Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними.

Статья 2 ФЗ о государственной регистрации – это акт признания со стороны государства и подтверждения возникновения прав на ЗУ, а также ограничений и обременений указанных прав.

Институт государственной регистрации прав на ЗУ имеет большую временную и географическую историю. Этот институт вызван необходимостью т..н. укрепления прав, поскольку объекты недвижимости имеют значительную стоимость, являются уникальными по своему место расположению

Первоначально государственная регистрация осуществлялась посредством издания приказов, а потом специальными органами при судах.

Потом, в советский период, как таковой регистрации не было, был технический учёт (органы технической инвентаризации в зависимости от вида категорий земель). Потом были регистрирующие комитеты, которые были преобразованы в регистрационную службу.

В настоящее время система регистрации включает:

ФРС (некоторое время была в ведении Минюста, сейчас в ведении Минэкономразвития) - реорганизация регистрационной службы, органов кадастрового учёта, органов по управлению геодезией и картографией.

Наша система предполагает обязательную государственную регистрацию. Эта система была заимствована с запада, это т.н. система Торенса, которая требовала для себя наличие соответствующих фондов, которые должны были страховать риски ошибок.

У нас таких фондов нет: если регистратор совершил ошибку, то он возмещает убытки. Т.е. с одной стороны государственная регистрация обязательна, а с другой стороны риски ошибок регистратора никак не страхуются.

Например, в Британии не создаётся вертикаль некого государственного органа, а создаётся учреждение, которое производит образование, кадастровый учёт и государственную регистрацию ЗУ.

Другая система регистрации прав в США. Государственная регистрация носит добровольный характера, однако в тех случаях, когда возникает спор о праве, зарегистрированное право является необходимым доказательством его наличия у правообладателя.

Наша система очень интересно устроена, но она не является уникальной.

Дело в том, что индивидуальное определение какого-либо объекта осуществляется по всем параметрам. В этом случае, если хотя бы что-то меняется, то возникают проблемы при регистрации прав на объект. При регистрации нужны соответствующие правоустанавливающие документы. Очень много ЗУ передавалось в рамках процедур приватизации. С этим огромная проблема, все параметры объекта могли противоречить друг другу в разных документах, или быть слишком условными.

В настоящее время принято новое законодательство о государственном кадастровом учёте объектов недвижимости. Существует закон о государственной регистрации прав. Он очень динамичен. В соответствии с ним объектом регистрации является право собственности, иные вещные права, в т.ч. ограничения и обременения, включая аренду ЗУ.

Регистрация производится на основании подаваемых документов. В течение одного месяца проводится их экспертиза. По результатам этой экспертизы выносится решение: либо о государственной регистрации, либо об отказе в таковой.

До истечения срока может быть принято решение о приостановлении государственной регистрации на срок до 1 месяца, если необходимо запросить какие-либо документы для государственной регистрации права. В случае, когда такое решение принято уполномоченным государственным органом, то течение сроков для государственной регистрации приостанавливается. Когда отпали основания приостановления, срок продолжает течь с того дня, когда было приостановлено действие по государственной регистрации.

Заинтересованное лицо вправе самостоятельно обратиться с заявлением о приостановлении государственной регистрации до 3 месяцев. Но такое решение не приостанавливает, а прерывает срок: после такого приостановления срок государственной регистрации начинает течь сначала.

За государственную регистрацию взимается регистрационный сбор, как за совершение соответствующих юридически значимых действий. Во многих юрисдикциях, в т.ч. и нас регистрация осуществлялась посредством нотариального удостоверения соответствующих сделок. С момента введения системы государственной регистрации нотариальное удостоверение сделок стало необязательным, оно зависит от волеизъявления соответствующих лиц.

Соотношение государственной регистрации и нотариального удостоверения. Это не совсем одно и то же. При государственной регистрации не проверялась дееспособность сторон, ввиду невозможности этого.

Основания для отказа в государственной регистрации – ст. 20 ФЗ. Перечень исчерпывающий и расширительному толкованию не подлежит.

Право считается зарегистрированным с момента внесения записи в ЕГРП. Приоритет имеет бумажная форма реестра. На основании записи выдается свидетельство.

