Функция государственного учета земель.

Эта функция государственного управления, направленная на обеспечение интересов планирования использования земель и ЗУ, а также в настоящее время является способом индивидуализации ЗУ, образования их как объектов использования и объектов права граждан и ЮЛ.

Государственный учет земель осуществляется в следующих формах:

1. Основная форма – ведение государственного кадастра недвижимости

2. Инвентаризация земель, осуществляемая в процессе землеустройства и кадастровой деятельности

3. Учетная составляющая имеется и в процессе осуществления деятельности по ведению государственного мониторинга земель. В последнем случае основной задачей ведения государственного мониторинга является, прежде всего, контроль состояния земель, прежде всего, природного состояния. Кроме того, в процессе мониторинга эти данные состояния фиксируются, учитываются, т.е. вносятся в учетные документы, и впоследствии используются при определении разрешенного использования ЗУ и при планировании развития использования соответствующих территорий.

Ведение государственного кадастра недвижимости

Само слово «кадастр» происходит от латинского «капут» - податные предмет, «капитаструм» - опись податных предметов. Т.к. первоначальная функция учёта земель – фискальные цели, т.е. цели налогообложения. Во многих развитых правовых системах те или иные функции, связанные с описанием соответствующих объектов земель и их характеристикой имели место быть. В рядке случаев, также как и сейчас, эта деятельность сопряжена с последующей реализацией прав. Поэтому вторая функция кадастрового учета – индивидуализация объекта права ЗУ при его образовании и соответственно определение пределов разрешенного использования, т.к. все документы территориального планирования и зонирования также подлежат кадастровому учету, т.к. на их основании формируется разрешенное использование ЗУ.

Что касается кадастра, то в отличие от регистрации прав в СССР существовала, но не как самостоятельная функция, а производная от других способов, например, права на помещения, здания, строения, сооружения – процесс осуществлялся посредством проведения технической инвентаризации, которая сохранилась до сих пор под названием «кадастровая деятельность». Т.к. что касается земель, то эта была, прежде всего, землеустроительная деятельность и последующий кадастровый учет, который применялся в СССР и являлся инструментом урегулирования экономических отношений, и сведения о ЗУ, землях включали в себя сведения о их природных характеристиках и отнесений их к той или иной категории земель и экономическая составляющая, особенно в отношений с\х, которая называлась данными о бонитировке.

Бонитировка почв – вид деятельности, который описывал всю деятельность. Проводилась посредством описания экономических свойств ЗУ с\х назначения, которые включали не только данные о состоянии почв и возможности использования для с\х назначения, но и данные о местоположении ЗУ, их связи с объектами транспорта и т.д. Этот принцип бонитировки почв был использован широко при определении размера земельных долей при реорганизации совхозов и колхозов – при передаче ЗУ их земель с\х назначения в долевую собственность работников земель с\х назначения, а также лицам, приравненным к ним.

Кадастр и функция учета при возникновении негосударственных непубличных форм собственности, т.е. частной собственности на землю, в начале 90-х гг. был период экономического романтизма, когда была коллективно-долевая собственность не землю и не только на нее. Государственный кадастр недвижимости – это новое понимание процессов, связанных с принятие ФЗ О государственном кадастре недвижимости в 2007 году. До него был принят Закон О государственном земельном кадастре, который поставил на новый уровень систему учета ЗУ и объектов недвижимости. Сейчас этот кадастр, по сути, выводит из-под системы учета, исходя из названия, некоторые объекты. Хотя сам по себе закон предполагает, что объектом учёта являются не только объекты недвижимости, но и границы РФ, субъектов РФ, МО, т.е. объектом учета являются соответствующие объекты, относимые к объектам административно-территориального устройства.

В настоящее время введено понятие «государственного кадастра недвижимости», которое не сильно ушло от «государственного земельного кадастра».

Государственный кадастр недвижимости – информационный ресурс, систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, о границах МО, границах населённых пунктов, о тер зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, а также иных, предусмотренных настоящим ФЗ сведений (ст.1 ФЗ О кадастре недвижимости).

Установлено, что этот кадастр является федеральным информационным ресурсом, т.е. систематизированной и документированной информацией, которая принадлежит исключительно РФ.

Объектом учета являются объекты недвижимости, а также иные объекты, связанные с административно-территориальным устройством РФ.

Сведения, которые составляют государственный кадастр недвижимости находятся как на бумажных носителях, так и в электронной форме. В случае несоответствия приоритет имеют сведения, располагающиеся на бумажных носителях.

Под государственном кадастровым учетом понимаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определённой вещи. Эти характеристики называются уникальными характеристиками объектов недвижимости. А также сведения, которые подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества.

Государственный кадастр недвижимости ведется на основании принципов, установленных законом, а именно:

1. Принцип единства технологии ведения на территории РФ

Это единый порядок государственно кадастрового учета, обработки информации и составление соответствующих документов по результатам кадастрового учёта.

