Функция планирования использования земель.

Планирование использования земель – такое направление в государственной деятельности, которое связано с обеспечением развития народного хозяйства, размещения соответствующих объектов, а именно, населенных пунктов (городских и сельских), объектов инженерной транспортной инфраструктуры, объектов промышленности, сельского хозяйства и других.

Планирование осуществляется посредством осуществления градостроительной деятельности, в рамках которой осуществляется территориальное планирование, а также деятельность по землеустройству.

Территориальное планирование осуществляется в соответствии с положениями, предусмотренными ГрадК. Этот кодекс является вторым кодексом, который формировался на основании Основ законодательства о градостроительной деятельности.

Развитие законодательства о градостроительной деятельности было связано с политическими проблемами, возникавшими при принятии ЗК (1991-2001) и было обусловлено необходимостью урегулировать отношения в сфере размещения объектов недвижимости, прежде всего, на территории населенных пунктов. Хотя, например, предыдущий ГрадК в качестве объектов признавал не только города и сельские населенные пункты и регулировал межселенную территорию, но в качестве объектов выступали и временные места размещения людей и промышленных объектов с/х производства (полевые станки и т.д.).

Принятие нового ГрадК (2004) было связано с необходимостью урегулировать отношения, возникающие в процессе территориального планирования и зонирования территорий. В соответствии с ним, территориальное планирование – это деятельность, направленная на определение в документах территориального планирования назначения территории исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения жизнедеятельности населения граждан, их объединений и т.д.

К документам территориального планирования относятся:

1. Схемы территориального планирования РФ

2. Схемы территориального планирования субъекта РФ

3. Документы территориального планирования МО, к которым относятся

• Схемы территориального планирования муниципальных районов

• Генпланы поселений

• Генпланы городских округов

Кстати, наименование населенных пунктов как поселений не соответствует положениям ЗК, который от понятия «поселения» отказался и было возвращено прежнее наименование «населенный пункт».

Кроме документов территориального планирования, также кодекс указывает на документы градостроительного зонирования, к которым относятся:

1. Правила землепользования и застройки

2. Градостроительные регламенты

Общий порядок и процедуры, связанные с планированием и зонированием территории предполагают этапы соответствующей деятельности, осуществляемой полномочными органами, включающими в себя подготовку соответствующих проектов документов территориального планирования, их согласование, утверждение и последующая реализация. В тех случаях, когда документы территориального планирования затрагивают интересы граждан, в частности это касается документов территориального планирования населенных пунктов и городских округов, механизм принятия решения по проектам соответствующих документов, прежде всего, генпланы, включает в себя проведение публичных слушаний – определенная форма участия населения в принятии соответствующего решения.

Механизм публичных слушаний не предполагает обязательности их результатов в силу закона для последующего принятия решения об утверждении документов территориального планирования. Да и сам по себе механизм формализован не в достаточной степени. Например, подобными механизмами пользуются также и при размещении конкретных объектов, когда изменяются параметры объектов недвижимости соответствующих территориальных зон.

Например, в некоторых странах, например, Финляндия, существуют административные процедуры в виде административных судов, когда процедура согласования размещения наиболее важного объекта, для их размещения используется квазисудебная процедура, которая учитывает интересы государства, инвесторов, населения, которая помогает принять правильное решение.

Зонирование территорий и соответствующие режимы использование земель и ЗУ, определение вида разрешенного использования осуществляется посредством принятия правил землепользования и застройки, которые представляют собой карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты и порядок их применения. Градостроительное зонирование (правовое зонирование) представляет собой размещение на соответствующих территориях, которые относятся к тем или иным территориальным зонам, а сами по себе зоны при определении видов зон определяются режимом использования ЗУ и объектов недвижимости в пределах указанных территорий. Это, прежде всего, связано с определением условий и пределов изменения объектов недвижимости, где под объектами недвижимости понимаются ЗУ, а также здания, строения, сооружения.

Кроме территориального (правового) зонирования, предусмотрено ГрадК, существуют также и функциональное зонирование, т.е. установление территорий с особым режимом использования земель и ЗУ, отличающие их от режима использования общего, предусматриваемого целевым назначением земель. Эти зоны устанавливаются либо в связи с необходимостью обеспечить охрану тех или иных объектов, или, наоборот, с точки зрения защиты жизни и здоровья населения, имущества от неблагоприятного воздействия соответствующих объектов.

Эти виды зонирования предусмотрены соответствующим законодательством, регулирующим использование и охрану природных объектов (вод, лесов – ВК, ЛК), Закон «Об особо охраняемых природных территориях», законодательство об охране объектов культурного наследия. Что касается зонирования, предусмотренного в качестве способа нейтрализации последствий хозяйственной деятельности с точки зрения обеспечения интересов безопасности, то это законодательство – Закон Об охране ОС, Законодательство Об обеспечении промышленной безопасности, а также Закон О недрах, регулирующих особенности размещения объектов недвижимости над местами залегания полезных ископаемых.