11.12.13.14.Сущность и этапы концепции управления коммерческой недвижимостью.

Концепция управления недвижимостью — схема управления конкретным объектом (или комплексом) недвижимости, представляющая собой реализацию системного подхода к созданию, функционированию, развитию, оценке и управлению недвижимостью.1этап. Мониторинг и анализ рынка н-ти. Мониторинг анализ рынка н-ти текущего состояния рынка нед-ти1.1 анализ рынка н-ти(анализ спроса и предложения и их соответствие с целями инвестора); 1.2 экспертиза местоположения объекта н-ти(анализ социальных демографических и экономических факторов); 1.3 юр экспертиза объекта н-ти(анализ с точки зрения действующего законода-ва, градостроительных нормативов, перспективных решений по районной планировке земельных участков, ограничение местной администрации); 1.4 экспертиза технического состояния(оценка физ-ого состояния, анализ качества, архитектурного и объемно-планировочного решения, выявление потенциально опасных участков, обследование строительных конструкций, инструментного оборудования. Результат: техническое заключение о ремонте и восстановление поврежденных конструкций о мероприят обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта); 1.5 эконом экспертиза(проводятся прогноз доходов и расходов объектов, опред денежных потоков, время поступления и оттока денеж ср-в, составляются варианты бюджетов доходов и расходов при различных стратегиях управления объекта который содержит потенциально-валовый доход, чистый операционных доход, сумма дохода до уплаты налога, налог на прибыль, чистая прибыль); 1.6 управленческая экспертиза(при ней расчит-ся след показатели: чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, процентная ставка при которой чдд=о, индекс доходности и рентабельности=стоимость ден потоков/ сумма инвестиций направл на реализацию, срок окупаемости- период в течен которого доходы покрыв все затраты, изменение рыночной стоимости объекта н-ти)2этап. Разработка стратегий и программы управления объектом нед-ти.Собственник или управл.компания должна выбрать наилучший или наиболее эффективный способ использования объекта: оставить все как есть, внести небольшие изменения, изменить функциональное назначение объекта, ликвидировать(снос продажа) объект нед-ти с последующим приобретением или арендой другого объекта. Основные процедуры разработки стратегии: 1) составление перечня возможных вариантов использования объекта н-ти; 2) определение нескольких максимально прибыльных вариантов по 4м критериям: объект должен быть законодательно разрешенным, физически осуществимым, управленчески возможным, экономически целесообразны и финансово осуществим; 3) подготовка долгосрочного бюджета от 3-5 лет управления объектом по результатам анализа которого выбирается вариант максимально удовлетворяющий целям собственника.Опреднление лучшего варианта рекомендуется производить дисконтированием потоков чистых операционных доходов. Программа управления объектом н-ти составляются по наилучшему варианту использования объекта н-ти. Программа управления представляет собой бизнес-план который характеризует основу стратегий управления и обеспечивает оценку конкурентоспособности объекта на рынке, а так же намечает круг проблем и задач для достижения намеченных целей.Основные разделы программы управления: адрес объекта, тип объекта, цель программы, срок реализации проекта, правовой статус объекта с земельным участком, описание объекта, заключение о техническом состоянии объекта, фактическое использование объекта, имеющиеся ограничения по использованию объекта, результаты маркетинговых исследований, наилучшее и наиболее эффективное использование объекта, стратегия управления объектом н-ти, основные мероприятия по управлению объекта н-ти, сводная табл доходов и расходов на весь период управления, кап вложения и погашение кредитов, величина чистой настоящей стоимости буд доходов.3этап. Реализация программы управления и организационной деятельности управляющей компании.Реализация пу может осуществляться самим собственником или с привлечением управляющей компании при этом собственник должен получить четкое представление о сильных и слабых сторонах объекта н-ти выгоды от оптимизации операционных расходов принадлежащей им н-ти, возможность освободиться от необходимости решения текущих проблем по эксплуатации и содержанию н-ти.Основу функционирования управляющей компании составляют ее взаимоотношения: с собственником объекта н-ти,арендаторами, подрядными эксплуатациями организации, поставщиками коммунальных услуг, государством и городскими организациями, пользователями или посетителями помещений.Основными сферами деят-ти управляющей компании на этапе реализации становятся: прием объекта н-ти в управлении, подготовка объекта н-ти коммерческому использованию, продвижение объекта на рынке, техническая эксплуатация объекта н-ти, обслуживание клиентов, организация и контроль работы всего персонала, уборка и содержание объекта благоустройство прилегающей территории, аварийно-восстановительные работы, услуги по обеспечению безопасности, ведение отчетности, материальное обеспечение, страхование и управление рисками, подготовка инструкции и руководств по эксплуатации, ведение договоров об аренде, инженерно-техническое обслуживание.4этап. Оценка результатов управления нед-тью.Несоответствие плана и факта может быть вызвана рядом причин: оценка внешней среды была осуществлена не верно или ситуация за период времени изменилась, изменилось физическое или моральное состояние объекта н-ти, цели и ожидания собственника не соответствовали возможностям рынка состоянием объекта н-ти или были не объективны, управляющая компания не профессионально выполнила свою работу.Оценка результатов управления н-ти осущ-ся собственником и управляющей компанией. Собственник определяет успешно выбранную стратегию управления, а компания эффективность разработанной и реализуемой пу.