Раздел 6 Экономическое обоснование размещения жилищного строительства в городе

1. Выбор этажности жилой застройки.

2. Выбор типов жилой застройки по степени капитальности.

3. Обоснование рационального варианта размещения жилой застройки.

1.

Жилая застройка городов формируется из жилых зданий, различающихся по этажности, степени капитальности, качеству внутренней планировки, конструктивным типам зданий, мате­риалам стен и т. д.

Этажность жилой застройки определяется на основе технико-экономических расчетов с учетом архитектурно-композиционных, социально-бытовых, гигиенических, демографических требований, особенностей социальной базы и уровня инженерного оборудова­ния. Все эти вопросы решаются при разработке технико-экономического обоснования (ТЭО) генеральных планов городов, проектов размещения первой очереди строительства и уточняются при детальном проектировании.

На выбор этажности жилой застройки влияют многие факторы, наиболее существенные из них следующие: природно-климатические условия, специфика расселения, возможности строительной базы, объем сноса существующей застройки и др. Действие этих факторов в каждом конкретном случае сугубо инди­видуально, поэтому наиболее экономичная этажность устанавлива­ется в результате сопоставления возможных вариантов, различаю­щихся соотношением застройки по этажности. Сравнение вариантов производится по приведенным затратам:

П = С₁+ С₂ + С₃ + Е_Н (К₁ + К₂ + К₃),

где П — приведенные суммарные затраты по вариантам, руб./год;

С₁ — эксплуатационные затраты по жилым зданиям, руб./год;

С₂ — эксплуатационные затраты по объектам культурно-бытового обслуживания, руб./год;

С₃ — эксплуатационные затраты по инженерному оборудова­нию и содержанию территорий, руб./год;

K₁ — капитальные вложения в строительство жилых зданий, руб.;

К₂ — капитальные вложения в строительство объектов куль­турно-бытового обслуживания, руб.;

К₃ — капитальные вложения в инженерную подготовку, инже­нерное оборудование и благоустройство территорий (включая компенсацию убытков от изъятия сельскохозяй­ственных земель и сноса существующей застройки, если они обусловлены изменением этажности), руб.;

Е_Н — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Наилучшим из сравниваемых вариантов будет вариант с наи­меньшими затратами.

Сравнение строительных затрат при застройке зданиями раз­личной этажности показывает, что затраты на строительство жилых зданий с увеличением этажности увеличиваются на 2—10%; затра­ты на объекты культурно-бытового обслуживания снижаются на 3— 4%, затраты на инженерную подготовку территории уменьшаются на 16—25%.

Увеличение затрат на строительство жилых домов связано с тем, что по сравнению с пятиэтажными домами в домах повышен­ной этажности увеличиваются расходы на установку лифтов, мусо­ропроводов, устройство технических этажей, дополнительных пере­ходов и др. Для обеспечения равного социального эффекта при сравнении вариантов предусматривают некоторые виды удобств (лифты, мусоропроводы) во всех зданиях независимо от их этажно­сти.

Снижение затрат по объектам культурно-бытового обслужива­ния с ростом этажности жилой застройки связано с возможностями кооперирования зданий и сокращения площади земельных участков вследствие совместного использования отдельных функциональных зон несколькими потребителями.

Уменьшение затрат на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий связано с сокращени­ем потребности в территории из-за увеличения плотности жилого фонда в связи с ростом этажности застройки. При условии исключе­ния из территории застройки сельскохозяйственных земель и не­удобных территорий, требующих сложной инженерной подготовки, величина снижения затрат особенно значительна.

При сравнении различных вариантов часто оказывается, что благодаря рациональному использованию территории при увеличе­нии этажности застройки экономия средств перекрывает дополни­тельные расходы на строительство жилых зданий. Однако эта эко­номия действует до определенных пределов. Переход от застройки преимущественно пятиэтажными домами к 16—17-этажным домам обеспечивает общее сокращение селитебной территории на 18%. Дальнейшее повышение этажности до 22—24 этажей и более уже не дает существенного сокращения территории и роста плотности жилого фонда.

2.

На стадии разработки генерального плана города возникает необходимость определения соотношения жилых зданий по сте­пени капитальности.

В некоторых случаях, в городах с отсутствием собственной строительной базы на начальном этапе строительства наряду с ка­питальной застройкой частично предусматривают размещение вре­менного жилого фонда.

Капитальный жилой фонд отличается от временного более высоким качеством стеновых материалов, улучшенной планировкой квартир, усовершенствованными конструкциями зданий и др. Срок службы капитального жилого фонда составляет 100—150 лет, для временного фонда этот срок равен 30—35 годам.

Для обоснования соотношения капитальной и временной за­стройки необходимо сравнить варианты с различным удельным ве­сом временного фонда в общем объеме строительства.

