2. Суть доходного подхода.

Доходный подход используется только в оценке недвижимости, приносящей доход своему владельцу. Доход может поступать в виде: -текущих и будущих доходов или поступать в период выплаты(арендная плата); -дох от прироста стоимости при ее перепродаже; -налоговых сбережений(при продаже, обмене дарении) и др.

Принципы в основе доходного подхода: 1. П-п ожидания- в соответствии с данным принципом рыночная стоимость объекта определяется как текущая стоимость будущих выгод, дохода от эксплуатации объектов. 2. П-п споса и предложения- данный п-п определяет стоимость объекта недвиж в орпеделенный период времени. Денежные потоки, полученные от использования объекта могут меняться в зависимости от ситуации на рынке. 3. П-п замещения- информированный покупатель никогда не заплатит больше за предлагаемый объект, чем цену покупки недавно проданного аналогичного объекта.

1. Осн.Понятия и опр-ния.

В основе любой оценки ст-сти объектов недв-сти лежит положение о тек.ст-сти денег, которые будут получены в будущем. При этом, акциомой явл-ся: деньги, полученные через год или через несколько лет при любой эк-кой ситуации будут стоить меньше, поэтому для оценки тек.ст-сти будущих доходов в расчет вводятся поправки. Осн.процессами при этом явл-ся накопление и дисконтирование.

Накопление – процесс приведения тек.ст-сти ден.доходов к их будущей ст-сти при условии, что сумма удерживается на вкладе (счете) втеч. Опред.времени, принося периодически накапливаемый % дохода.

Дисконтирование – процесс приведения будущих денеж.поступлений к их тек.ст-сти.

3. Методы используемые в доходном подходе

3.1 Метод прямой капитализации дохода. Представляет собой расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации. Алгоритм расчеты ЧОД: 1)ПВД=(S*Cед(псв,псз)); 2)ДВД=ПВД-П(вакансии, потери); 3)Расчет расходов(пост, перемен, расх замещен); 4)Расчет ЧОД=ДВД-Р, С=ЧОД/К(ставка капитализ)

Методы определения ставки капитализации:

1. М. суммирования(кумулятивный метод) – он предполагает расчет ставки капитализации суммированием ставок, учитывающих след факторы: а) безрисковый коэф-т(ставка сбербанка по вкладам, ставка более надежных коммерч банков 6,7%, ГКО-цен бумаги 2-7%; б) надбавка за риск 2-5%; в) компенсация за низкую ликвидность 1-3%; г) компенсация за инвистиционный менеджмент(характеризует правильность вложения средств) 1-2%; д)ежегодные увеличения(снижения) стоимости объекта 5-15%, ∑11-32%, К=(0,11-0,32).

2. М. рыночной выжемки(выборки), м. экстракции – данный метод предполагает изучение рынка с целью выявления недавних продаж аналогичных объектов: К=ЧОДi/Сi. Мода, медиана, среднее значение- принимаем за исходную ставку для объекта оценки.

3. Ипоточно-инвистиционный метод, м. связанных инвистиций, м. инвистиционной группы. С=100% - Ссс- Собственные средства-30%(Ксс)

Cзc- Заемные средства-70%(Кзс), α-доля

К=Ксс*αсс+Кзс*αзс. Общая сумма инвистиций в объект складывается И=Кс+Из, ставка капитализации по заемным средствам называется ипотечной постоянной и равна: Ип=Rpc=ежегодные выплаты по обслуж долга/сумма кредита(заемн ср-в, ипотеч ссуды). Платежи по ипотечной сумме могут быть в виде аннуитетных платежей. Аннуитет представляет собой равно великие выплаты, осуществляемые в равные промежутки времени(м.б. авансированным или обычным)

Ки=денежн поступления(до налогообложения)/собствен средства инвестора, α-кредитная доля в суммарных инвистициях, αзс=величина кредита/стоимость объекта. К=Кзс*αзс+Ксс*(1-αзс). Пр:Доля кредитных ср-в сост 75%, ипотечная постоянная равна ставке Rpc=0.14? тогда ставка капитализ на СС сост 15%. Определить общую ставку капитализ. К=0,14*0,75+0,15*(1-0,75)=0,1425=14,25%. Используя данный метод можно определить ставку капитализации для объекта с учетом доли этой ставки дох на землю и с учетом от зданий и сооружен на дан участке К=Кз*αземли(10%)+Кзд*αздания(90%). Данный метод может быть использован в краткосрочном периоде.