1.3 Способи встановлення обмежень прав на землю

У ЗК закріплений вичерпний перелік підстав встановлення земельного сервітуту, якими є договір, заповіт, закон та рішення суду. Якщо між сторонами - власником земельної ділянки й особою, що вимагає встановлення сервітуту, досягнута домовленість щодо всіх умов сервітуту, виникнення сервітутного права можливе на підставі договору. Істотними умовами укладення договору є предмет сервітуту і за змістом ч. З ст. 101 ЗК - плата за його встановлення[27]. Сервітут надає його суб'єкту право обмеженого користування чужою земельною ділянкою, яке може мати різний обсяг залежно від виду сервітуту. Останній завжди передбачає обмежене, часткове користування чужою земельною ділянкою. Притому воно має відповідати її цільовому призначенню. У ЗК не встановлена форма зазначеного договору. Тому при його укладанні треба виходити зі вказівки ЗК про необхідність обов'язкової державної реєстрації прав на земельну ділянку, у тому числі й права земельного сервітуту (ч. З ст. 100 ЗК).

У разі недосягнення домовленості щодо встановлення сервітуту у цілому або щодо окремих його умов сервітутне право може виникнути на підставі судового рішення. Особа, заінтересована у встановленні сервітуту, вправі пред'явити власнику сусідньої земельної ділянки позов, це випливає з положення передбаченого у ч. 1 ст. 100 ЗК[27]. При цьому позивач повинен довести в суді, що нормальне господарське використання його земельної ділянки неможливе без обтяження сервітутом чужого майна (земельної ділянки), і що задовольнити потреби сервітуарія будь-яким іншим способом неможливо.

Можна не погодитися з тим, що договір і рішення суду складають вичерпний перелік підстав встановлення сервітуту, оскільки ЗК не виключається можливість існування права власності на будівлю (споруду), розташовану на земельній ділянці, яка не належить на праві власності власнику цієї будівлі (споруди). У силу природи відносин, що складаються при цьому та з метою забезпечення належної реалізації права власності на будівлю, власнику належить право проходу до своєї будівлі. Перешкоджання реалізації цього права є й перешкоджанням реалізації права власності взагалі.

Змістом сервітуту є обсяг прав і обов'язків сервітуарія, які випливають з обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Зміст сервітуту залежно від його виду становлять повноваження щодо проходу, проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання лінійних комунікацій тощо. Правомочності сервітуарія можуть складатися з можливості вчинення певних дій (прохід, проїзд, прокладання комунікацій тощо) або пред'явлення до власника сусідньої ділянки вимоги утримуватися від певних видів її використання (наприклад, не протидіяти відводу з неї води, навіть якщо цим буде обмежене право власності). Відповідно цьому праву сервітуарія кореспондує обов'язок власника обслуговуючої земельної ділянки.

Зміст сервітуту визначається також певними обов'язками сервітуарія. Останній зобов'язаний використовувати об'єкт сервітуту з певною метою, яка повинна відповідати меті ділянки на момент встановлення сервітуту, враховуючи при цьому інтереси її власника і діяти в межах, необхідних для задоволення своїх господарських потреб; вносити власнику обслуговуючої земельної ділянки плату за її використання; здійснювати сервітут способом найменш обтяжливим для власника обслуговуючої ділянки (ч. 4 ст. 98 ЗК) [27]. Протягом використання має зберігатися підстава його встановлення. В іншому випадку власник обслуговуючої ділянки вправі пред'явити вимогу про припинення сервітуту через наявність обставин, які мають істотне значення, або у зв'язку з тим, що сервітут перешкоджає використанню земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Зобов'язання власника земельної ділянки, обтяженої сервітутом, завжди мають пасивний характер. Він повинен зміритися з діями третьої особи, або не вчиняти певних дій. Повноваженню сервітуарія не може кореспондувати зобов'язання будь-якої особи зробити щось на користь третьої особи. Зміст сервітуту завжди пов'язаний з правом користування. Він не поширюється на право розпорядження ділянкою. За своїм змістом сервітутне право завжди є вужчим права власності.

