46.Ипотечные операции. Типы ипотечных кредитов

Ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.Ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.2. Длительность срока предоставления кредита.Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период; • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%).Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Ипотечный кредит выдается наличными, а продажа закладных — производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.Ипотечные займы с фиксированной процентной ставкойСтавка ипотечного кредита является наиболее распространенной. Как правило, заемщики стремятся обеспечить закладные с фиксированной ставкой, поэтому они знают размер своих ежемесячных выплат по кредиту. Закладные с фиксированной ставкой гарантируют определенность и уверенность при приобретении недвижимого имущества, так как Вы будете знать размер своих ежемесячных выплат в течении предварительно установленного периода. Многие кредиторы также предлагают гибкие варианты кредитования в пределах фиксированных ставок, позволяя, тем самым, уменьшить с течением времени размер ипотечных кредитов более быстро. Ипотечные займы с отслеживающей ставкойПринцип этого вида займа схож с ипотечным кредитом с плавающей ставкой. Разница заключается в отслеживании базовой ставки Банка Англии в отличие стандартной переменной ставки (СПС) кредитора. Заемщикам гарантировано полное изменение процентной ставки в зависимости от базовой. Эти ставки часто изменяются и могут погашаться без комиссии за досрочное погашение и иногда доступны на срок всего ипотечного кредита.Ипотечные займы с процентной ставкой со скидкой

Этот вид займа привязан к стандартной переменной ставке (СПС) кредитора, но при этом рассчитывается, исходя из СПС со скидкой от 1% до 2%. Эти ставки повышаются и понижаются соответственного изменениям процентных ставок, и заемщикам необходимо быть уверенными, что они смогут обеспечить выплату ставок, в случае их повышения. Следует отметить, что кредиторы определяют размер СПС и им нет необходимости отражать изменения в процентной ставке Банка Англии на ставках для заемщиков. Чаще всего, кредиторы переводят растущие ставки, но не всегда на целые накопления.Стандартная переменная ставка (СПС)Ставка по умолчанию, устанавливаемая по истечении основной ипотечной сделки. Заемщики, которые не могут отслеживать стоимость своей ипотечной сделки обычно останавливаются на стандартной переменной ставке. Выплаты по данной ипотеке часто невыгодны, если сравнивать со специальными рыночными предложениями. Ставка обычно изменяется соответственно учетной ставке Банка Англии, тем не менее кредитор не обязан в полной мере отражать подобные изменения на процентной ставке.