка недвижимости позволил определить рыночную арендную плату в 125 руб. за 1 кв. м. и ставку дисконтирования 25%. Необходимо определить поправку на арендованный участок и сдачу в долгосрочную аренду, а также скорректированную цену проданного склада.

1. Вычислим уровень годового арендного дохода в оставшиеся 5 лет срока аренды при ставке дисконтирования 25%, исходя из текущей стоимости склада 1 млн. руб.

РМТ = PV * фактор взноса на аморт. (25% 5 лет 6 кол) =

= 1 000 000 * 0,37185 = 371850 руб.

2. Определим величину расчетной (контрактной) арендной платы за 1 кв. м. складского помещения:

371850 / 4000 = 93 руб.,

т. е. величина расчетной арендной платы меньше рыночной на 32 руб.

3. Определим величину упущенной выгоды от продажи склада в соответствии с заниженной арендной платой:

PV = PMT * фактор текущ. ст-ти ан. (25% 5 лет 5 кол.) *4000 =

= 32 * 2,68928 * 4000 = 344 227 руб.

4. Определим стоимость земельного участка, сданного в аренду, если рыночное значение коэффициента капитализации для земли − 8%, годовая арендная плата – 8850 руб.

V = I / R = 8850 / 0,08 = 110625 руб.

5. Величина корректировки цены продажи склада:

344 227 + 110 625 = 454 852 руб.,

т. е. величина скорректированной цены проданного склада в соответствии с его юрисдикцией относительно оцениваемого составляет:

1 000 000 + 454 852 = 1 454 852 руб.

1 454 852 / 4000 = 363,7 руб./ кв. м. – стоимость 1 кв. м. при полном праве собственности;

1 000 000 / 4000 = 250 руб./ кв. м. – стоимость 1 кв. м. при обременении арендой и земле муниципалитета.