Строк, на який встановлюється сервітут, також визначає зміст останнього. Він повинен бути обумовлений при встановленні сервітуту. Земельний сервітут, встановлений без визначення строку його дії згідно з ч. 2 ст. 98 ЗК є постійним, тобто безстроковим. Сервітут може бути встановлений також на період дії певних обставин, що були підставою його встановлення. У разі припинення таких обставин дія сервітуту також припиняється.

Відповідно до ч. З ст. 101 ЗК власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких він встановлений, плати за його встановлення, якщо інше не встановлено законом. Тобто загальним є платний режим користування ділянкою, обтяженою сервітутом[27].

Визначення розміру плати за встановлення сервітуту (користування сервітутом) віднесено до компетенції суб'єктів сервітутних відносин. При цьому сторони повинні виходити з того, що плата повинна носити адекватний характер і має враховувати ті обмеження, які перешкоджатимуть власнику реалізовувати своє право на обтяжене сервітутом майно.

При вирішенні питання про можливість перенесення сервітутного права на іншу особу варто виходити з того, що під час встановлення земельного сервітуту особа власника обслуговуючої ділянки не має значення для існування цього права, оскільки цей сервітут встановлюється не на користь конкретної особи як такої, а на користь, так би мовити, сусідньої земельної ділянки, тобто її власника як такого. Тому заміна власника обслуговуючої ділянки, як і панівної ділянки, не позначається на встановленому сервітуті. Оскільки у ч. 1 ст. 101 ЗК стосовно сервітуту як речового права закріплено, що сервітут зберігається у випадку переходу права власності на ділянку, обтяжену сервітутом, до іншої особи.

Зміст сервітуту як речового права також складають повноваження сторін щодо захисту своїх прав і інтересів. Так, особа, яка вимагає встановлення сервітуту, має право на захист своїх прав і інтересів шляхом застосування певних правових засобів на стадії ведення переговорів з контрагентом щодо укладення договору про встановлення сервітуту, тобто така особа має право на спеціальний позов про його примусове встановлення.

Відповідно до цих положень в разі неправомірного порушення речові права на чуже майно (до яких за ЦК належить і земельний сервітут) можуть бути захищені, але в ЦК не передбачені спеціальні засоби їх захисту. З певними притаманними їх природі особливостями речові права на чуже майно підлягають захисту з використанням тих засобів, за допомогою яких захищається право власності відповідно до положень гл. 29 ЦК (петиторні засоби захисту). На відміну від попереднього цивільного законодавства, надання захисту за допомогою петиторних засобів у чинному ЦК відрізняється певними особливостями. Відповідно до положень ст. 396 ЦК право використовувати петиторні засоби захисту надано лише особам, які мають речове право на чуже майно. Відповідно до положень глав 31 - 34 ЦК такими особами є сервітуарій, емфітевта, суперфіціарій, а також володілець (ст. 395 ЦК) [78].

У ЦК не передбачаються спеціальні речові позови для захисту окремих прав на чуже майно, що вже виникли, від можливого порушення з боку третіх осіб та власника майна, обтяженого цими правами. Законні права та інтереси особи, яка має речове право на чуже майно, захищаються у тому ж порядку, що й права власника цієї речі, тобто забезпечені абсолютним захистом. Це надає особі, яка має речове право на чуже майно, право скористатися певними засобами захисту свого права відповідно до природи права на чуже майно.

Реалізація певних прав на чуже майно пов'язана з набуттям тих або інших правомочностей щодо нього. В разі створення сервітуарію порушень, не пов'язаних з втратою володіння, останній вправі застосувати для захисту своїх прав такий спосіб, що є подібним негаторному позову (ст. 391 ЦК), в разі створення реальної загрози такого порушення у майбутньому - спосіб, подібний прогібіторному позову (ч. 2 ст. 386 ЦК) [78].

Дослідження способів встановлення обмежень прав на землю необхідно розпочати із з’ясування поняття цих способів та визначення їх видів.

