6.2.6. Ипотечный кредит

Ипотека — залог земли, недвижимого имущества. Ипо­тека оформляется договором между залогодателем и за­логодержателем, по которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство пе­ред залогодержателями, соглашается, что такая недвижи­мость может являться предметом претензий залогодержате­ля в связи с погашением финансового обязательства.

Ипотекой обеспечиваются следующие виды финансо­вых обязательств:

• кредиты юридических, а также физических лиц в де­нежной форме, полученные в банках;

• коммерческие кредиты юридических и физических лиц;

• иные договорные отношения по финансовым обяза­тельствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, подряд).

Залог — способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обес­печенного залогом обязательства получить удовлетво­рение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредито­рами, за исключением случаев, предусмотренных за­конодательством.

В качестве залогодателя или залогодержателя могут выступать граждане или юридические лица. Залогодате­лем при залоге имущества может быть лицо, которому предмет залога принадлежит или будет принадлежать на праве собственности, праве полного хозяйственного ве­дения.

Под предметом ипотеки понимается зарегистрирован­ная в соответствующем реестре недвижимость, иденти­фицированная договором об ипотеке.

Ипотечный кредит — особый тип экономических от­ношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Участниками кредит­ной сделки могут быть банк-кредитор, заемщик, прода­вец имущества при совершении финансовой сделки ку­пли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долго­срочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных учреждений могут быть вклады (депозиты) клиентов, выпуск и продажа ипотеч­ных облигаций, перепродажа закладных свидетельств и т.д.

Заемщиком являются физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки. Особенностя­ми залога являются, во-первых, наличие у заемщика соб­ственности, во-вторых, чтобы эта собственность прино­сила доход ее владельцу, в-третьих, пользовалась спро­сом на рынке. При залоге недвижимого имущества долж­ник номинально сохраняет свое право собственника.

В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают виды ипотеки: стандарт­ная (обычная), объединенная, чужого имущества, об­щая, условная. Стандартная ипотека, при которой зало­годатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем залога одного конкретного своего имущества. Объединенная ипотека, при которой залого­датель исполнение одного конкретного обязательства осу­ществляет путем одновременного залога нескольких сво­их имущественных объектов. Ипотека чужого имущест­ва, при которой залогодатель исполнение своего залого­вого обязательства осуществляет посредством залога иму­щества третьего лица. Общая ипотека, при которой для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собствен­никам объектов. Условная ипотека вступает в силу с мо­мента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека может быть отме­нена. Условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

Развитие ипотечного кредита позволяет включить в оборот недвижимость и мобилизовать капитал для ре­конструкции действующих и строительства новых объ­ектов основных средств. Однако ипотечное кредитование требует значительного объема аналитической и техниче­ской работы. Развитие этого вида кредита возможно при стабильном экономическом развитии страны, невысо­кой инфляции, наличии рынка капиталов и недвижимо­сти. Сегодня в Беларуси в целом сформированы необхо­димые условия для развития ипотечного кредитования.