- •1.Роль оценки объектов и прав собственности в условиях рыночной экономике. Понятие объекта оценки.
- •2.Субъекты оценки. Участие в саморегулируемых организациях оценщиков.
- •3.Обязательность и необходимость проведения оценки.
- •4.Система информации в оценке собственности.
- •5.Правовое обеспечение оценочной деятельности. Федеральный закон рф «Об оценочной деятельности».
- •7.Национальные и международные стандарты оценки.
- •8.Экономическое содержание понятий: стоимость, цена, затраты. Классификация стоимости в оценки.
- •12.Принципы оценки собственности основанные на представлениях продавца (производителя).
- •11. Принципы оценки собственности, основанные на представлениях покупателя.
- •9.База оценки: виды стоимости в оценке и цели оценки.
- •10.Принципы оценки собственности. Принцип наилучшего использования.
- •13.Принципы оценки собственности связанные с рыночной средой.
- •22.Экономическое содержание затратного подхода к оценке собственности. Область применения и ограничения затратного подхода. Достоинства и недостатки.
- •16.Будущая стоимость единицы: экономический смысл, формула расчета.
- •17.Накопление единицы за период и текущая стоимость единичного аннуитета: экономическое содержание, способ расчета.
- •20.Ипотечная постоянная и фактор фонда возмещения: экономический смысл, формула расчета.
- •45.Экономическое содержание сравнительного подхода в оценке собственности. Область применения и ограничения. Достоинства и недостатки.
- •24. Алгоритм оценки предприятия методом чистых активов.
- •25. Алгоритм оценки предприятия методом ликвидационной стоимости.
- •30.Износ в оценке собственности. Экономический смысл, виды износа.
- •32.Доходный подход. Характеристика, методы, сфера применения.
- •33.Доходный подход в оценке бизнеса. Метод капитализации дохода.
- •39.Доходный подход в оценке бизнеса. Метод дисконтирования денежного потока.
- •45.Сравнительный подход в оценке бизнеса. Сущность, методы, достоинства и недостатки.
- •46.Сравнительный подход в оценке бизнеса. Метод отраслевых коэффициентов.
- •47.Сравнительный подход в оценке бизнеса. Метод компании аналога.
25. Алгоритм оценки предприятия методом ликвидационной стоимости.
Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает в себя несколько основных этапов:
1. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия: недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов производится в течение различных временных периодов;
2. Определяется валовая выручка от ликвидации активов;
3. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат (комиссионные юридическим и оценочным компаниям, налоги и сборы). С учетом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск;
4. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации;
5. Прибавляется (вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода;
6. Вычитаются преимущественные права на удовлетворение: выходных пособий и выплат работникам, требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженностей по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчетов с другими кредиторами.
30.Износ в оценке собственности. Экономический смысл, виды износа.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
виды:
-Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем.
-К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обуслов ленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.
32.Доходный подход. Характеристика, методы, сфера применения.
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:
· прямой капитализации доходов;
· дисконтированных денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
Применение доходного подхода имеет большое значение при анализе инвестиционных и финансовых решений в сфере недвижимого имущества.