В случае регистрации права, возникшего по договору аренды – признается как ограничение права собственности. В реестре делаются регистрационные записи об ограничении права собственности и регистрационная надпись. Регистрационная надпись удостоверят каждый экземпляр договора арендной платы (на месте сшивания листов), т.е. свидетельство не выдаётся.

Возникновение прав на земельные участки из актов государственных органов и органов местного самоуправления. Возникновение прав на землю из сделок.

Возникновение прав на земельные участки из актов органов публичной власти.

Акты органов государственной власти и акты органов местного самоуправления являются в соответствии со ст.8 ГК одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, включая права на имущество. Акты органов публичной власти являются основанием возникновения прав на ЗУ в случаях, когда речь идет о передаче ЗУ из состава государственных и муниципальных земель в собственность или во владение и пользование на другом титуле гражданам и ЮЛ.

В соответствии со ст.20 ЗК РФ приобретателями прав на ЗУ могут быть и органы государственной власти, и органы местного самоуправления, но они выступают как юридические - соответствующие учреждения.

Характеризуя процесс предоставления ЗУ, т.е. деятельность уполномоченных органов государственной власти и органов местного самоуправления, можно отметить, что эта деятельность уполномоченных органов по образованию ЗУ и их передаче заинтересованным лицам. Отличие этой процедуры от сделок состоит в том, что предметом сделок являются уже образованные ЗУ, прошедшие все стадии, этапы образования, которые являются объектами гражданского оборота.

1. При предоставлении ЗУ первоначальным действием выступает определение местоположения ЗУ и его образование. Данная процедура обусловлена заинтересованностью граждан и юридических лиц, желающих использовать ЗУ для определенных видов деятельности.

2. Следующий этап связан с определением правообладателя: поскольку речь идет о государственном и муниципальном имуществе, учитывая уникальность ЗУ, установлена конкурсная процедура предоставления ЗУ, особенно в случаях их дальнейшего использования для строительства зданий, строений и сооружений, а также подготовка освоение соответствующих территории для последующего использования в целях строительства.

Закон устанавливает, что предоставление ЗУ оформляется либо сделкой, которая заключается по результатам соответствующей процедуры (торгов), либо актом уполномоченного государственного органа.

Следует различать также приобретение прав на земельные участки, используемые данными юридическими лицами, а также приобретение прав на ЗУ, не используемые в момент их предоставления. В соответствии с законодательством предоставление ЗУ при наличии соответствующих для этого условий, является обязанностью уполномоченных органов.

Ст.28 ЗК РФ устанавливает случаи, перечень исчерпывающий, когда возможен отказ в предоставлении ЗУ в собственность. К таковым относится:

• изъятие ЗУ из оборота;

• установленный ФЗ запрет на приватизацию ЗУ;

• резервирование ЗУ для государственных или муниципальных нужд.

Во всех остальных случаях при обращении заинтересованных лиц уполномоченный государственный орган обязан предоставить ЗУ в собственность в порядке, установленном законом.

Различают два способа предоставления ЗУ:

1. С предварительным согласованием – определение местоположения ЗУ и его образование осуществляется при участии заинтересованного лица;

2. Без предварительного согласования – деятельность, осуществляемая уполномоченным государственным органом, который впоследствии проводит конкурсные процедуры

При предоставлении ЗУ осуществляется уполномоченными ОГВ и органами МСУ. В соответствии со ст.29 ЗК установлено, что полномочие, компетенция соответствующих органов определяется исходя из принадлежности ЗУ у тем или иным видам публичной собственности (федеральной, субъектов РФ или муниципальной), а также по правилам ФЗ «О введении в действие ЗК» случаи, когда государственная собственность не разграничена.

Предоставление ЗУ осуществляется посредством их образования, а образование, т.е. определение их местоположения и размера, осуществляется по правилам ст.33 ЗК в соответствии с нормами предоставления ЗУ. Понятие категории нормы предоставления определяется как предельный максимальный и минимальные размеры ЗУ, предоставляемых в собственность, либо на ином праве из состава государственного или муниципального имущества гражданам и ЮЛ.