2. Принцип общей доступности

Выражается в том, что сведения кадастра, за исключением правоустанавливающих документов являются общедоступными. Т.е. любое лицо может запросить соответствующие сведения, и уполномоченный орган обязан эти сведения выдать.

Порядок предоставления сведений устанавливается ст.14 Закона.

3. Принцип непрерывности актуализации, содержащихся в нем сведений

Т.е. любые изменения, происходящие с объектом кадастрового учета подлежат занесению в кадастр. Например, если проводится реконструкция здания, то после ее проведения, если параметры объекта меняются, то сведения должны быть занесены в государственный кадастр, а потом на основании сведений вносятся изменения документы о регистрации. Возникают проблемы, что даже если существенно не меняется объект, например, косметический ремонт, после которого уменьшился размер помещения, то проблема с получением нового кадастрового плана из-за несоблюдения данных, поэтому нужно проходить новую процедуру по кадастру и дальнейшей регистрации прав.

Этот принцип ограничивает права правообладателей.

4. Принцип сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсов.

Например, лесной реестр, реестр водных объектов, формы учета запасов полезных ископаемых. Т.е. существует множество информационных ресурсов, учитываемых государством. Хотя, когда писался закон О кадастре недвижимости, была идея, чтобы все эти сведения существовали только в одном ресурсе, но это оказалось не просто в связи с сохранением и обеспечением государственной тайны.

5. Принцип ведения кадастра на бумажных и (или) электронных носителях и приоритет бумажных сведений по сравнению со сведениями, содержащимися на электронных носителях

Исходя из того какой объем сведений кадастра, то хранение на бумаге проблематично.

6. Принцип постоянного хранения документов

Изъятие документов либо частей кадастра не допускается. Это очень важно. По истечении определённых сроков хранения эти документы подлежат передаче в государственные архивы.

Эти сведения и документы в случае их изменения также не уничтожаются.

7. Ведение кадастра осуществляется уполномоченным государственным органом

До недавнего времени существовал единый орган учета и регистрации прав, различающийся для межселенных территорий и земель с\х назначений – управления областных исполнительных комитетов советов, а в городах учет осуществлялся службой главного архитектора. В 1993 при введении системы регистрации кадастр осуществлялся земельными комитетами. С принятием ГК РФ, которым было установлено, что регистрацию прав осуществляют органы юстиции, составляющую, связанную с регистрации прав, была передана в органы регистрационной службы. Недавно эта служба была объединена с федеральным агентством кадастра объектов недвижимости.

В характеристике объекта три составляющие:

1. Геодезические, картографические сведения, позволяющие точно определить местоположение объекта и его границы

2. Сведения кадастра, которые являются результатом деятельности кадастровых инженеров при образовании ЗУ. Образование ЗУ осуществляется в случаях отвода и предоставления из состава государственных и муниципальных земель, при разделе ЗУ, при выделе из ЗУ, при объединении ЗУ. Все эти манипуляции, производимые собственником (именно он осуществляет действия по образованию объекта), обеспечиваются посредством проведения землеустройства и кадастровой деятельности, осуществляемой кадастровыми инженерами. Первоначально были землеустроители, образовывающие ЗУ, и инвентаризаторы, осуществлявшие фактическое описание, установление, определение зданий, строений и т.д. при объединении этих людей их назвали кадастровыми инженерами.

Порядок кадастрового учета

Кадастровый учет по ст.16 закона осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости либо изменения его уникальных характеристик.

Кадастровый учет осуществляется на основании заявления о кадастровом учете и предъявляемых в установленном порядке документов, содержащих сведения об объекте недвижимости. К таковым сведения относятся по ст.7:

1. Вид объекта недвижимости

2. Кадастровый номер и дата внесения данного номера в государственный кадастр недвижимости

Порядок присвоения кадастровых номеров и общий порядок кадастрового деления в РФ устанавливается ст.5 ФЗ О ГКН. Кадастровый норм – уникальный единственный не повторяющихся на территории РФ номер объекта кадастрового учета, который формируется определенным образом. Он включает в себя:

• Кадастровые округа – обычно совпадают с территория соответствующих субъектов РФ

• Кадастровые районы с учетом административно-территориального деления

• Кадастровые кварталы (подразделение на МО, за исключением ГФЗ, либо деление на административные районы в ГФЗ)

Все данные ставятся через цифры.

Уникальный номер соответствует номеру записи в государственном кадастре, в соответствии с которым и устанавливается номер ЗУ. Ад алее в пределах данного ЗУ норме объекта недвижимости – здания, строения, сооружения, норме соответствующего вторичного объекта – помещение жилое или нежилое.

Например, если происходит образование ЗУ из двух, третьему участку присваивается свой уникальный кадастровый норме, т.е. он не повторяется во времени и пространстве.

Состав сведений входит также описание местоположения границ объекта, описание местоположения на ЗУ, кадастровый номер здания, сооружения, площадь объекта недвижимости. Также существует перечень дополнительных сведений об объекте недвижимости.

