5.3Сравнительный (рыночный) подход

5.3.1 Определение величины поправок с помощью анализа парных продаж

Парные продажи, используемые для определения поправки на наличие балкона.

	Продажная цена, руб.
	Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Квартира с балконом	185000	194000	188000	191000	191000
Квартира без балкона	169000	178500	172750	175000	174500
Разница	16000	15500	15250	16000	16500
Среднее=15850		Медиана=16000		Мода=16000
Установленная поправка: 16000 руб.

Оценщик выявил три сопоставимых дома. Все они одинакового размера с объектом оценки, имеют точно такое же число комнат и такие же удобства. Оценщик нашел следующую информацию.

Сопоставимый объект	Продажная цена, руб.	Качество по сравнению с объектом оценки
Дом 1	618000	Лучше
Дом 2	610000	Хуже
Дом 3	612000	Чуть хуже

Разброс цен между сопоставимыми объектами составляет лишь 6000 руб., или менее 1%. Исходя из этих данных, оценщик с уверенностью может оценить свой объект в 615000 руб.

5.3.2 Определение величины поправок с помощью регрессионного анализа

а) Данные исследования рынка показали, что цена одного квадратного метра нежилого помещения составляет 821,4 руб. Площадь оцениваемого объекта недвижимости составляет 1738 кв. м., необходимо определить стоимость объекта недвижимости.

В = 821,4 руб.

Х = 1738 кв. м.

V_p = 821,4*1738 = 1427590 руб.

б) В дополнение к данным из примера А эксперт-оценщик считает, что оцениваемый объект стоит на 45000 руб. дороже из-за своего прекрасного состояния, но на 22500 руб. дешевле, поскольку расположен в экологически нездоровой зоне.

V_p = 821,4*1738+45000 – 22500 = 1450090 руб.

в) Эксперт-оценщик рассчитал, что базовая рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 1425000 руб. Однако это стоимость до внесения поправок. Поэтому эксперт-оценщик учитывает поправки на физическое состояние и местоположение из примера Б.

V_p = 1425000+45000 – 22500 = 1447500 руб.

г) Эксперт-оценщик считает, что оцениваемая недвижимость на 3% лучше по своему состоянию и на 2% хуже из-за ее местоположения. Используя вышеприведенную формулу, получаем:

V_p = 1425000*(100+3 – 2)/100= 1439250 руб.

5.3.3 Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора

Необходимо оценить двухэтажный офис. Его потенциальный валовой рентный доход составляет 1 000 000 руб. Имеется рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым.

Сопоставимые объекты	Продажная цена	Потенциальная валовая рента	Валовой рентный мультипликатор
Офис 1	6000000	1000000	6,00
Офис 2	7500000	1280000	5,86
Офис 3	4500000	740000	6,08

Итоговый валовой рентный мультипликатор – 6,00.

Тогда 1000000*6,00 = 6000000 руб. – составляет стоимость оцениваемого офиса.