1.Понятие «управление недвижимостью». Классификация видов деятельности по управлению недвижимостью.

УН – это комплекс мероприятий, по эксплуатации зданий и сооружений в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Операционная н. – н. занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций / бизнес процессов. Коммерч. Н. – н. предназначенная и используемая собственником для осущ-я с ней коммерч-х операций. Инвестиционная н. – собственник использует недвижимость как объект инвестиций с целью сохранения и преумножения собственного капитала.

2.Классификация недвижимости по формам собственности.

Государственная собственность состоит из всего имущества, которое на праве собственности принадлежит Российской Федерации и ее отдельным субъектам.

МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – собственность муниципального образования. В его состав входят: муниципальные земли и другие природные, ресурсы; муниципальные предприятия и организации; муниципальные банки и другие финансовые организации; муниципальный жилищный фонд и нежилые помещения; муниципальные учреждения образования, здравоохранения, культуры и спорта, другое движимое и недвижимое имущество. В состав муниципальной собственности входят также средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные фонды, имущество организаций местного самоуправления. ЧАСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ - собственность граждан или юридических лиц, означащая их исключительные права владения, использования и распоряжения ею.

3.Объекты управления недвижимости. Основные направления управления недвижимостью.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

1)земельные участки;2) ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД - количество зданий, сооружений, используемых, под жилье с относящимися к ним вспомогательными помещениями. Единицами учета жилищного фонда являются: жилое строение, жилое помещение, общая и жилая площадь.3)нежилой фонд(офисные, торговые помещения).

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

4.Формы управления. Эффективность использования объекта недвижимости.

ХОЗЯ́ЙСТВЕННОЕ ВЕДЕ́НИЕ, форма права собственности на имущество, переданное государственному предприятию собственником, которым является, как правило, государство или муниципальные органы власти.

Имущество, находящееся на правах собственности хозяйственного ведения, не может быть сдано в аренду, продано, использовано в качестве залога или вклада без согласия собственника. Предприятие, управляемое на таких правах, несет ответственность перед собственником и кредиторами за соответствие уставного капитала величине чистых активов а также имеет право создавать дочерние предприятия, передавая им часть своего имущества. Собственник не отвечает по обязательствам предприятия, управляемого на правах хозяйственного ведения.ОПЕРАТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ - 1. Казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за казенным предприятием или учреждением либо приобретенное казенным предприятием или учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у казенного предприятия или учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению. ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (договор ссуды) - договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Аренда - возмездное пользование имуществом. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование либо пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей. СУБАРЕНДА-передача арендатором части арендованного имущества в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора. Владелец имущества или первый арендодатель, как правило, выступает против субаренды, которая поэтому совершается тайно от него.ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ - 1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".

Для инвестора чрезвычайно важно определить наилуший и наиболее эффективный вариант использования объекта недвжимости. Эту многофакторную задачу нужно решать в комплексе путем детального рассмотрения множества аспектов.

Общее состояние рынка недвижимости.

Необходимо определить развитие каждого сегмента в определенном районе, где расположен объект, так необходимо выявить уровень развития и структуру рынка, определить тенденции его развития, знать текущую ценовую ситуацию, спрогнозировать как изменятя цены в будущем. Данная работа трудоемка и не свойственна подавляющему большинству инвесторов. Поэтому лучше поручить ее тем, кто занимается мониторингом рынка недвижимости. Исследование объектов-аналогов. Необходимо определиться есть ли на рынке аналогичные объекты, характер использования, цены, особенности развития.

Комплексный анализ территориия. Для этого оцениваются следующие факторы:

стратегическое расположение объекта, локальное местаросположение объекта ,

визуальная доступность, транспортная и пешедная доступность, коомерческое и социальное окружение ,конкуренция ,развитие территории. С помощью комплексного анализа определяются сильные и слабые стороны данного объекта. Анализ основных вариантов использования. Внимательно изучив результаты проведенного исследования, можно определить основные варианты использования объекта. Обычно рассматривается 3-4 наиболее осуществимых варианта. Рассчитывается, какое из осуществимых использований будет приносить максимальный доход или иметь максимальную стоимость. При этом необходимо оценить всевозможные риски: административные, юридические, финансово-экономические, выработать пути их минимизации.