Згідно з етимологічним значенням поняття “спосіб”, під ним слід розуміти дію або систему дій, що застосовуються при виконанні певної роботи, при здійсненні чогось. Таким чином, при визначенні способів встановлення обмежень прав на землю за вихідний критерій слід прийняти дію.

На підставі аналізу чинного законодавства можна відзначити, що способом встановлення обмежень набуття права власності на землю та розпорядження нею є правотворча діяльність компетентного державного органу, кінцевим результатом якої є прийняття закону. При цьому в нормах закону міститься чітко сформульований зміст цих обмежень. Зокрема, згідно ч.4 ст.22 ЗК України правоздатність іноземних громадян, осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб та іноземних держав є обмеженою. За загальним правилом, вони не можуть набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Разом з тим, чинне законодавство не допускає обмеження правоздатності за згодою осіб. Зокрема, ЦК України [78] (ч.1 ст.27) визнає нікчемним правочин, що обмежує можливість фізичної особи мати не заборонені законом цивільні права та обов’язки. Так, продавець не може вказати в правочині купівлі – продажу земельної ділянки, що переважне право на купівлю відчуженої ним земельної ділянки, у разі її подальшого продажу, має та чи інша конкретно визначенна ним особа. В цій частині договір є нікчемним. Наведена умова спрямована на обмеження встановленної законом земельної правоздатності покупця земельної ділянки. Ми вважаємо що, на цій підставі із ст.111 ЗК України слід виключити можливість встановлення за допомогою договору такого обмеження прав на земельну ділянку, як права на переважну купівлю у разі її продажу.

О.А. Самончик у своїй роботі “Ограничение права землепользования сельскохозяйственных предприятий” основний акцент зробила на способах встановлення обмежень прав на землю в межах зон з особливими умовами землекористування (охоронних зон, зон санітарної охорони, санітарно – захисних зон, зон особливого режиму використання земель). Вона виділила обмеження прав на землю, які можуть виникати в нормативному порядку, та обмеження прав на землю, які можуть виникати в загальному порядку, тобто за принципом відводу земель у користування. На її думку, способами встановлення обмежень прав на землю є: а) закон; б) прийняті на розвиток закону нормативні акти відповідних компетентних органів; в) порядок, прийнятий для надання землі в користування. Водночас, автор не виключила можливості встановлення обмежень прав на землю іншими способами [68, c.80 – 81].

Правотворча діяльність компетентного державного органу, кінцевим результатом якої є прийняття закону, є першим видом способів встановлення обмежень прав на землю в межах зон з особливими умовами землекористування. При цьому, як правило, в нормах закону міститься чітко сформульований зміст цих обмежень. Прикладом такого способу встановлення обмежень прав на землю є передбачена в ч.2 ст.54 ЗК України заборона на вчинення певних видів діяльності в межах охоронних зон навколо історико – культурних заповідників, меморіальних парків, давніх поховань, архітектурних ансамблів і комплексів[27].

Правотворча діяльність компетентного державного органу, кінцевим результатом якої є прийняття підзаконного нормативно – правового акта на основі та на виконання закону, складає другий вид способів встановлення обмежень прав на землю в межах зон з особливими умовами землекористування.

Цей вид способів характеризується рядом ознак, які можна звести до наступного. У ряді випадків у законі знаходять своє закріплення норми права, які передбачають встановлення зон з особливими умовами землекористування, але не визначають зміст обмежень прав на землю, які притаманні цим зонам. Так, ч.2 ст.11 Закону України “Про трубопровідний транспорт” від 15 травня 1996 р. [26] передбачає встановлення охоронних зон уздовж трубопроводів, проте зміст обмежень прав на землю в межах цих зон залишається невизначенним, хоч і вказується, що режим використання охоронної зони об’єкта трубопровідного транспорту визначається законодавством України. При цьому згідно з чинним законодавством України розкриття змісту обмежень прав на землю відбувається у підзаконних нормативно – правових актах, а саме, правилах охорони певних об’єктів, затвердженних постановою Кабінету Міністрів України. Такими правилами, прийнятими в розвиток відповідної норми закону, визначається зміст обмежень прав на землю у межах зон з особливими умовами землекористування. Так, п.11 Правил охорони магістральних трубопроводів, затвердженних постановою Кабінету Міністрів України від 16 листопада 2002 р. [63], встановлюється перелік забороненних до вчинення дій на земельних ділянках, розташованих у межах охоронних зон об’єктів магістрального трубопровідного транспорту.

