2. Понятие износа и метод его определения

метод разделения на виды

0. метод срока жизни

1. метод рыночный

Опред. износа в недвижимости отлич. от опред. износа в эк-ке предпр, по скольку в эк-ке предпр. износ опред. с учетом распределения ретроспективных затрат на весь срок его полезной жизни. В эк-ке недвиж-ти представл. собой утрату полезности,а значит и стоим-ти по любой причине. В теории оценки принято выделять виды износа: физический (устранимый, неустранимый), функциональный (устранимый, неустранимый), внешний. Физический износ опред. затратами на его устранение. Устранимый –если поддается устранению и затраты на его устранение не превышают стоим-ть, добавленную к объекту оценки. Неустранимый – если затраты на его устранение будут превосходить стоим-ть, добавленную к объекту оценки. Величина физич. износа опред. специалистами и носит субъективный характер.

Функциональный (моральный) износ в объетах недвижимости связан с недостатком или избытком какого-либо фактора или элемента объекта. Возникает когда объект не соотв. соврем. стандартам и требованиям.

Внешний износ (экономический) имеет места в силу привязку к опред. местоположению объекта недвиж-ти и обусловл. факторами, внешними по отн. к объекту.

Алгоритм определения износа

∑И = ФИ + ФункцИ + ВнИ

Методы определения внешнего износа

И_вн/ПСВ(ПСЗ)=Т_эф/Т_эк.ж.

Метод валовой ренты предполаг. Расчет валового рентного мультипликатора (отн. стоим-ти объекта к доходу). Базир. на сравнении аналогичных продаж ( ВРМ=С/Д).

Алгоритм опред.износа мтодом рын.выборки:

1. отбор сопоставимых продаж аналогичных объектов;

2. опред.стоим-ти земли;

3. опред. стоим-ти здания;

4. расчет полной стоим-ти воспроиз-ва каждого объекта;

5. опред.износа по разности между полн.стоим-тью воспроиз-ва и стоим-ти здания;

6. опред.эффект.возрастасопоставимых объектов;

7. получ.величины средн.износа(среднегодовой износ);

8. перевод получ.величины износа в %.

1.Сущность рыночного подхода и его особенности

Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости представляет собой совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация оценок, сделок с ними. 3 основных принципа: 1.замещения 2.спроса и предложения 3. конкуренции. Главным моментом при использовании сравнительного подхода является достоверность используемой информации, источниками которой является Интернет, собственное досье оценщика, риелторские фирмы (брокеры, риелторы). Риелторы находят продавцов и покупателей страховые компании, строительные, инвестиционные, гос.комитет по имуществу и его подразделения. Алгоритм сравнительного подхода: 1. изучение рынка 2. сбор информации о недавно проданных объектах, аналогично объектам оценки 3. проверка достоверности информации о проведенных сделках 4. сравнение объекта оценки с выбранными аналогами 5. установление их отличий 6. корректировка цен продаж, выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки 7. установление стоимости объекта оценки. Точность данного подхода зависит от достоверности полученной информации. Отличие объекта оценки и его аналогов: 1. местоположение 2. физические характеристики(износ объекта, возраст, размеры) 3. экономические характеристики (это затраты на поддержание объекта в пригодном состоянии, условия аренды, затраты на управление) 4. способ использования объекта 5. условия финансирования сделки 6. дата продажи и др. достоинства подхода: является достаточно точным, менее трудоемким, ориентированным на разные объекты. Недостатки: трудности в получении достоверной информации.