43.Управление объектами недвижимости – памятниками истории, культуры и архитектуры

К памятникам относятся:

отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в т.ч.: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; мавзолеи, отдельные захоронения; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, вкл. все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки.Наиболее прогрессивными мерами, призванными решить задачу сохранения и воссоздания памятников истории и культуры, являются:приватизация;передача объектов на инвест. условиях (в т. ч. в долгосрочную аренду, в доверительное упр-е,).Ограничениями, устанавливаемыми в отношении использования зданий-памятников, являются: запрет на снос здания; запрет на изменение объемно-планировочных параметров здания; полный или частичный запрет на изменение целевого назначения здания; обязательное соблюдение режима использования территории здания-памятника; обеспечение доступа сотрудников гос. контролирующего органа на территорию памятника и в здание в установленные дни и часы; уголовная, административная и иная юр. ответственность ; в случае причинения вреда объекту культурного наследия – обязательства по возмещению стоимости восстановительных и иных работ;

44.Законодательное регулирование оценочной деятельности на федеральном и региональном уровнях

1Фед-ое законод-во: конституция РФ, земельный жилищный гражданский кодексы, фед-ые законы которые регулируют и упрощают процедуры управл н-тью.2Региональное законодат в котором разрабатывается на уровне региона и предметом законод-ого регулирования субъектов федерации могут быть: формы и порядок распоряжения н-тью; приватизация; аренда; регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним; разработка концепции и программ соц-но-эконом-ого развития территорий; гос регулирование рынка н-ти; строительство эксплуотация и ремонт объектов н-ти; учетная политика организации налогообложения; формирование бюджета; жилищные субсидии; займы и кредиты.3Местные, нормативные правовые акты. Органы местного самоуправления обладают широким кругом полномочий в области земельных отношений, строительства, зонирования и планировки развития производственной и соц-ой инфраструктуры. Цели управления гос-ой и муниц-ой н-тью: максимально возможное повышение доходности; наиболее эффективное выполнение гос-ва своих соц ф-ий; стимулирование за счет использование н-ти развития реального сектора в экономике; вовлечение в хоз-ый оборот объектов незавершенного строительства; исключение в возможности для коррупции в процессе управления н-тью.

45.Расчет денежных потоков от эксплуатации объекта недвижимости

Доходный метод расчета затрат.Для того чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов. Чтобы обеспечить планируемую доходность объекта, надо, прежде всего, уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию объекта недвижимости. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода)используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. В среднем расходы на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 10–12% от валового дохода собственника.В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объема затрат на электроэнергию и тепло. Не все собственники объектов недвижимости готовы столько платить, поэтому каждый по-своему решает проблему снижения затрат на эксплуатацию, при этом стараясь сохранить достойное качество обслуживания. Ведь от условий эксплуатации зависит срок службы здания.Доходный метод при фиксированной доходности обеспечивает максимальный набор услуг по эксплуатации.При этом расходы на эксплуатацию — определенная доля от валового дохода,которую сам собственник готов затратить. В рамках доходного подхода к оценке объекта недвижимости применяется метод прямой капитализации или метод дисконтирования денежных потоков. При использовании метода прямой капитализации сумма чистого дохода за год функционирования делится на соответствующую норму дохода. При применении метода дисконтирования доходов,будущие денежные потоки чистого дохода каждого периода пересчитываются в текущую стоимость путем дисконтирования с использованием соответствующей ему нормы дисконтирования.В зависимости от того,какой метод используется для расчета стоимости объекта доходной недвижимости –капитализации или дисконтирования – для определения чистого дохода необходимо произвести прогноз валового дохода и обоснованной величины эксплуатационных расходов соответственно на типичный («нормальный») год функционирования здания или на весь период предполагаемого его коммерческого использования.Прогнозирование расходов на техническую эксплуатацию объекта недвижимости может быть произведено также на основе расчета ресурсов на эксплуатацию с применением СНИПов, обеспечивающих строительное проектирование, нормативов и справочников.