79. Понятие девелопмента, его этапы и участники

Девелопмент (также употребляется термин девелопмент недвижимости)— это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. Также существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, — профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента

Девелопмент в международной практике означает “создание объекта недвижимости”, то есть определенные стадии (этапы) действий участников инвестиционного процесса.

В классическом понимании функции девелопера ограничиваются обоснованием инвестиционного проекта, определением его назначения, эффективности и т.п.; изысканием источников инвестирования; выбором оператора, организующего инвестиционный процесс (в западной практике это “архитектор” или “инженер” – под которыми, как правило, понимаются компании – юридические лица). Оператор обеспечивает оформление земельного участка, архитектурное и строительное проектирование и организует тендер на функции генерального подрядчика.

Затем девелопер ведет наблюдение за строительством объекта (осуществляет технический надзор) и принимает готовый к эксплуатации объект, реализует объект недвижимости и, наконец, подводит экономические итоги завершенного проекта. В ряде случаев девелопер осуществляет и эксплуатацию объектов недвижимости. Подчеркнем, что как правило, девелопер сам не строит объект недвижимости, а поручает это генеральному подрядчику, который, в свою очередь, нанимает своих контрагентов – субподрядные организации, поставщиков строительных материалов, конструкций, инженерного оборудования зданий, транспорта и строительной техники.

Основными элементами (этапами) девелопмента, определяющими его структуру являются:

• разработка идеи девелоперского проекта;

• разработка концепции проекта;

• разработка обоснования инвенстиций;

• организация финансирования;

• разработка ТЭО строительства;

• формирование команды проекта;

• приобретение юридических прав на объект недвижимости

• проектные работы;

• подготовка к строительству;

• строительно-монтажные работы;

• сдача-приемка в эксплуатацию;

• управление объектом;

• продажа объекта, как конечный этап девелопмента

В период формирования нового, профессионального рынка девелопмента недвижимости, важным вопросом есть структура участников проекта девелопмента, которая обеспечит успешный исход проекта.

Участниками проекта девелопмента являются:

1. Девелоперская компания

2. Инвестор проекта

3. Генеральный проектировщик

4. Генеральный подрядчик

5. Брокер

6. Компания по управлению строительной фазой проекта

Такая структура позволяет достигать качественного выполнения проекта в рамках бюджета, времени и качества и

дает уверенность будущему покупателю здания в том, что каждый этап проекта выполняла профессиональная компания, которая подтверждает каждый этап проекта своим именем - фирменным "клеймом".

80. Риэлтерская деятельность в различных странах, ее общие направления и различия

Право на получение лицензии на оказание юридических услуг с указанием составляющей лицензируемую деятельность - риэлтерские услуги имеют юридические лица Республики Беларусь, являющиеся коммерческими организациями, штат которых состоит не менее чем из 5 риэлтеров (для обособленного подразделения - не менее одного) и агентов по операциям с недвижимостью, количество которых не может превышать количества риэлтеров более чем в три раза и при наличии у руководителя юридического лица свидетельства об аттестации риэлтера либо высшего образования и стажа работы не менее 3 лет в качестве руководителя риэлтерской организации, его структурного подразделения или специалиста по риэлтерской деятельности.

Не требуется получения лицензии для оказания риэлтерских услуг государственными риэлтерскими организациями, осуществления судебно-экспертной деятельности государственными судебно-экспертными учреждениями. При этом оказание (осуществление) таких услуг (деятельности) допускается при условии соответствия указанных организаций (учреждений) иным специальным требованиям, определяемым законодательством.

В США система лицензирования риэлторской деятельности отсутствует. Ее регулирует законодательство на уровне штатов, которое и устанавливает общие требования, но в разных административно-территориальных образованиях существуют  свои отличия в нормативах. Как правило, к оформлению сделки купли-продажи привлекают юристов. Заметную роль в развитии рынка недвижимости в США играют саморегулируемые организации - ассоциации брокеров, оценщиков и агентов. Желающим получить право самостоятельно работать на рынке жилья нужно прослушать специальный курс лекций, сдать экзамен и пройти ряд тестов. Обязательные условия: возраст старше 18 лет и отсутствие криминального прошлого. Для открытия собственного агентства недвижимости необходимо получить хороший результат на дополнительном экзамене.

В Германии деятельность маклера, специализирующегося на сделках купли-продажи жилья, четко регламентирована. Прежде чем приступить к работе, необходимо окончить специальные курсы, сдать экзамен и получить лицензию. Довольно часто этим бизнесом по совместительству занимаются адвокаты, имеющие опыт ведения дел на рынке недвижимости. Следует отметить, что за серьезные нарушения при оформлении документов, за введение клиента в заблуждение можно лишиться лицензии в судебном порядке.