37. Определение рыночной стоимости объекта с использованием методов прямой капитализации и врм.

В качестве единиц сравнения используют валовый рентный мультипликатор (ВРМ), и общий коэффициент капитализации (ОКК).

1. ВРМ – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному валовому доходу.

Для применения ВРМ необходимо выполнить следующие действия:

1) оценить валовый (действительный) доход;

2) определить отношение валового (действительного) дохода и цены продажи по сопоставимым продажам аналогов(не менее 3 аналогов);

3) умножить валовый (действительный) доход от оцениваемого объекта на средневзвешенное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Цоб = ПВДо хВРМср

где Цоб – расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВДо –валовый (действительный)доход от оцениваемого объекта;

ВРМср - валовой рентный мультипликатор;

или по формуле:

Цоб = ПВДо х (Ца1/ПДВ1+ …+Цаm/ПВДаm):m

где Ца1 – цена продажи первого аналогичного объекта;

ПВД1 –валовый (действительный) доход от первого аналогичного объекта;

m – количество аналогичных объектов.

Пример:

Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом – 150000 у.е.

Аналоги	А	Б	С
Цена продажи	800000	950000	650000
Потенциальный валовый доход	160000	175000	135000
ВРМ	5	5,43	4,82

Средний ВРМ= 5+5,43+4,82:3=5,08

5,08*150000=762000-цена.

ВРМ не корректируется на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены в которых уже указаны различия.

Метод достаточно прост, но имеет недостатки:

-может применятся только в условиях развитого и активного рынка недвижимости

-в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом

-не учитывает также вероятную разницу в чистых операционных доходах сравнительных объектов.

II. ОКК

Основные этапы расчета

1. Подбор сопоставимых, в том числе по степени риска и доходов, продаж в данном сегменте рынка недвижимости.

2. Определяется усредненный коэффициент капитализации путем отношения чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене:

К кап = ЧОДа1/Ца1+ …+ЧОДаm/Цаm):m

Где К кап – общий коэффициент капитализации

ЧОД – чистый операционный доход сопоставимого аналога

3. Определяется вероятная цена продажи объекта оценки:

Ц об = ЧОД о / К кап

ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта

Пример:

Оценивается объект недвижимости ЧОД=50000 рублей.

Аналог	А	Б	С
ЧОД	5000	40000	35000 (доход за истекший год)
Продажная цена	35000	500000	350000
Коэффициент капитализации		0,08

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у А величина ЧОД не сопоставима с доходом оцениваемого объекта. А у С доход указан за прошлый год, то есть разная степень риска.

Цоб = 5000/0,08 = 625000