Аналогічний підхід щодо способу встановлення обмежень прав на землю спостерігається і в правовому регулюванні встановлення обмежень прав на землю в сфері телекомунікації (ч.2 ст.10 Закону України “Про телекомунікації” від 18 листопада 2003 р.[67], п.10 Правил охорони ліній зв’язку, затвердженних постановою Кабінету Міністрів України від 29 січня 1996 р.[62]), в сфері електроенергетики (ст.19 Закону України “Про електроенергетику” від 16 жовтня 1997 р.[61], п.8 – 9 Правил охорони електричних мереж, затвердженних постановою Кабінету Міністрів України від 4 березня 1997 р. [68]) тощо.

Наступним видом способів встановлення обмежень прав на землю в межах зон з особливими умовами землекористування є правотворча діяльність компетентного державного органу, кінцевим результатом якої є прийняття комплексу нормативно – правових актів, які складаються з закону та прийнятого на його основі та на його виконання підзаконного нормативно–правового акта. На нашу думку, наявність у нормативно – правовому акті норми права, яка визначає зміст обмежень прав на землю в межах зон з особливими умовами землекористування, є безумовною підставою для того, щоб віднести правотворчу діяльність з її встановлення до способів встановлення обмежень прав на землю.

У певних випадках при встановленні обмежень прав на землю закон містить первинні норми, в яких: по – перше, визначаються суть та принципові положення обмеження прав на землю в межах зон з особливими умовами землекористування; по – друге, передбачається їх розвиток та конкретизація в нормативно – правових актах відповідних компетентних органів. Так, ст.13 Закону України “Про гідрометеорологічну діяльність” від 18 лютого 1999 р.[20] встановлює узагальнену заборону на розміщення та експлуатацію об’єктів, що можуть негативно впливати на якість спостережень, створювати небезпеку для працівників, які їх проводять, перешкоджати нормальному функціонуванню гідрометеорологічних станцій та постів у охоронних зонах навколо об’єктів, призначених для гідрометеорологічних спостережень та інших видів гідрометеорологічної діяльності. Разом із тим, у цій самій статті законодавець передбачає, що режим використання цих зон встановлюється Кабінетом Міністрів України. У зв’язку з цим Порядком встановлення охоронних зон навколо об’єктів, призначених для гідрометеорологічних спостережень та інших видів гідрометеорологічної діяльності, та режимом їх використання, затвердженним постановою Кабінету Міністрів України від 11 грудня 1999 р.[59], встановлений перелік забороненних до вчинення дій в охоронних зонах об’єктів, віднесених до реперної мережі.

За допомогою цього способу обмеження прав на землю встановлюються не лише в охоронних зонах навколо об’єктів, призначених для гідрометеорологічних спостережень та інших видів гідрометеорологічної діяльності, а і в охоронних зонах геодезичних пунктів (ст.22 Закону України “Про топографо – геодезичну і картографічну діяльність” від 23 грудня 1998 р., п.5, 7 Порядку охорони геодезичних пунктів, затвердженних постановою Кабінету Міністрів України від 19 липня 1999 р. [60]), в зонах санітарної охорони джерел та об’єктів централізованного водопостачання (ст.34 – 37 Закону України “Про питну воду та питне водопостачання” від 10 січня 2002 р.[24], п.6 – 8 Правового режиму зон санітарної охорони водних об’єктів, затвердженного постановою Кабінету Міністрів України від 18 грудня 1998 р.[64]) тощо.

