14. Капитализация по норме отдачи с применением расчетной модели дохода

Модели дохода применяются для расчета настоящей стоимости только потока доходов.

Для получения стоимости недвижимости стоимость реверсии и других выгод, не вошедших в основной поток, должны быть добавлены к стоимости потока дохода. В случае, если договор аренды предусматривает поступление постоянного потока доходов, в зависимости от предположений относительно способа возврата капитала, возможно применение следующих методов капитализации: * капитализация по модели бесконечного потока; * капитализация методом Инвуда; * капитализация методом Хоскольда. Капитализация по модели бесконечного потока применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода, либо поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене покупки, т.е. первоначальной инвестиции. Стоимость такой недвижимости определяется путем деления дохода на подходящую норму дисконтирования. В этом случае норма дисконта (Yo) и общий коэффициент капитализации численно равны, так как начальные инвестиции полностью возвращаются при окончании проекта: Ro = Yo . Для случаев, когда стоимость недвижимости в конце проекта полностью или частично обесценивается, полный или частичный возврат начального капитала может быть осуществлен за счет потока доходов. Метод Инвуда предполагает, что доход поступает в виде простого постоянного аннуитета и дисконтируется одной нормой дисконта. Основной предпосылкой является допущение о том, что величина аннуитета соответствует полному возврату начальных инвестиций и получению дохода на капитал в течение времени поступления аннуитета. В соответствии с этими предпосылками коэффициент капитализации должен включать: * норму процента для получения дохода на капитал; * коэффициент фонда возмещения, который обеспечит полный возврат начальных инвестиций за счет формирования фонда возмещения. Указанные выше предпосылки формализуются в виде следующего выражения для коэффициента капитализации: ,

Ro = Yo + 1/Sn,

где 1/Sn- коэффициент фонда возмещения. Главной особенностью метода Инвуда является то, что формирование фонда возмещения производится по норме, равной норме прибыли для инвестиций. Практическое определение стоимости потока доходов с учетом допущений Инвуда выполняется двумя способами: * применением коэффициента взноса на амортизацию единицы; * применением общего коэффициента капитализации. Метод Хоскольда отличается от метода Инвуда тем, что формирование фонда возмещения происходит не по норме процента на инвестиции, а по безрисковой ставке. Основной предпосылкой здесь является то, что реинвестирование может быть не таким прибыльным, как начальные инвестиции, и, следовательно, повторному вложению денег присущ большой риск. Для получения настоящей стоимости прямолинейно изменяющегося аннуитета используют следующую формулу:

где d - начальный доход в конце первого периода; b - изменение дохода за период (b больше 0, если доход увеличивается); n - число периодов; An - коэффициент настоящей стоимости аннуитета при норме i процентов. Для дохода, изменяющегося по экспоненте(с постоянной нормой), настоящая стоимость экспоненциально изменяющегося аннуитета, который начинается с 1 в конце первого периода, определяется по следующей формуле: ,

где x - норма увеличения дохода; n - число периодов; i - норма дисконта.

Для дохода, который по прогнозам будет уменьшаться по экспоненте, формула преобразовывается к следующему виду: .