3.2 Метод дисконтирования денежных потоков
Данный метод применяется: 1) по отношению к объектам приносящим доход своему владельцу в долгосрочном периоде; 2) имеющим первоначальные потоки доходов и расходов; 3)имеющим равные потоки доходов и расходов; к объектам приносящим доход владельцу после реконструкции.
Основные этапы метода дисконтирования денежных потоков(ДДП):
1. Прогноз потока будущих доходов, а также предполагаемой перепродажи
2. расчет ставки дисконтирования. 3. определение коэффициента дисконтирования. 4. Расчет потока будущих доходов приведенных выше. Pi-первонач сумма, Si-нарощен сумма. S=P(1+i*n)-прост, S=P(1+i)ⁿ-слож. Ставка дисконта(i)-коэф кот используется для расчета будущих потоков. Коэф дисконтирования P=S*1/(1+i)ⁿ, Ko=1/(1+i)ⁿ
Ставка дисконтирования обязательно учитывает инфляцию и риски связанные с функциями объекта, с экономической и политической ситуацией в стране ставка дисконтирования определяется методом суммирования. Анализируемый период оценки подразделяется на прогнозный и пост прогнозный период. Оценщик с одной стороны должен сократить длительность периода, с другой для выявления тенденций должен быть оптимальный(в РФ период не должен превышать 3года). В качестве дохода м.б. чистый операционный доход в виде арендной платы; м.б.денежный поток представлен чистым операционным доходом ЧОД=ДВД-Р.
6 ф-ий ден.единицы.
1ая ф-я- Будущая ст-сть ДЕ – показывает, какая сумма будет накоплена на счете к концу опред.периода при заданной ставке дохода, если сегодня положить на счет 1 ДЕ.
Важно, чтобы процессы осущ-лись втеч. N-периодов (год, квартал,мес).
FV=PV(1+i)n
FV=PV(1+i/k)n*k, где к-частота накопления.
В процессе накопления ДЕ м.пользоваться правилом «72»: число 72 исп-ся для того, чтобы рассчитать срок, втеч. Которого сумма вклада увеличится в 2 раза или наоборот, опр-ть ставку дохода на вложенный капитал, если известен срок вклада.
2ая ф-я- Будущая ст-сть аннуитета – показывает, какая сумма будет накоплена на счете при заданной ставке, если регулярно в теч. опред.периода откладывать на счет 1 ДЕ.
Аннуитет- равновеликий платеж, осущ-мый в равные промежутки времени. М.б. обычным или авансовым.
РМТ-аннуитетный платеж.
FV
= PMT*
3я ф-я Фонда возмещения- показывает, сколько нужно откладывать на счет регулярно в теч. опред.времени, чтобы при заданной ставке дохода иметь на счете к концу этого срока 1 ДЕ.
4ая ф-я Текущая ст-сть ДЕ, пок-ет, какова при заданной ставке дисконта тек.ст-сть 1 ДЕ, получаемой в конце опред.периода времени.
5ая ф-я Тек.ст-сть обычного аннуитета, пок-ет, какова при заданной ставке дисконта тек.ст-сть серии платежей в 1 ДЕ в теч. опред.периода.
6ая ф-я Взнос на аморт-цию единицы, пок-ет, какими д.б. аннуитетные платежи в счет погашения кредита в 1 ДЕ, выданного под опред.процент на опред.период.
Амортизация – процесс погашения долга в теч. указанного времени.
Потенц. Собственники земельных участков
Совокупный потенциал земли выглядит:1. земли лесного фонда 57%, 2. земли с/х назначения 36,8%,3. земли природноохр и архит назначения 2,9%,4. земли водного фонда 1,3%,5. земли нас пунктов 1,2%, 6. земли,занятые промышле-ю, ТС 0,8%. Итого: 100% Группы собст-в:1) индивид жильё с участками; 2) садово-огородные кооперативы,товарищества; 3)субъекты предприним деят-ти; 4) жилая недвижимость (жилой дом, в кот квартиры явл частью соб-ти жильцов, но есть места общ польз-я, приватизир жилье, наёмное жильё) 5) инфраструктура жилого района (ДК, театры, дет сады,больницы) 6) объекты обслуживания транспорта (АЗС, парковки,депо,парки).
2. Операции с земельн участками и их правовое регулир. Все операции с землей ругулир ГКРФ, земельн кодексом,НКРФ, указы президента, нормат и законодат актами субъектовРФ. Право собств на землю опр-ся гл. 17 ГКРФ. Объектом права признает земельный участок. Право собственности на земельн участках распростр на замкнутый слой поверхности,растения. Территор границы опр-ся в порядке уст законно и гос органы выдают собственнику свидетельство о регистр права соб-ти данным зем участком. На отдельные участки могут уст ограниченные права (сервитут-право пользования чужой вещью,признанное законом). Операции с зем участками: 1) купля-продажа ( ст. 549-557 ГКРФ); 2)дарение (ст. 572,582 ГКРФ); 3) завещание (наследование); 4) передача в уставный фонд; 5) передача в залог; 6)передача в аренду; 7) обмен на др зем участок; 8)передача в пожизненное пользование; 9) передача в срочное/бессрочное пост.пользование; 10) безвозмездное срочное пользование; 11) пожизненное содержание;