Существует дополнительный перечень сведений об объекте недвижимости:

• Ранее присвоенный государственный учетный номер, если он был присвоен до присвоения кадастрового номера.

• Кадастровый номер объекта недвижимости, из состава которого образован новый объект недвижимости.

• Адрес объекта недвижимости или отсутствие такого адреса (описание местоположения),

• сведения о вещных правах на этот объект,

• сведения об ограничениях и обременениях, сведения о части объекта, на которую распространяются обременения,

• сведения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

• категория земель, к которой отнесен ЗУ, разрешенное использование,

• почтовый адрес или электронная почта, по которой осуществляется связь с собственником объекта недвижимости и т.д.

Определенные категории сведений предусм.ст.9,10,11 и указаны необходимые сведения границ субъектов РФ, РФ, МО и населённых пунктов, территориальных зон.

Картографической и геодезической основой кадастра являются карты и координатные точки, и в кадастр вносится дата создания картографической основы, масштаб, системы координат и т.д.

• Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:

• реестр объектов недвижимости,

• кадастровые дела и кадастровые карты.

Реестр – систематизированный свод сведений, в которой заносятся все записи об объектов.

Кадастровые дела - документы, в которые заносятся записи о кадастровом объекте.

Кадастровые карты – систематические формы, в которых указываются объекты недвижимости.

Сведения кадастра являются общедоступными и могут предоставляться в виде копии документа, кадастрового паспорта, кадастрового плана территории, кадастровой отметки об объекте недвижимости. Предоставление сведений является платным и часть сведений о правообладателе ЗУ выдаются правообладателю и уполномоченному государственному органу.

Закон говорит об индивидуально-определенным объекте – ЗУ и его свойства (границы, свойства земель). Правообладатель имеет представления о фактически вынесенных границах, об адресе и площади объекте. Сведения о координатных точках правообладателю не выдаются, и это выдается лишь специализированным организациям для целей межевания, установления границ ЗУ. Даже сам правообладатель не обладает полным комплексом сведений о принадлежащем ему объекте.

Основания проведения кадастрового учета (ст.16 З) – образование объекта недвижимости и как правило деятельность осуществляется на основании волеизъявления правообладателя или уполномоченного лица. Если объект изменялся, то требовать учета изменения объекта от правообладателя можно лишь по решению суда. Сроки проведения кадастрового учета – 20 рабочих дней со дня получения заявления о кадастровом учете.

Место кадастрового учета – местонахождение объекта недвижимости. Заявителем являются собственники, или лицами, которыми устанавливаются обременения и ограничения.

Документы – заявление, межевой план, документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, копии, удостоверяющую право заявителя, подтверждающую категорию земель, подтверждающую установленное разрешенного использование ЗУ, согласование ЗУ, верность этих документов подтверждается нотариально. На основании этих документов принимается решение об осуществлении кадастрового учета и выдается кадастровый паспорт, кадастровая выписка при учете изменений, кадастровая выписка по кадастровому учету части объекта, который изменяется, и т.д.

Осуществление кадастрового учета может быть приостановлено (ст.26): если есть противоречия между сведений, представленные заявителями и теми, которые существуют в кадастре и т.д.

Приостановление осуществляется на срок до 3 месяцев.

Ст.27 – отказ в осуществлении кадастрового учета. Перечень оснований, по которым органы кадастрового учета отказывают. Если одна из границ ЗУ пересекает границу МО или границу населённого пункта и т.д.

Проблема здесь в том, что нужно понимать, что если обладатель объекта недвижимости совершает действия, которые помогают этот объект описать и это его обязанность, поэтому для цели государственной регистрации права, которая является обязательным, он должен принимать комплекс действий, направленных на описание объекта, а потом и государственной регистрации (функция управления) и когда он не осуществлял эту функцию, правообладателю отказывают, что не совсем логично. Исходя из общего понимания объекта недвижимости, можно сказать, что оно оценочное и основывается оно, прежде всего, на целевом назначении ЗУ и его разрешенном использовании, поэтому все-таки говорить об отказе в проведении кадастрового учета сложно. Более приемлемая форма описания соответствующих распорядительных действий, осуществляемая уполномоченным органом содержится в законе «О порядке перевода земель и ЗУ и одной категории в другую» и там есть основания, по которому заявление должно быть рассмотрено и основание, по которому принимается решение. соответственно в ряде случаев всей инфо о соответствующем объекте недвижимости собственник может не обладатель и тогда не нужно говорить не об отказе в кадастровом учете, а об отказе в рассмотрении заявления. Потому как кадастровый учет – публичная функция. Границы участка, которые разграничивают один ЗУ от второго сейчас в законодательстве не существует. А в Российской империи граница определялась как ЗУ, который принадлежит казне – то есть это принадлежность государства и никто не должен нарушать интересы государства. Таким образом, решение об отказе может быть обжаловано в судебном порядке.