Таким чином, способом встановлення обмежень прав на землю в межах зон з особливими умовами землекористування є правотворча діяльність, тобто діяльність компетентних державних органів, спрямована на встановлення норм, які визначають зміст цих обмежень прав на землю. За способом об’єктивізації норм цю діяльність доцільно, на наш погляд, поділяти на: а) правотворчу діяльність, кінцевим результатом якої є прийняття закону; б) правотворчу діяльність, кінцевим результатом якої є прийняття підзаконного нормативно – правового акта на основі та на виконання закону; в) правотворчу діяльність, кінцевим результатом якої є прийняття комплексу нормативно – правових актів, що складаються з закону та прийнятого на його основі та на його виконання підзаконного нормативно – правового акта.

Узагальнення нормативного матеріалу, присвяченого правовому регулюванню добросусідських відносин (статті 103 – 109 ЗК України) дає підстави для висновку про те, що способом встановлення обмежень прав на землю в інтересах сусідів є правотворча діяльність компетентного державного органу, кінцевим результатом якої є прийняття закону – ЗК України[27].

Слід, однак, відмітити, що концепція встановлення обмежень прав на землю в інтересах сусідів у процесі правотворчої діяльності знайшла своє висвітлення в юридичній літературі лише в загальних рисах. Ця концепція грунтується головним чином на зв’язках права власності з інститутом сусідського права. Так, ще на початку ХХ століття І. Новіцький зазначав, що “Нормами позитивного закону власник обмежується у вияві своєї влади, свого впливу у відведенній йому сфері; ці обмеження, ця зв’язанність при ближчому її аналізі вимальовується, як спеціальне зобов’язання, джерелом якого є позитивна норма, а зміст – ті самі вимоги, які можна пред’явити до одного власника для захисту інтересів інших, перш за все – його сусіда; це так звані законні обмеження” [53, c.10].

У чинному законодавстві України дана концепція була запроваджена не лише щодо права власності на земельну ділянку, а й щодо права користування земельною ділянкою. Зокрема, законодавець у статтях 103 – 105 ЗК України передбачив зміст обмежень права власності та права користування земельною ділянкою в інтересах власників та землекористувачів сусідніх земельних ділянок.

Підсумовуючи вищевикладенне, слід вказати на те, що одним із способів встановлення обмежень прав на землю є правотворчість, тобто діяльність компетентних органів державної влади, спрямована на встановлення юридичних норм, які визначають зміст певних обмежень прав на землю. При цьому способом об’єктивізації юридичних норм є нормативно – правовий акт у формі закону та/або підзаконного нормативно – правового акта, прийнятого на його основі та на його виконання. Отже, за способом об’єктивізації юридичних норм, наведенний спосіб встановлення обмежень прав на землю поділяється на такі види: а) правотворчу діяльність, кінцевим результатом якої є прийняття закону; б) правотворчу діяльність, кінцевим результатом якої є прийняття підзаконного нормативно – правового акта на основі та на виконання закону; в) правотворчу діяльність, кінцевим результатом якої є прийняття комплексу нормативно – правових актів, що складаються з закону та прийнятого на його основі та на його виконання підзаконного нормативно – правового акта.

Як вже зазначалося, одним із наслідків встановлення земельних сервітутів є обмеження права власності або права користування земельними ділянками, щодо яких встановлюються земельні сервітути. Отже, можна зробити висновок про те, що способами встановлення обмежень прав на землю, пов’язанних із земельними сервітутами, є безпосередньо способи встановлення земельних сервітутів.

Слід, однак, зазначити, що земельні сервітути не виникають безпосередньо на підставі закону (нормативно-правового акта). Підставою їх виникнення є сукупність юридичних фактів (юридичний склад). Така сукупність представлена лише правомірними діями (юридичними актами), що вчиняються з метою виникнення земельних сервітутів. До них слід віднести договір (ч.2 ст.100 ЗК України), судове рішення (ч.2 ст.100 ЗК України) та акт державної реєстрації права земельного сервітуту (ч.3 ст.100 ЗК України) [27]. Отже, можна виділити два види юридичних складів, які опосередковують виникнення земельних сервітутів та обумовлених ними обмежень прав на землю. Перший склад стосується випадків добровільного (договір та акт державної реєстрації права земельного сервітуту), другий -примусового порядку встановлення земельного сервітуту (рішення суду та акт державної реєстрації права земельного сервітуту) [10, c.99] .