Нужно понимать, что минимальный размер ЗУ обусловлен возможностью их использования для соответствующих видов деятельности. максимальный обусловлен и является пределом, ограничивающий размер ЗУ, используемых для данных видов деятельности исходя из публичных интересов, к которым могут относиться особенности планировки и застройки населённых пунктов, антимонопольные требования ( в целях недопущения консолидации земельных массивов в одних руках).

Нормы (максимальные и минимальные) предоставления ЗУ вне зависимости от их принадлежности к тому или иному виду публичной собственности определяется:

1. при предоставлении ЗУ для ведения фермерского хозяйства, огородничества, садоводства, и т.д. – размеры ЗУ определяются законами субъектов РФ.

2. Также законами субъектов определяются размеры ЗУ, предоставляемых бесплатно гр-нам, имеющим 3-х и более детей

3. Для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются НПА органов местного самоуправления.

Максимальные размеры ЗУ, передаваемых в собственность устанавливается:

1. из земель федеральной собственности федеральными законами,

2. из земель субъектов РФ – законами субъектов,

3. земель в муниципальной собственности – НПА органов местного самоуправления.

Соответствующий орган, устанавливая эти нормы, осуществляет полномочия не органа публичной власти и не реализует публичный интерес, а осуществляет полномочия собственника.

В остальных случаях предельный размер ЗУ устанавливается в соответствии с утвержденными нормами отвода земель, правилами землепользования и застройки и строительной и градостроительной документацией.

Норма отвода описывает весь процесс определения местоположения ЗУ, его образования и передачу. Установлены такие нормы для размещения линейных сооружений: авто и ж\д дорог, трубопровод, линий электропередач (то есть для размещения инфраструктурных объектов).

Для размещения объектов, используемых для промышленных и иных целей, размер ЗУ определяется в соответствии с проектом, и этот проект исходит из необходимости обеспечивать соответствующую деятельность на данной территории. Проект – это документация, описывающая размеры, внешний вид, особенности конструкции, размещения, их функциональные особенности, инженерное обеспечение соответствующей деятельности.

Предоставление ЗУ осуществляется в порядке, установленном законодательством – ст.30, 34 ЗК: процедура предоставления ЗУ зависит от вида деятельности. при предоставлении ЗУ для строительства установлена одна процедура и отдельно другая процедура, которая установлена законами и иными НПА субъектов РФ и органов местного самоуправления.

При предоставлении ЗУ для строительства эта деятельность осуществляется в 2-х формах: с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием места размещения объекта и без предварительного согласования.

Предварительное согласование не производится в следующих случаях:

• когда ЗУ используется или будет использоваться для нужд с\х или лесного хозяйства

• в соответствии с правилами землепользования и застройки.

Это естественно, т.к. выбор формы предоставления зависит от наличия соответствующей проектной документации. То есть, если при планировании использования земель устанавливается размещение соответствующих объектов, то предварительное согласование места уже не требуется. Если идет речь о с\х использовании, то размещение определяется исходя из землеустройства, когда определяется функциональное назначение тех или иных ЗУ. Правила землепользования и застройки – акт планирования, в соответствии с которым определяется разрешенное использование ЗУ.

В тех случаях, когда ЗУ ранее был не образован и предназначение данной территории необходимо или изменить, или установить вновь к разрешенному использованию, то производится процедура предварительного согласования места размещения объектов, которая включает в себя:

• определение местоположения ЗУ для данного вида разрешенного использования,

• проведение изыскательских работ,

• проведение работ по землеустройству и государственному кадастровому учету образованных ЗУ.

Эта деятельность начинается с выбора ЗУ, то есть определения их местоположения. Правила выбора ЗУ устан.ст.31 ЗК

ЮЛ и граждане, заинтересованные в предоставлении ЗУ, обращаются в уполномоченный государственный орган с заявлением о предварительном согласовании места размещения объекта. На основании заявления, в котором указывается предполагаемое место размещения объекта, его назначение и предполагаемые размеры ЗУ.

