Раздел 5 Организация планировочной структуры территории города.

1. Экономические принципы градостроительного зонирования.

2. Организация территории жилой застройки города.

3. Экономическая оценка интенсивности использования территории.

4. Основы комплексной градостроительной оценки территории.

1.

Планировочная структура территории города — это взаимоувязанное расположение всех архитектурно-планировоч­ных элементов, обусловливающее формирование города как еди­ного градостроительного организма.

Один из ответственных этапов проектирования — это выбор территории для строительства новых, реконструкции или развития существующих городских поселений. Территорию для развития го­родских поселений необходимо выбирать с учетом возможности ее рационального функционального использования на основе сравне­ния вариантов архитектурно-планировочных решений, технико-экономических, санитарно-гигиенических показателей, топливно-энергетических, водных, территориальных ресурсов, состояния ок­ружающей среды, с учетом прогноза изменения на перспективу при­родных и других условий.

Потребность в территории для города определяется с учетом размещения и перспективного развития объектов всех видов строи­тельства.

В зависимости от целей использования градостроительное зо­нирование может осуществляться по наиболее характерным при­знакам: местоположению, принадлежности тому или иному пользо­вателю, степени освоения, функциональному назначению и др.

Для целей проектирования, обеспечения рациональной орга­низации городских территорий наиболее подходит классификация по функциональному признаку. С учетом функционального исполь­зования территория города подразделяется на селитебную, про­изводственную и ландшафтно-рекреационную.

Селитебная территория предназначена для размещения жилищного фонда, общественных зданий и сооружений, в т. ч. науч­но-исследовательских институтов и их комплексов, а также отдель­ных коммунальных и промышленных объектов, не требующих уст­ройства санитарно-защитных зон; для устройства путей внутриго­родского сообщения, улиц, площадей, парков, садов, бульваров и других мест общего пользования.

Производственная территория предназначена для раз­мещения промышленных предприятий и связанных с ними объек­тов, комплексов научных учреждений с их опытными производства­ми, коммунально-складских объектов, сооружений внешнего транс­порта, путей внегородского и пригородного сообщений.

Ландшафтно-рекреационная территория включает в себя городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны, водоемы, земли сельскохозяйственного использования и другие угодья, которые со­вместно с парками, садами, скверами и бульварами, размещаемы­ми на селитебной территории, формируют систему открытых про­странств.

В зависимости от выполняемых городом функций в структуре города могут быть выделены и другие зоны: в городах - научных цен­трах — научная и научно-производственная зона; в курортных горо­дах — курортная, лечебно-оздоровительная зона; в исторических городах — зоны исторической застройки; в городах с ценными при­родными ландшафтами — зоны охраняемых ландшафтов и др.

Территории, не вошедшие в основные зоны, выделяются как прочие (питомники, подсобные хозяйства, кладбища, неудобные территории, санитарно-технические устройства и пр.).

2.

При организации жилой застройки в планировочной структуре селитебной территории города выделяют два основных элемента — микрорайон и жилой район.

Основной первичной планировочно-структурной единицей селитебной территории является жилая группа. Это группа жи­лых домов, объединенных комплексом функциональных элементов, включая культурно-бытовые учреждения первичного обслуживания населения с радиусом обслуживания 150—200 м, а также хозяйст­венные постройки и площадки, спортивные площадки, зеленые на­саждения и др. При этом в жилую группу могут быть включены дома различного типа и этажности. В зависимости от типа и этажности застройки численность населения жилой группы составляет от 1 до 4 тыс. чел.

Микрорайон — комплексно застроенная часть селитебной территории, не пересекаемая магистральными улицами и дорогами, в пределах которой размещаются несколько жилых групп, объеди­ненных комплексом культурно-бытовых учреждений повседневного пользования с радиусом действия не более 500 м. Границами мик­рорайона являются, как правило, магистральные или жилые ули­цы, проезды, пешеходные пути, естественные рубежи.

Площадь территории микрорайона составляет от 10 до 60 га, но не более 80 га с численностью населения от 4 до 20 тыс. чел. в зависимости от типа города, застройки и этажности.

Жилой район — часть селитебной территории, состоящая из нескольких микрорайонов, объединенных комплексом культурно-бытовых учреждений и предприятий с радиусом обслуживания не более 1 500 м. Границами его. как правило, являются трудно­преодолимые естественные или искусственные рубежи, магист­ральные улицы и дороги общегородского значения.

Площадь территории — от 80 до 250 га с численностью насе­ления от 25 до 80 тыс. чел.