Варианты сопоставляются по приведенным затратам с учетом фактора времени:

где П — приведенные суммарные затраты по вариантам, руб./год;

С_Н — эксплуатационные затраты по всему объему жи­лищного строительства, включая содержание территорий в год их первичного освоения, руб./год;

Ф_В — количество временного фонда, заменяемого ка­питальным, м² общей площади;

С_К — эксплуатационные затраты на 1 м² общей площа­ди в капитальном фонде, включая содержание территорий. руб./год;

К_Н — капитальные вложения в строительство жилых зданий, инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий в год их первичного освоения, руб.;

Кк — капитальные вложения в строительство жилых зданий и дополнительные расходы на инженер­ную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий на 1 м² общей площади в капитальном фонде, руб.;

Кс — стоимость сноса 1 м² общей площади во времен­ном фонде, руб.;

Е_НП — норматив для приведения разновременных за­трат;

Е_Н — нормативный коэффициент эффективности капи­тальных вложений;

t — период времени приведения, лет.

Учет фактора времени необходим из-за различных сроков службы временного и капитального фондов. Приведение затрат к одному периоду времени позволяет учесть дополнительные рас­ходы на снос временного фонда в результате его амортизации (из­носа) и замену таким же количеством капитального фонда.

При включении в план строительства временного фонда про­исходит экономия первоначальных капитальных затрат на строи­тельство жилых зданий, при этом эксплуатационные затраты во временном фонде выше, чем в капитальном, в то же время возни­кают дополнительные расходы на инженерную подготовку, инже­нерное оборудование и благоустройство территорий в результате увеличения потребности в них из-за более низкой плотности жилого фонда.

Кроме того, при проживании во временном фонде возникают социальные потери из-за дополнительных расходов на здравоохра­нение в связи с ухудшением условий проживания (дополнительная оплата больничных листов, содержание больных в больницах), воз­растают убытки из-за сокращения выпуска продукции so время бо­лезни трудящихся, текучести кадров и т. д.

3.

Размещение жилой застройки в городе происходит на основе тщательного изучения различных площадок, предназначенных для строительства. Сравнение происходит по природно-климатическим, архитектурно-ландшафтным, санитарно - гигиеническим, экономиче­ским условиям с учетом инженерно-геологических, гидрогеологиче­ских и других видов технических изысканий.

От природных условий выбранной территории зависят затраты на инженерную подготовку территории, инженерное оборудование, благоустройство и озеленение территории, строительство и экс­плуатацию объектов городского хозяйства.

Сравнение вариантов размещения жилищного строительства производится по приведенным затратам:

П = С + Е_Н(К₁ + К₂+К₃),

где П — приведенные суммарные затраты по вариантам, руб./год;

С — эксплуатационные расходы на инженерную подготовку, инженерные сооружения и коммуникации, руб.год,

K₁ — капитальные затраты на инженерную подготовку терри­тории, инженерное оборудование и благоустройство, руб.;

К₂ — расходы на реконструкцию существующей застройки — снос и перенесение строений, руб.;

К₃— компенсация за изъятие сельскохозяйственных земель, руб.;

Е_Н — нормативный коэффициент эффективности капиталь­ных вложений.

Величина затрат на инженерную подготовку территорий опре­деляется по удельным расходам на единицу работ е соответствии с особенностями конкретных площадок.

При расчете затрат на снос строений необходимо учитывать: стоимость нового строительства взамен сносимого фонда; стои­мость разборки строений, расчистки участков, транспортировки ма­териалов: компенсацию за многолетние насаждения.

При сносе зданий появляется понятие «ликвидационной» стоимости, которая представляет собой размер возвратных сумм, зависящий от возможности повторного использования материа­лов, получаемых при разборке зданий.

При сносе жилого фонда с износом до 60% иногда стоимость работ по разборке строений, расчистке участков и транспортировке материалов полностью или частично компенсируется стоимостью возврата материалов. Для зданий с повышенным физическим изно­сом (более 60%) состояние таких материалов, объем отходов сни­жают эффект получения дополнительных ресурсов, который не пре­вышает затрат на оплату труда при разборке.

Расчет убытков вследствие изъятия сельскохозяйственных земель производят по формуле:

где Кс — компенсация потерь при изъятии сельскохозяйствен­ных земель, руб.;

Т — площадь сельскохозяйственных земель, изымаемых для городского строительства, га;

Д —- ежегодный доход, получаемый с 1 га отчуждаемых земель, руб./год;

Д_Н — ежегодный доход, получаемый с 1 га вновь осваи­ваемых или более интенсивно используемых сель­скохозяйственных угодий, руб./год;

в — удельная стоимость освоения новых земель или ме­роприятий по повышению продуктивности уже осво­енных сельскохозяйственных угодий, руб./га;

В₁ — затраты на снос, перенесение или восстановление имеющихся на участке строений, руб.;

В₂— компенсация за многолетние насаждения, руб.;

В₃— стоимость незавершенного производства (вспашки, внесенных удобрений и т. п.), руб.;

В₄ — стоимость урожая сельскохозяйственных культур за год изъятия, руб.

Стоимость урожая учитывается только за один год при усло­вии, если на земельном участке произведен основной комплекс аг­ротехнических мероприятий. Земельные участки, занятые сельско­хозяйственными культурами, должны отводиться новому земле­пользователю, как правило, после уборки урожая, в этом случае стоимость урожая не учитывается.