Уполномоченный орган на основании этого заявления обращается в орган местного самоуправления по месту нахождения ЗУ с предложением произвести процесс выбора ЗУ. В процессе выбора ЗУ происходит определение места размещения объекта на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных условий, а также недр в границах данной территории и определяет варианты размещения объекта.

Органы местного самоуправления истребует информацию о разрешенном использовании ЗУ, их обеспеченности инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, запрашивает технические условия подключения объектов, предполагаемых к размещению к сетям инженерного технического обеспечения. Для этих целей орган местного самоуправления направляет соответствующие запросы к уполномоченным органам и организациям, которые обязаны предоставить соответствующую информацию в 2-х недельный срок с момента получения запроса.

Орган местного самоуправления обязан проинформировать население, проживающее на данной территории, о предполагаемом использовании ЗУ, которое вправе через организации органа территориального общественного самоуправление высказать общественное мнение о возможности такого использования ЗУ (общественные слушания или сход граждан). В случаях, когда речь идет о предоставлении ЗУ в местах традиционного проживания коренных малочисленных народов, орган местного самоуправления проводит референдум или сходы граждан. Решение принимается по результатам соответствующего референдума или схода граждан.

Орган местного самоуправления обязан проинформировать тех лиц, использующих ЗУ, интересы которых могут быть затронуты размещением соответствующего объекта в определенном месте. Это может выражаться таким образом: если размещается промышленное производства, то в зависимости от класса опасности требуется установление защитно-санитарной зоны, которые установлены либо на самом ЗУ, либо на прилегающих к нему территориях. Санитарные зоны ограничиваются деятельностью лиц (там запрещено проживание).

При размещении объекта для государственных или муниципальных нужд (объекты энергоснабжения, социальной направленности), возможно размещение объекта и предоставление ЗУ посредством изъятия, выкупа ЗУ у других лиц. При информировании в этом случае лиц, использующих ЗУ, интересы которых могут быть затронуты, делается расчет выкупной цены и убытков, возникающих в связи с размещением данного объекта у лиц, интересы которых могут быть затронуты размещением соответствующего объекта.

После принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, допускается принудительное прекращение прав у правообладателей на ЗУ с их уведомлением.

Результаты выбора ЗУ оформляются актом о выборе ЗУ для строительства, а в необходимых случаях, для размещения санитарно-защитной зоны. Прилагаются схемы расположения ЗУ на кадастровом плане (карте) соответствующей территории с возможными вариантами их выбора.

Указанный акт выбора ЗУ, направляется в орган, в которое было подано заявление о предварительном согласовании места размещения объекта. Этот орган принимает решение о предварительном согласовании или об отказе в размещении объекта в 7-дневный срок со дня принятия соответствующего решения. Это решение действует в течение 3 лет с момента его принятия и является его основанием для принятия решения о предоставлении ЗУ.

В течение срока предварительного согласования проводятся проектно-изыскательские работы в отношении объекта, проводятся землеустроительные работы и государственный кадастровый учет ЗУ. По результатам этой деятельности они обращаются в орган, в чьем ведении находится этот ЗУ, с заявлением о предоставлении ЗУ. На основании этого решения уполномоченный орган принимает решение о предоставлении.

Предварительное согласование места размещения объекта проводится в тех случаях, когда планирование использования данной территории либо не осуществлено, либо требуется изменение вида пользования. Основными целями является предоставление времени инвестору-заказчику для определения условий строительства и проведения соответствующих проектных работ. Это связано с тем, чтобы для того чтобы спроектировать здание, построить его, нужно понимать какая гидрологическая ситуация на данном ЗУ, свойство соответствующих грунтов и т.д.

Но ЗК в 2001 закрепил норму о том, что ЗУ для строительства в собственность предоставляются исключительно на торгах, а что касается жилищного – на аукционах. Это сделано для того, чтобы обеспечить равный доступ заинтересованных лиц к ЗУ, являются объектами инвестиционной деятельности.

При предоставлении ЗУ для строительства, ЗУ предоставляется на торгах, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

К таким случаям относятся:

• предоставление ЗУ пользователю недр,

• предоставление ЗУ государственной компании «Российские автомобильные дороги».

