Вещные права на земельные участки.

Титулы пользования обозначают еще и то, что это есть наименование права. Также это право документально оформляется. Причем в состав документов, оформляющих титул, относятся правоустанавливающие документы, правоудостоверяющие документы (фиксация акта государственной регистрации права и признания государством возникновения права), документ об объекте права (кадастровый план на ЗУ)

Титулы:

1. Право собственности на ЗУ

2. Право постоянного бессрочного пользования ЗУ

3. Право пожизненного наследуемого владения

4. Аренда и субаренда ЗУ

5. Безвозмездное срочное пользование ЗУ

6. Земельный сервитут.

Хотя, по сути земельный сервитут как разновидность публичного сервитута есть возможность лица для использования чужого ЗУ для определенных строго ограниченных целей.

Кроме того, право пользования ЗУ означает, прежде всего, происходит извлечение из него полезных свойств. Куда законодатель в настоящее время включает и действия, по приспособлению ЗУ для последующего использования, размещение на нем объектов инфраструктуры. В ряде случаев практика предполагает и благоустройство ЗУ как самостоятельный вид их использования. В первом случае ЗУ представляются в обособленное пользование для их комплексного освоения.

Права на ЗУ по общему правилу подлежат государственной регистрации, за исключением случаев аренды, субаренды и безвозмездного срочного пользования ЗУ, которые заключаются на срок менее 1 года.

Необходимо различать права:

• Права на использование ЗУ

• Права в сфере оборота

Правовой статус лиц, использующих ЗУ, кроме сервитута, предполагают, в соответствии стю 40-43 ЗК некую общую совокупность прав и обязанностей лиц, использующих ЗУ. К таковым относятся:

• право самостоятельно хозяйствовать на ЗУ,

• владеть и пользоваться ЗУ,

• право использовать в установленном порядке для собственных нужд общераспространенные полезные ископаемые, пруды и подземные воды, в соответствии с законодательством о недрах.

Ограничение состоит в том, что ископаемые могут открываться только особым способом, на глубину до 5 метров и для собственных нужд. Если в последующем будет коммерческая реализация – то нужна лицензия.

Вопрос в практике: права собственников и иных титульных пользователей на использование участков недр для размещения сооружений.

• Право застройки

Под правом застройки понимается право возведения здания, строения, сооружения различного назначения на поверхности ЗУ. Это право застройки ограничено, во-первых, разрешенным использованием ЗУ и Градостроительным регламентом. Этот регламент устанавливает параметры возводимого объекта недвижимости. Во-вторых, оно ограничено строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, пожарными и иными правилами и нормативами. Т.е. для того, чтобы возводимое здание, строение, сооружение на ЗУ приобрело статус недвижимого объекта, и возникло право собственности у титульного пользователя требуется:

• Чтобы разрешенное использование ЗУ предполагало возможность использования его для размещения соответствующих зданий, строений, сооружений

• В тех случаях, когда ЗУ не является объектом права собственности, а титульный пользователь, осуществляет право пользования, в отношении чужого ЗУ, требуется согласие собственника ЗУ

• Кроме того, требуется разрешение полномочного органа и соответствие вышеуказанным нормативам

Все эти действия и процедуры осуществляются в процессе проектирования и получения разрешения на строительство, а также согласования проекта и проведения соответствующей его экспертизы.

Т.е. необходимо различать право застройки ЗУ, которое имманентно присуще титульному пользователю, его правам, обусловленным как титулом пользования, так и видом разрешённого использования и разрешение на строительство, связанное с возведением объекта, необходимое в связи с необходимостью обеспечения безопасности, жизни и здоровья людей, а также для реализации иных публичных интересов.

Наша модель (градостроительные регламенты и правила) пришла с Запада. Понятие недвижимости, приобретение права собственности предполагает возведение объектов по разрешению в соответствии с правилами.

• проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

Во-первых, это право на изменение гидрологического режима и природного состояния ЗУ. Во-вторых, право на создание водных объектов, впоследствии на которые приобретается право собственности.

• Кроме того, это иные права на использование ЗУ.

Законодатель их не конкретизирует, предполагая свободу действий. Но с оговоркой «предусмотренные земельным законодательством». Т.е. это все те права, которые должны найти отражение в ЗЗ. Получается интересно, т.к. современная редакция ст.40 называется «права собственников ЗУ на использование ЗУ». Содержание прав по владению и пользованию ЗУ содержится в ст.261 ГУ. Соответственно, вероятно объем прав собственников и иных титульных собственников шире, чем права, предусмотренные ЗЗ. Возникает коллизия по соотношению ГЗ и ЗЗ. Кроме того, собственник ЗУ и иной титульный пользователь приобретает право собственности, по общему правилу, на все результаты использования ЗУ, включая посевы, посадки, урожаи, здания, сооружения, водные объекты, т.е. все объекты, являющиеся результатам инвестиционной деятельности, которую осуществляет собственник и иные титульные пользователи. Т.е. это реализация статьи ГК, связанная с первоначальным приобретением права собственности.

Ст.41 и говорит, что все права собственников – это и есть права иных титульных правообладателей.

Особенность правового статуса состоит и в том, что на всех титульных пользователей возлагается комплекс обязанностей, предусмотренных ст.42 ЗК РФ:

1. Использование ЗУ только в соответствии с их разрешенным использованием

2. Отсутствие вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту

3. Обязанность сохранять межевые, геодезические и др. специальные знаки, установленные на ЗУ.

Это знаки, обозначающие границы ЗУ, могут указывать на соответствующее состояние недр, а также это те знаки, которые нужны для возможности определения границ ЗУ.

4. Осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и др. природных ресурсов

5. Своевременно приступать к использованию ЗУ

6. Своевременно производить платежи на землю

7. Соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

8. Не допускать захламление и засорение ЗУ, их деградации, и ухудшения плодородности почв

Т.е. обязанности:

• Не причинять вред объекту права

• Соблюдать установленные пределы использования, порядок осуществления деятельности, установленный административными правилами в интересах безопасности и др. публичных целях.