Иные права на землю.

Таким условием является пользование ЗУ на вещных правах, а также использование чужого ЗУ на обязательственных правах. Особенность вещных прав состоит в том, что обладатель этого права использования обладает теми же правомочиями, что и собственник ЗУ – правомочиями по владению и пользованию ЗУ, за исключением распорядительных полномочий в части отчуждения ЗУ. Что касается обременений ЗУ правами третьих лиц, то по общему правилу, эти полномочия либо осуществляются с согласия собственника, либо, чаще всего сегодня, вообще запрещены.

Особенность системы существующих вещных прав состоит в том, что это вещные права на государственные (муниципальные) земли, осуществляемые гражданами и ЮЛ. К таким вещных правах сегодня законодатель относит:

• Право пожизненного наследуемого владения

• Право постоянного бессрочного пользования

К категории вещных прав относится и частный сервитут.

Круг вещных прав может быть значительнее, в частности гражданское законодательство 20-х годов предусматривало такое вещное право как право застройки. Традиционно из римского права известны категории эмфитевзиса и узуфрукта. Стоит заметить, что концепция ГЗ и новый проект части 1 ГК также предусматривает возможность расширения категории вещных прав.

Право постоянного бессрочного пользования.

Как следует из закона (ГК и ЗК) право постоянного бессрочного пользования – владение и пользование чужим ЗУ из состава государственных (муниципальных) земель. Интересно, что закон устанавливает возможность существования данного титула пользования только в отношении государственных (муниципальных) земель, хотя ничего не мешает аналогичное правомочие предоставить и гражданам и ЮЛ – собственникам ЗУ, но законодатель исходит из того, что этот режим вещных прав возможен только для государственных (муниципальных) земель. Это связано с тем, что право постоянного бессрочного пользования – возмездное пользование ЗУ, т.е. лицо, использующее данный титул, обязан уплачивать налог.

Закон устанавливает абсолютный запрет на распоряжение ЗУ, используемыми на праве постоянного бессрочного пользования. Владение и пользование ЗУ землепользователь осуществляет также как и собственники ЗУ, т.е. обладают теми же правами по использованию ЗУ, других природных объектов, обладают, в случае если это допускается разрешенным использование ЗУ и согласием собственника, право застройки ЗУ. Распоряжение чужими ЗУ существенно ограничено, это связано с общей правовой формулой, что никто не может осуществить более прав, чем обладает сам, т.е. правом отчуждения ЗУ собственник не может осуществлять. Но хотя закон говорит о запрете на распоряжение ЗУ, застройка ЗУ при согласии собственника, по сути есть тоже обременение правами данного ЗУ. Запрещены, прежде всего, действия по передаче таких ЗУ в аренду. Что касается передачи ЗУ в срочное безвозмездное пользование, то существует формальный запрет, но в случаях, когда речь идет о служебных земельных наделах, законодатель допускает возможность такого распоряжения. Это одна из коллизий, существующих в ЗЗ.

Титул постоянного бессрочного пользования – это титул, который возник после национализации земель (обращение в исключительную государственную собственность) как форма первичного землепользования. Тогда все виды землепользования подразделялись на первичные и вторичные, которые были производными от первичных. В городах в некоторых местах сохранялись до 60-х годов и права застройки, аренда или наем ЗУ и т.д.

После того, как началась земельная реформа в 1991 году, право постоянного бессрочного пользования было модифицировано, и землепользователи получили правомочие по сдаче в аренду ЗУ. Причем круг субъектов права не был ограничен. ЗК РФ 2001 реализуя, прежде всего, фискальные цели, установил ограниченный круг субъектов, к которым отнес:

• Государственные (муниципальные) учреждения

• Казенные предприятия

• Центр исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий

• Органы государственной власти и органы МСУ

Все иные лица не могут приобретать ЗУ на этом праве. У лиц, которых сохраняется право пользование, которое было приобретено до 30 октября 2001 года (до дня введения в действие нового ЗК), сохранилось со следующими особенностями:

1. Граждане вправе переоформить указанное право на право собственности или право аренды, причем в данном случае гражданин, обладающий этим правом на ЗУ, не нуждается в получении дополнительных решений собственника, он лишь обращается при наличии кадастрового плана в регистрирующий орган, который регистрирует переход права собственности от государства к гражданину.

2. Что касается ЮЛ, то действует правило, установленное ст.3 ФЗ О введении в действие ЗК РФ в соответствии с которым, ЮЛ обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования на право аренды ЗУ или приобрести ЗУ в собственность до 1 января 2012.

Сама по себе конструкция, которая была установлена в 2001 году, вызывает сомнения, т.к. одним из основополагающих принципом ГП является принцип свободы договора. Поэтому принуждать кого-либо заключать сделку аренды или купли-продажи не очень корректно с точки зрения самой конструкции.

Судебная практика говорит, что прекращение любых прав, по общему правилу, в силу закона происходить не может, должен быть соответствующий юридический факт, а непосредственно в силу закона права прекращены быть не могут.

Этот срок (переоформления прав для ЮЛ) множество раз передвигался. Связано этом с тем, что цена на ЗУ устанавливается нормативно и размер очень высок. Нужно понимать, зачем необходим выкуп ЗУ, на котором находится находящееся в собственности здание, т.к. при переходе прав на здание, строение, сооружение права на землю переходят к приобретателю недвижимости, поэтому надобности капитализировать ресурсы с экономической точки зрения нет, за исключением случаев, когда необходим снос строения и возведение нового и т.д. Другой аспект заключается в том, что аренда – срочное возмездное пользование, здесь тоже экономия, т.к. размер арендной платы везде превышает размер земельного налога. Поэтому в течение долгого времени не происходит исполнение нормы. Государство не отступает от желания всех загнать в капиталистическое будущее, хозяйствующие субъекты изо всех сил упираются  Будет или принято новое решение, или продлен срок. Но право не может быть выше, чем экономика. В данном случае отсутствует экономический интерес.

Во времена Екатерины второй также пытались упорядочить права на землю. В тех случаях, когда не было споров между землевладельцами, устанавливали границу по факту использования землевладельца соответствующим ЗУ, т.е. закрепили фактическое положение. А далее начали появляться механизмы рыночного имущественного оборота.

Закон предусматривает, что исключением является то, что при переоформлении права постоянного бессрочного пользования, отдельные категории обладают привилегиями:

• ЮЛ, в собственности или пользовании которых находятся линейные сооружения. Размер арендной платы существенно ниже и форма определения арендной платы содержится в ст.3

• Для общественных организаций инвалидов ЗУ предоставляются бесплатно в собственность, также как и для граждан.