При предоставлении ЗУ для строительства без предварительного согласования места размещения объекта проводятся работы по формированию ЗУ, его кадастровому учету, определение разрешенного использования ЗУ, технических условий для подключения объекта к сетям технического снабжения и т.д. (ст.30 ЗК). ЗК РФ допускает возможность предоставления ЗУ в тех случаях, когда строительство проводится без заявок. И если по истечении месячного срока, при отсутствии других заявок принимается решение о предоставлении ЗУ в аренду.

В тех случаях, когда проводятся торги, то по результатам торгов, конкурсов или аукционов, определяется победитель и на основании протокола лицо обращается в уполномоченный орган, который на основании данного протокола заключает соответствующий договор купли-продажи или аренды с победителем торгов.

Также ЗК предусмотрел возможность предоставления ЗУ не непосредственно для строительства, а для подготовки соответствующей территории для будущего строительства, т.е. для целей комплексного освоения в целях жилищного строительства. Это связано с тем, что необходимо для таких целей соответствующая подготовка территории: подведение к объектам инженерной транспортной инфраструктуры, размещение объектов жилищного строительства, объектов социальной инфраструктуры на данной территории. После комплексного освоения возрастает соответствующая цена участка.

Существует такая процедура как предоставление ЗУ по правилам ФЗ «О садоводческих объединениях». В случае предоставления ЗУ заинтересованное лицо обращается в орган местного самоуправления по месту своего проживания с соответствующим заявлением о желании приобрести участок. Орган ведет учет заявлений граждан и после принимает решение и обращается в орган местного самоуправления или иной государственный орган по месту нахождения ЗУ и проводит процедуры предварительного согласования по размещению объекта соответствующего некоммерческого объединению граждан. затем он уведомляет соответствующих лиц, которые должны образовать объединение и им предоставляются соответствующие ЗУ. Затем объединение проводит межевание ЗУ для лиц, и на основании этого указанные лица обращается в орган местного самоуправления, который предоставляет им этот ЗУ в собственность или ином праве. Затраты по освоению производит лицо, которое осуществляет освоение, а объекты передаются в ведение муниципального образования. А в случае дачных объединений – они переходят в собственность соответствующего объединения.

Случаи возникновения прав, предусмотренные ст.35 и ст.36 ЗК – случаи, когда права на землю возникают в связи с использованием ЗУ для размещения различных объектов. Общее правило в том, что приобретатель права собственности на недвижимое имущество, приобретает те же права на ЗУ, за исключением случаев, когда ЗУ не может быть объектом собственности (когда он ограничен в обороте). Исключение составляет аренда недвижимости – в этом случае арендатор пользуется теми же правами аренды и использования ЗУ, что и собственник недвижимости – арендодатель.

В случаях, когда речь идет о государственных и муниципальных землях (ст.36), то установлено правило, что любой собственник или пользователь недвижимости в случаях, когда его права на землю не оформлены, приобретают права на ЗУ в порядке предоставления. Соответственно, в этом случае по правилам ст.36 и в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственник или иной обладатель на ином праве, за исключением аренды, приобретает права на ЗУ: собственник в порядке приватизации по всем правилам, предполагающим оборотоспособность ЗУ, его размер, который определяется по фактическому использованию, а также с учетом градостроительных, землеустроительных правил и актов планирования (? Что? Что он имел ввиду?).

При определении размера ЗУ под расположенными зданиями, строениями и сооружениями не допускается образование чересполосицы – если речь идет об оформлении права на ЗУ, которые при соблюдении красных линий (линий по которым определены границы используемых участков, которые отделяют земли общего пользования от земельных участков), и они предполагают размещение зданий таким образом, чтобы они не выступали за предельные границы.

При приобретении прав на землю гражданами в собственность, в этом случае они обладают правом оформить принадлежащие им участки и приобрести в собственность путем подачи заявления в органы государственной власти и предоставлении плана, исполнительных (?) документов предоставлять не требуется. Юридические лица вправе либо арендовать ЗУ, либо их выкупить.