3.4. Методы ценообразования, специфические для работы с недвижимостью

Методы оценивания объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости.

Различают:

1. Метод инвестиций.

2. Метод остатка.

3. Метод капитализации дохода и прибыли.

4. Методы, основанные на анализе потоков наличных средств.

5. Метод сравнения.

6. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

7. Затратный метод и др.

1. Доходный метод – метод определения стоимости коммерческой недвижимости, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока от использования недвижимости, который ожидается в будущем. Оценка стоимости недвижимого имущества по доходному методу отражает возможность окупить денежные средства, вложенные в покупку, в течение осязаемо короткого срока.

2. Затратный подход к оценке стоимости – метод оценки стоимости недвижимости, согласно которого стоимость недвижимости определяется оценкой затрат на приобретение свободного участка под застройку и строительство здания и других сооружений, необходимых для того, чтобы создать недвижимость равной полезности.

В основе затратного метода лежит предположение, что рациональный потенциальный собственник не будет платить за рассматриваемую недвижимость сумму большую, чем затраты на создание заменяющей ее недвижимости.

Коэффициент валового дохода – отношение рыночной стоимости недвижимости к валовому годовому доходу, приносимому данной недвижимостью.

Коэффициент валового дохода может использоваться как средство оценки рыночной стоимости недвижимости, давно не продававшейся на рынке.

3. Метод остатка – метод оценки недвижимости, основанный на прогнозировании будущей прибыльности объекта недвижимости, в развитие которого предполагается делать капиталовложения.

Оценка стоимости объекта недвижимости определяется как сумма:

1. Затрат на развитие этого объекта.

2. Затрат на приобретение, покупку или аренду земельного участка.

3. Приемлемой для инвестора или организатора проекта прибыли, приносимой объектом за определенный период.

Метод остатка относится к группе комбинированных методов оценивания.

4. Метод прямого сравнительного анализа – метод оценки недвижимости, основанный на прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости с аналогичными объектами, которые были проданы или выставлены на продажу.

5. Метод прямой капитализации – процедура оценки недвижимости, согласно которой стоимость объекта недвижимости:

1. Прямо зависит от текущей стоимости всех будущих чистых доходов, порождаемых этой недвижимостью.

2. Определяется как частное от деления чистого дохода на коэффициент капитализации.

Норма капитализации – отношение рыночной стоимости недвижимости к чистому доходу от ее функционирования. Норма капитализации экономически отражает срок окупаемости.

Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процессы:

1. Сбора и анализа данных.

2. Проведения расчетов стоимости имущества.

3. Оформления результатов оценки.

Обычно при оценке имущества используют затратный подход, подход сравнительного анализа продаж и доходный подход.

Прямая капитализация дохода – метод оценки недвижимости, основанный на предположении, что ее текущая рыночная стоимость:

1. Напрямую зависит от чистого годового дохода, получаемого от ее функционирования.

2. Равна потенциальной возможности получить доход в будущем после вычета операционных расходов.

Считается, что прямую капитализацию дохода целесообразно применять к жилым зданиям, офисам, складам и магазинам.