4. Ипотека

Ипотека как правоотношение (ГК)– залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).

Для нее характерно: оставление имущества в руках должника и обязательная государственная регистрация залога любого имущества.

Ипотека как ценная бумага – закладная, то есть долговой инструмент, удостоверяющий право залогодержателя на недвижимое имущество.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения - купля-продажа, обмен - нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки, в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров

2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Закон РФ «О залоге» «применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГК РФ.

3. Федеральный закон от 5 февраля 2004г. № 2-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ «Об ипотеке»).

Общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Об ипотеке» не установлены иные правила. Таким образом основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ «Об ипотеке».

4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с данным ФЗ.

Также должна производиться государственная регистрация самой ипотеки.

5. ФЗ «об оценочной деятельности в РФ» № 153 от 29.07.98

В некоторых случаях оценка предмета ипотеки обязательна (особенно земельные участки).

6. Гражданский процессуальный кодекс и ФЗ «Об исполнительном праве» № 119 от 21.07.97.

ФЗ определяет порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору ипотеки.

Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) основан исходя из главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в их состав. Эта цель состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость прав на названные вещи (имущество), т. е. установить специальный порядок распоряжения им (определять его юридическую судьбу). Для этого введена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регламентируемая федеральным законом от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К правовому режиму ипотеки относятся следующие положения:

1. Ипотека возможна в случае, когда недвижимость принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения,

2. Установлена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

3. Перечень объектов, относимых к недвижимым вещам, определен ГК ст.130, но не является исчерпывающим. Предметом договора об ипотеке могут быть: сооружения, находящиеся в процессе возведения; недвижимость находящаяся в аренде.

4. Купля-продажа, залог и отчуждение участков лесного фонда не допускаются.

Законодательство регулирует состав и типы сделок.

1) Основной договор – договор ипотеки, который регламентирует основные обязательства.

2) Сопутствующие договоры – кредитный договор, договор займа, договор иного обязательства (например, купля-продажа, аренда, подряд), договор о возмещении при причинении вреда.

Ипотека позволяет увеличить выделенный сектор, т.е. способствует приросту инвестиций и росту совокупного дохода.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов для организаций.

Отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты в мире предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией из-за постоянного роста рыночной стоимости залога (недвижимость)

Основные требования ипотечного кредита:

1. Сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

2. Величина ежемесячных платежей по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в РФ до 50%) за соответствующий расчетный период. Минимальный рубеж доходов 1 тыс. $.

3. При процедуре оценки финансового состоятельности используется официальное подтверждение информации о доходах заемщика.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Основные схемы ипотечного кредитования.