Аренда.

Аренда – это наиболее распространенная форма использования земель. Аренду можно определить как срочное, возмездное владение и пользование чужим ЗУ.

Арендатор ЗУ обладает соответствующими полномочиями собственника в части владения и пользования ЗУ, как правами, так и обязанностями. Правовой статус арендодателя в этой части приравнивается к правовому статусу собственника ЗУ. Соответственно и право арендатора на приобретение в собственность всего, что получено в результате использования ЗУ, включая здания, строения, сооружения, размещенные на данном участке.

Вообще, аренда достаточно распространенная форма. И наше законодательство об аренде ЗУ очень убого. Например, в английском праве существует около 10 видов разновидности аренды ЗУ. В РФ достаточно простой институт, который регулируется, прежде всего, ст.22 ЗК. В соответствии с этим законодатель непосредственно не устанавливает предельные сроки аренды ЗУ. Ранее это был срок до 50 лет, в отдельных случаях до 90 лет. В настоящее время такого срока по общему правилу не установлено. Существуют лишь особенности аренды лесных участков, срок аренды которых устанавливается до 50 лет. В ранее действовавшем ЛК был установлен срок аренды – 99 лет.

Кроме того, законодатель специально выделяет аренду государственных (муниципальных) земель на срок более 5 лет. Связано это с тем, что институт аренды современном его виде максимально по способам защиты, характеру возникающих правоотношений, приближен к юридической конструкции вещных прав, хотя является обязательственным правом. Арендатор обладает достаточно обширными полномочиями по распоряжению этими арендными правами. Сюда относится возможность оборота этих арендных прав, т.е. переуступка их другому лицу (перенайм), возможность использования этих прав в качестве взноса в уставный капитал, возможность передачи в субаренду. Причем конструкция оборота арендных прав отличается от общих правил ГЗ, которые, по общему правилу, предусматривают, что эти права могут передаваться только с согласия собственника. Общее правило ст.22 ЗК заключается в том, что согласие собственника не требуется, а требуется лишь его уведомление, за исключением случаев, когда договор аренды ЗУ предусматривает необходимость получения такого согласия.

В части, касающейся аренды государственных (муниципальных) земель на срок свыше 5 лет, то там установлено, что при такой долгосрочной аренде переуступка - оборот арендных прав - требует лишь уведомления представителя собственника, а согласие его не требуется.

Предметом аренды является ЗУ оборотоспособные, а также ограниченные в обороте. Изъятие из оборота ЗУ предметом аренды быть не могут.

Безвозмездное срочное пользование земельным участком.

Безвозмездное срочное пользование – это право, особенность которого состоит в том, что это была попытка обозначить одним термином и одним титулом вещи, отличающиеся друг от друга. Во-первых, это ссуда – классическое безвозмездное срочное пользование чужим имуществом, во-вторых, временное пользование, которое ранее существовало в законодательстве, на срок до 3 лет, в частности на период строительства, проведения проектно-изыскательских работ и т.д. Все эти случаи были оформлены в качестве этого титула.

По своей юридической конструкции законодатель, во-первых, обозначает одним и тем же термином и соответственно предоставляет права по владению и пользованию ЗУ как обладателю права постоянного бессрочного пользования, так и срочного безвозмездного пользования, обозначая их как землепользователи.

Кстати, субарендаторы по логике ЗК обладают практически тем же объемом полномочий, что и арендаторы ЗУ и также обозначаются как арендаторы ЗУ.

Итак, пользователи землепользователи, пользующиеся ЗУ на праве срочного безвозмездного пользования ЗУ, обладают полномочиями по владению и пользованию ЗУ. Причем эти полномочия аналогичны полномочиям собственника. И отсутствуют распорядительные полномочия в отношении прав срочного безвозмездного пользования у землепользователя.

Вообще, ЗК различает 3 формы срочного безвозмездного пользования:

1. Срочное безвозмездное пользование как некий аналог аренды для субъектов, предусмотренных ч.1 ст.20 ЗК, т.е. теми, кто обладает правом постоянного бессрочного пользования.

Связано это с тем, что объектом права постоянного бессрочного пользования и срочного безвозмездного пользования могут быть любые ЗУ, в том числе и изъятые из гражданского оборота.