В крупных и крупнейших городах несколько жилых районов образуют планировочные районы (рис. 1).

Планировочный район — наиболее крупная структурная единица селитебной территории, в пределах которой размещаются учреждения и предприятия с радиусом обслуживания 2—3 км. Чис­ленность населения планировочных районов в больших городах может составлять до 100 тыс. чел., в крупных— до 300 тыс. чел . в крупнейших — до 500 тыс. чел.

В некоторых случаях планировочные районы могут объеди­няться в планировочные зоны. Например, в Москве наряду с обычными планировочными элементами выделяются планировоч­ные зоны с населением от 600 тыс. до 1 млн. человек.

В отличие от других структурных элементов в планировочном районе обязательно наличие градообразующих объектов.

Для предварительного определения потребности в селитебной территории производят расчеты по укрупненным показателям в рас­чете на 1 000 жителей. В городах при средней этажности жилой за­стройки до 3 этажей без земельных участков площадь территории принимается 10 га на 1000 чел.; городах при средней этажности жилой застройки до 3 этажей с земельными участками — 20 га; от 4 до 8 этажей — 8 га; при застройке 9 этажей и выше — 7 га.

При определении площади селитебной территории следует исходить из необходимости предоставления каждой семье отдель­ной квартиры или дома.

Рис. 1. Планировочная структура селитебной зоны городов различной величины.

А — крупный город на 350 тыс. жителей; В — малый город на 30 тыс. жителей.

3

Важнейшим условием экономичности проектных решений является повышение интенсивности использования территории города.

Экономичность использования территории характеризуют сле­дующие технико-экономические показатели: плотность населения, плотность жилого фонда (в промышленных районах — плотность застройки), средневзвешенная этажность, показатели расхода тер­ритории структурных элементов в расчете на одного жителя (отра­жается в балансе территории), размеры использования подземного пространства и т. п.

Плотность населения отражает число жителей, приходя­щееся на 1 га территории. В зависимости от объекта оценки такой территорией может быть селитебная зона (плотность населения города) или жилой район (плотность населения района) и т. д.

Плотность населения территории различного планировочного уровня ( ) определяют по формуле:

где N — численность населения территории соответствующего планировочного уровня, чел.;

Т — площадь территории соответствующего планировочного уровня, га.

Предел рекомендуемой плотности населения на территории микрорайона по гигиеническим соображениям не должен превышать 450 чел./га.

Показатели расчетной плотности населения принимают в соответствии с нормами СНиП в зависимости от степени градо­строительной ценности территории. Число зон различной степе­ни градостроительной ценности территории и их границы опреде­ляются в градостроительных проектах с учетом оценки стоимости земли, плотности инженерных и транспортных магистральных се­тей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей.

Показатель плотности жилого фонда (ПЖФ) отражает количество жилого фонда (т. е. общей площади квартир в жилых домах), приходящегося на 1 га территории:

Где — плотность жилого фонда, м² общ.пл./га;

О — общая площадь жилых зданий, м²;

Т — площадь территории, га.

Показатель плотности населения ( ) связан с показателем плотности жилого фонда ( ) зависимостью:

= / n

где n — норма жилищной обеспеченности, м² общ. пл./чел.

В соответствии с нормами СНиП показатели плотности насе­ления приводятся при расчетной жилищной обеспеченности 18 м²/чел. При другой жилищной обеспеченности расчетную норматив­ную плотность ( ) определяют по формуле;

где — показатель плотности населения при n = 18 м²/чел.;

n_Р— расчетная жилищная обеспеченность, м²/чел.

При расчете территории микрорайона учитывают только структурно-планировочные элементы микрорайона (территории жилых групп, учреждений повседневного обслуживания и др.).

При расчете территории жилого района учитывают все пло­щади участков микрорайонного значения, территории объектов районного и общегородского значения, улиц, пешеходных путей, проездов, озелененных территорий, расположенных в жилом рай­оне и др. Для определения реальной величины территории жилых районов пользуются коэффициентом перевода территории (К). Ве­личину коэффициента перевода территории принимают 1,3—1,4. Таким образом, территорию жилых районов целесообразно рассчи­тывать по следующей формуле:

где Т_Ж..Р.—территория жилого района, га;

N — перспективная численность населения жилого района, чел.;

— расчетная нормативная плотность населения на тер­ритории жилого района, чел./га;

К — коэффициент перевода территории (К = 1,3—1,4).

