9.Субъекты рынка недвижимости, участвующие в управлении недвижимостью.

1. Продавцы, арендодатели. Физические или юридические лица, которые владеют документально подтвержденными правами на объект недвижимости и которые готовы продать свое недвижимое имущество другому лицу — покупателю (или сдать его в аренду на определенный Срок). Следует особо отметить, что представлять интересы продавца-собственника или выступать в качестве собственника могут управляющие компании.

2. Покупатели, арендаторы. Физические или юридические лица, которые хотят и могут (с финансовой и юридической точек зрения) приобрести (или арендовать) объект недвижимости с целью его использования в качестве операционной или коммерческой недвижимости. Как и в предыдущей группе субъектов рынка недвижимости, в качестве покупателя (или арендатора для дальнейшей субарендной деятельности, инвестора и т.д.) могут выступать управляющие недвижимостью компании.

3. Профессиональные участники, посредники, консультанты.

Управляющие компании и другие участники рынка недвижимости, кото рые обслуживают недвижимость, ее собственников и потенциальных покупателей недвижимости. Иначе эти компании называют поставщиками товаров, работ, услуг на рынке недвижимости;эксплуатационные компании, осуществляющие работы по техническому обслуживанию, ремонту, охране или уборке объекта недвижимости;

консалтинговые компании (консалтинг в сфере управления недвижимостью, маркетинговые исследования, оценка имущества);риэлтерские компании;

рекламные агентства;кредитные организации;юридические службы;эксперты-оценщики;

профессиональные ассоциации управляющих недвижимостью;кадровые агентства;

архитектурные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные и другие организации, привлекаемые для осуществления процессов развития (девелопмента) объектов недвижимости;

4. Государственные надзорные и регулирующие органы и прочие Участие органов государственной власти в процессе управления не движимостью осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами региональных и местных органов власти. Государственные надзорные и регулирующие органы осуществляют регулирование и контроль над состоянием объекта управления или деятельностью на нем пользователей. Пред приятия, регулирующие градостроительное развитие, землеустройств и землепользование и прочие, способствующие организации деятельности на рынке недвижимости, например компании — поставщики коммунальных ресурсов (электрическая и тепловая энергия, вода и т.п.).

10.Функции управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости.

К ключевым функциям и обязанностям управляющей компании можно отнести следующие:подготовка программы управления объектом, организация проведения экспертизы объекта недвижимости;своевременное уточнение стратегии развития и использования объекта;разработка бюджета доходов и расходов, периодических планов по управлению объектом;организация технического обслуживания и, санитарного содержания объекта недвижимости;анализ и мониторинг рынка недвижимости;

организация рекламы и продвижения объекта; —работа с клиентами объекта недвижимости: привлечение арендаторов, организация обслуживания арендаторов;

финансовый менеджмент на объекте: планирование, учет, отчетность и организация расчетов;работа с поставщиками товаров и услуг, подрядными организациями, органами государственного контроля и надзора;работа по сохранению и улучшению эксплуатационных и потребительских характеристик и по повышению рыночной стоимости объекта недвижимости;организация и обеспечение безопасности;

— своевременная, полная и достоверная отчетность перед учредителем управления.

I стадия. Проектирование объекта. Предпроектные и проектные работы: определение целевого назначения объекта (для продажи или для сдачи в аренду); определение предпочтительного функционального назначения объекта (офис, торговые площади, жилье или комбинация этих компонентов); компоновка структурных частей (размеры полезных, технических площадей, количество и местонахождение входов, расположение лестниц, технических помещений и оборудования и т.д.); поиск адекватных решений по выбору и размещению современного дорогостоящего и сложного инженерного оборудования; составление бюджета на содержание объекта. Затем следует процедура получения разрешительной документации с выходом на распоряжение высших органов управления городом о предоставлении земельного участка под застройку или здания под реконструкцию, заключение инвестиционного договора и договора на аренду земли. Необходимо отметить, что при отсутствии опыта эта процедура сложна и может занять около года. Управляющая компания может разработать и отстоять такие условия, которые позволяют обеспечить приемлемые гарантии для потенциального инвестора при организации финансирования проекта. При проектировании и получении технических условий от инженерных ведомств города управляющей компании необходимо сопоставить желаемый архитектурный проект с реальными техническими условиями. Запросы инженерных служб зачастую делают проект нерентабельным, также как и жесткая позиция российских архитектором настаивающих на своих конструктивных решениях. На первый взгляд эти проблемы делают дальнейшую реализацию проекта невозможной, но они вполне решаемы при определенном опыте. II стадия. Создание объекта. При создании объекта заказчик бывает не в состоянии оценить качество строительных, монтажных или пуско-наладочных работ, в чем ему должна помогать управляющая компания. I la этом этапе периодический надзор управляющего недвижимостью обеспечит заключение грамотных контрактов с подрядчиками, соблюдение принятых проектных решений, своевременное внесение корректировок, которые не могли быть предварительно учтены на бумаге, исполнение подрядчиками своих контрактных обязательств, монтаж качественного оборудования и его наладку. Если компания в дальнейшем будет эксплуатировать здание, то она заинтересована в максимальном раскрытии дефектов и исправлении их строительной компанией для подписания приемных документов. После введения объекта недвижимости в эксплуатацию управляющая компания уже не сможет проводить мне мотивированные для владельца здания ремонты или замену оборудования. При приемке объекта Государственной комиссией управляющая компания обеспечивает взаимодействие с городскими надзорными органами, поставщиками коммунальных услуг и получение от подрядчиков полного комплекта документации, которая ляжет в основу дальнейшего обслуживания здания. Далее, исходя из целевого назначения объекта, необходимо выработать стратегию продажи или сдачи его в аренду. В случае сдачи в аренду необходимо определиться в уровне и сфере деятельности арендаторов, ценовой политике. В случае привлечения риэлтеров — с целесообразностью выбрать одного и отдать ему эксклюзивное право или привлечь одновременно нескольких. Риэлтеры (или брокеры) владеют ситуацией в своем сегменте рынка, обладают обширной клиентской базой, способной дать аргументированные советы по извлечению максимальной прибыли из проекта и быстрой реализации (продажи или сдачи в аренду) помещений.

III стадия. Эксплуатация и текущий ремонт объекта. Перечень услуг управляющей компании в период эксплуатации объекта недвижимости зависит от компании и от объекта недвижимости (площади, функционального назначения и других характеристик). Приведем перечень возможных услуг. 1. Административные услуги:

организация эксплуатации; - взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, подрядчиками; — все виды работы с собственниками, пользователями и арендаторами. 2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий:техническое обслуживание, включая диспетчерское и аварийное;периодические осмотры (согласно графику или внеплановые);

подготовка к сезонной эксплуатации;текущий ремонт;капитальный ремонт.

3. Санитарное содержание:уборка помещений пользователей и мест общего пользования;уборка мест придомовой или прилегающей территории;

уход за зелеными насаждениями. 4. Услуги по обеспечению безопасности:

организация постов охраны;организация работы систем контроля доступа и видеонаблюдения. 5. Некоторые прочие услуги:финансовый менеджмент и отчетность;страхование и управление рисками;консультационные услуги.

IV и V стадии. Прекращение использования и снос объекта. На этих стадиях основными задачами управляющей компании является техническая поддержка, связанная с высвобождением объекта (организация переездов арендаторов, перевоза оборудования и т.д.); подготовка и осуществление проекта сноса здания или, если необходимо, консервации объекта, а также юридическая поддержка, связанная с прекращением права собственности (например, в результате продажи) или регистрации ликвидации объекта при сносе.