Проте, на наш погляд, не можна всі правомірні дії (юридичні акти), що вчиняються з метою виникнення земельних сервітутів, вважати способами їх встановлення. Правомірні дії (юридичні акти) як способи встановлення земельного сервітуту мають вчинятися з метою встановлення змісту земельного сервітуту. Тому не можуть розглядатися як способи встановлення земельного сервітуту ті правомірні дії (юридичні акти), які не призводять безпосередньо до встановлення змісту земельних сервітутів, а саме, акт державної реєстрації права земельного сервітуту.

Цей висновок випливає з аналізу таких правомірних дій (юридичних актів), як договір про встановлення земельного сервітуту, судове рішення, з одного боку, та акт державної реєстрації прав земельного сервітуту – з іншого. Їх порівняння свідчить: спільним для них є те, що вони є правомірними діями (юридичними актами), що вчиняються з метою виникнення земельних сервітутів. Відмінність їх полягає у тому, що договір про встановлення земельного сервітуту та судове рішення є діями, які спрямовані на встановлення змісту земельного сервітуту, а при здійсненні державної реєстрації права земельного сервітуту цього не спостерігається. Державна реєстрація є лише дією, спрямованою на офіційне визнання і підтвердження державою факту виникнення права земельного сервітуту (ч.1 п.1 ст.2 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” від 1 липня 2004 р. [21]). Таким чином, договір про встановлення земельного сервітуту та судове рішення є способами встановлення земельного сервітуту, тоді як акт державної реєстрації права земельного сервітуту є лише актом офіційного визнання і підтвердження державою факту виникнення права земельного сервітуту, визначеного договором або судом.

Укладення договору про встановлення земельного сервітуту як способу встановлення земельних сервітутів передбачене у ч.2 ст.100 ЗК України[27]. У цьому випадку законодавець ставить встановлення земельних сервітутів у залежність від волі власників (землекористувачів) суміжних (сусідніх) земельних ділянок. Договір про встановлення земельного сервітуту є способом встановлення земельних сервітутів за наявності двох обставин: а) якщо власники (землекористувачі) двох суміжних (сусідніх) земельних ділянок досягають згоди щодо встановлення земельного сервітуту; б) якщо власники (землекористувачі) двох суміжних (сусідніх) земельних ділянок у належній формі досягають згоди щодо істотних умов договору із встановлення земельного сервітуту.

Судове рішення є способом встановлення земельних сервітутів у випадках, передбачених у ч. 2 ст. 100 ЗК України[27]. Якщо власник (землекористувач) суміжної (сусідньої) земельної ділянки відмовляє у встановленні земельного сервітуту або власники (землекористувачі) суміжних (сусідніх) земельних ділянок не можуть у належній формі досягти згоди щодо істотних умов договору про встановлення земельних сервітутів, особа, яка вимагає встановлення земельного сервітуту, має право звернутися до суду з позовною заявою про встановлення земельного сервітуту в примусовому порядку. При цьому позивач має довести в суді той факт, що він не може задовольнити свої потреби без встановлення земельного сервітуту (ч.1 ст.401 ЦК України). У разі вирішення справи на користь позивача суд виносить судове рішення, в якому передбачає встановлення земельного сервітуту в примусовому порядку.

Таким чином, крім правотворчої діяльності, способом встановлення обмежень прав на землю є передбачені нормами права правомірні дії (юридичні акти), що вчиняються з метою встановлення змісту обмежень прав на землю. Правомірні дії (юридичні акти), що вчиняються з метою встановлення змісту обмежень прав на землю, поділяються на договори та судові рішення. Водночас, вони є юридичними фактами, що складають юридичні склади, на підставі яких виникають обмеження прав на землю.

Нарешті, виходячи з ознак, які притаманні дослідженим нами способам встановлення обмежень прав на землю, можна запропонувати таке визначення способів встановлення обмежень прав на землю. На нашу думку, під способами встановлення обмежень прав на землю слід розуміти діяльність управомочених на це осіб, яка спрямована на визначення та юридичну об’єктивізацію змісту обмежень прав на землю.