Средняя этажность жилой застройки (Э) определяется по формуле средневзвешенной гармонической:

где О — общая площадь жилых зданий, м²;

О₁,О₂, О₃,... О_n — общая площадь одно-, двух-, трех- и n- этаж­ных жилых зданий, м²;

1, 2, 3,... n — количество этажей в жилых домах.

Расчет показателя средневзвешенной этажности необходим для сравнения достигнутой плотности жилого фонда с норматив­ными показателями, устанавливаемыми применительно к этажности проектируемых жилых зданий.

Таким образом, в градостроительстве плотность жилого фонда является основным показателем, характеризующим интен­сивность использования территории. Она выступает в качестве ис­ходного показателя при расчете потребности в территории под го­родское строительство на всех стадиях проектирования и оценоч­ным показателем при технико-экономическом анализе проектной и фактической градостроительной ситуаций.

Обычно в градостроительном проектировании стремятся к по­вышению плотности жилого фонда и снижению расхода террито­рии в расчете на одного жителя, но с учетом санитарно-гигиени­ческих условий проживания — санитарных разрывов, ориентации, противопожарных норм, нормативов озеленения и т. д.

4.

В процессе градостроительного проектирования одной из важнейших задач является размещение градостроительных объ­ектов. Сложность решения данной задачи в там, что один и тот же участок городской территории может быть использован для разме­щения объектов с различными функциями; жилых, производствен­ных зданий, мест отдыха, учреждений обслуживания и др. Возника­ет многовариантность планов размещения объектов на территории города. Наилучший в социально-экономическом отношении план размещения градостроительных объектов на территории города на­зывается оптимальным планом. Задача разработки такого опти­мального варианта плана решается с помощью КГОТ (комплексной градостроительной оценки территории).

Метод КГОТ позволяет определить социально-экономическую ценность участка, предназначенного под застройку, с учетом затрат, ущербов и эффектов, связанных с важнейшими инженерно-экономическими и социально-экономическими факторами.

К инженерно-экономическим факторам относятся: подготовка и инженерное оборудование территории; снос и перенесение объек­тов, расположенных на территории оцениваемых земель; изъятие под застройку ценных природоохранных и сельскохозяйственных земель.

К социально-экономическим факторам относятся:

— функциональные удобства территории (при размещении жилой застройки, общественных зданий, промышленных объектов);

— санитарно-гигиеническая характеристика участков (меро­приятия по ликвидации дискомфортности проживания — озелене­ние, обводнение, осушение, вынос источников загрязнения окру­жающей среды и т. д.);

—архитектурно-художественная и эстетическая характеристи­ка территории (наличие архитектурных, исторических памятников, ценных ландшафтных территорий — заказников, заповедников и т. п.).

Оценка инженерно-экономических факторов отражает за­тратную сторону проектного решения, определяя, во что обойдется городу освоение участка.

Социально-экономические факторы отражают величину со­циального и экономического эффекта при освоении участка. Все по­казатели КГОТ должны иметь стоимостное выражение.

Оценку инженерно-экономических факторов производят ис­ходя из объемов работ и затрат на основе укрупненных показателей сметной стоимости соответствующих объектов. Оценка социально-экономических факторов производится разными методами.

Функциональные удобства территории для размещения жи­лой застройки оцениваются по суммарным затратам транспортного времени при поездках к местам приложения труда, центрам обслу­живания и др. Для предприятий торговли, общественного питания, коммунальных, культурно-зрелищных объектов показатель оценки территории определяется величиной возможной дополнительной прибыли, получаемой соответствующими объектами вследствие благоприятного расположения: вблизи станций метро, узлов пере­сечений городских магистралей, других пунктов скопления людей.

Оценка санитарно-гигиенических условий основывается на затратах, необходимых для ликвидации дискомфорта на рас­сматриваемых участках. Сюда относятся затраты на создание санитарно-защитных зон, изменение производственного профиля пред­приятия — источника загрязнения окружающей среды — или вынос его за пределы селитебной зоны. Сюда же относится учет ущерба от заболеваний в результате вредных условий труда и проживания — выплаты по больничным листам, содержание в больницах и т. д.

Архитектурно-художественная и эстетическая ценность территории оценивается по ожидаемым доходам от туризма, а так­же на основе метода экспертных оценок.

С учетом показателей КГОТ решаются следующие задачи гра­достроительного проектирования:

• установление очередности освоения различных частей тер­ритории города;

• выбор экономически обоснованной этажности застройки;

• определение экономически допустимого сноса существую­щего фонда при реконструкции;

• обоснование условий использования подземного простран­ства города и др.