Сделки с земельными участками как основание возникновение прав.

1. Для совершения сделок ЗУ должны быть оборотоспособны. В случае, если ЗУ изъяты в соответствии со ст.27 ЗК из оборота, то единственными титулами пользования такими участками является право постоянного бессрочного пользования и право безвозмездного срочного пользования.

Ст.20 ЗК определяет лиц, которые могут пользоваться ЗУ. В случае ограничения оборотоспособности ЗУ, можно их использовать таким путем, чтобы это не влекло отчуждение – постоянное бессрочное пользование, срочное безвозмездное пользование, субаренда. Приобретение их в собственность в соответствии со ст.27 возможно тогда, когда это предусмотрено ФЗ.

Нужно иметь ввиду, что оборот ЗУ с\х назначения регулируется специальным ФЗ «Об обороте земель с\х назначения». Оборот ЗУ из состава земель лесного фонда регулируется ЛК. Что касается оборота с\х земель, то указанный закон распространяется лишь на случаи, связанные с оборотом с\х угодий. ЗУ занятые строениями, зданиями и сооружениями из состава с\х земель, ЗУ используемые гражданами для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества их оборот осуществляется по общему правилу оборота земель.

Особенности оборота с\х угодий состоят в том, что при совершении сделок купли-продажи существует преимущественное право органов исполнительной власти субъектов РФ на приобретение указанных участков по соответствующей цене – собственник в случае изъявления желания продать ЗУ направляет заявление в орган исполнительной власти субъекта и, если в течение месяца субъект либо не изъявляет желание приобрести участок, или не дает ответа, то этот участок можно продать другому лицу или субъекту РФ.

2. Такие сделки осуществляются по правилам, предусмотренным ГК – ч.2 – общие правила совершения таких сделок. Специальное регулирование устанавливается лишь в отношении сделок купли-продажи ЗУ в ст.37 ЗК.

Особенности состоят в том, что предметом сделок выступает ЗУ, прошедший кадастровый учет и обязанностью собственников ЗУ является предоставление всех документов, связанных с разрешённым использованием ЗУ, а также с установленными ограничениями по использованию, а также предоставление полной информации об ограничениях прав. В случаях, если такая информация не предоставлена, то покупатель вправе требовать либо снижения цены или расторгнуть договор и требовать возмещения убытков.

Что касается остальных сделок – заключение арендного договора, договора срочного безвозмездного пользования – они осуществляются по общим правилам ГК с учетом требований ЗК, то есть с соблюдением правил об индивидуальной определенности вещи (ЗУ), то есть предмета данного договора

3. Все сделки можно разделить на:

• Сделки, влекущие у лица возникновение права пользования ЗУ

• Сделки, не влекущие возникновение права пользования и связаны с установлением обременений ЗУ как имущества, например, ипотека (залог) ЗУ, которая выступает в качестве способа обеспечения другого обязательства и регулируется ФЗ «об ипотеке (залоге) недвижимого имущества».

Наследование ЗУ осуществляется по общим правилам наследования в ч.3 ГК.