3.5 Учет рисков проекта

Одной из основных расчетных концепций в области строительной индустрии при развитии экономического потенциала предприятия являются инвестиционные риски. Не останавливаясь на детальном описании теории, выделим некоторые ключевые моменты этого вопроса. Системно проведенный анализ рисков и правильный их расчет должен дать инвестору, будь то внешний инвестор или само предприятие, уверенность в надежности вложенных средств.

При развитии экономического потенциала предприятий состав анализируемых рисков должен быть не выборочным, а полным — по всем граням инвестиционного проекта — технической, организационной и финансовой.

Так, например, Минэкономики в «Методических рекомендациях» от 31.03.1994 N7-12/47 предлагает следующий перечень рисков:

• риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства и текущей экономической ситуацией, условиями инвестирования и использования прибыли;

• внешнеэкономический риск;

• неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных социально-политических изменений в стране или регионе;

• неполнота или неточность информации о динамике технико-экономических показателей, параметрах новой техники и технологии;

• колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т.п.;

• неопределенность природно-климатических условий, возможность стихийных бедствий;

• производственно-технологический риск (аварии и отказы оборудования, производственный брак и т.п.);

• неопределенность целей, интересов и поведения участников;

• неполнота или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможность неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств).

Этот перечень рисков мы постараемся конкретизировать и определить те риски, которые, на наш взгляд, наиболее значимы для российских предприятий строительной индустрии при развитии экономического потенциала, это:

1. риск незавершения развития по проекту;

2. производственные риски;

3. риски реализации;

4. финансовые риски;

5. политико-экономические риски.

Риск незавершения развития по проекту.

Этот риск может возникнуть в течение периода, предшествующего завершению проекта. Он имеет особое значение при финансировании достаточно крупных инвестиционных проектов в строительной индустрии и в большинстве случаев может быть покрыт гарантией завершения. Данный риск может возникнуть при следующих обстоятельствах:

• расхождений в планируемых и фактических затратах на реализацию проекта. Причем, подобные расхождения не всегда являются результатом ошибки в расчетах, а могут проистекать из изменений экономической среды проекта (изменение налоговой, ценовой, таможенной или банковской политики и т.п.). При возникновении подобной ситуации дальнейшее финансирование осуществляется кредиторами при условии принятия инициатором проекта дополнительных обязательств по покрытию непредвиденных расходов;

• финансовой несостоятельности (банкротства) исполнителей проекта;

• ограничения обязательств заемщика гарантией завершения проекта в срок. При наиболее благоприятном стечении обстоятельств (устойчивая общность интересов участников проекта, высокая прибыльность, приемлемые коэффициенты защиты, надежная технология, отсутствие высоких технических или политических рисков и т.д.) представляется возможным обойтись без гарантии завершения проекта. В этом случае кредиторам достаточно получения обязательств покрытия превышения прогнозируемых затрат фактическими посредством увеличения вложений в акции заказчиками или за счет резервного кредита.

Производственные риски.

Это риски, связанные с эксплуатацией производственных мощностей. Источниками возникновения подобных рисков являются следующие проблемы:

• экономические проблемы, которые обусловлены плохим обеспечением предприятия, а также ростом издержек производства. Уменьшить влияние данного фактора на проект можно детальными расчетами и качественным прогнозированием реализации проекта, учитывающими возможный рост издержек производства;

• технические проблемы, возникающие из-за некачественного инжиниринга, недостаточной квалификации персонала, а также возникшим несоответствием реализованного проекта выдвигаемым к построенному объекту требованиям. Риск значительно снижается наймом на работу высококвалифицированного персонала, либо дополнительной подготовкой имеющегося. Что касается возможного несоответствия между требованиями и реализованным проектом, то этого можно избежать путем оснащения производства современными, а порой и революционным технологиям, а также управлением производством высококвалифицированной командой менеджеров, которые способны использовать имеющиеся активы на 100 %.

Риски реализации.

Среди причин возникновения данного риска отметим следующие:

• ошибочная оценка сегментации и объема рынка;

• несоответствие строительных материалов современным требованиям рынка, а также моральное устаревание объекта;

• снижение рыночных цен на подобные объекты;

• недостаточная квалификация команды менеджеров, планируемой и реализуемой задачи по развитию проекта на стадии функционирования.

Влияние данных рисков на проект можно уменьшить тщательным изучением рынка, доскональным прогнозом предполагаемых цен, а также тщательной проработкой контрактов на продажу в части условий их расторжения. Кроме того, для снижения подобного риска необходимо иметь дело с профессиональной командой менеджеров проекта, либо в обязательном порядке переквалифицировать управленческий состав.

Финансовые риски.

Возникают либо при ухудшении финансового положения инициатора проекта, либо являются следствием предоставления кредиторами инициатору проекта кредитных средств по «плавающей» ставке, с наметившейся тенденцией к росту. Естественно, что данный риск могут снизить сами кредиторы благодаря уменьшению своих требований к заемщику.

Политико-экономические риски.

Данные риски возникают при нестабильной политико-экономической ситуации в стране, где реализуется проект, направленный на повышение экономического потенциала предприятия. Многие проекты показывают, что основным риском является риск политико-экономический. Определяется он, прежде всего, следующими составляющими:

• риск резкого изменения внутреннего валютного курса. Противодействовать этому риску возможно посредством проведения соответствующей ценовой политики, при которой цены на реализуемую продукцию будут привязаны к курсу какой-либо твердой валюты, а также наличию возможности оперативной корректировки цен на продукцию;

• риск снижения платежеспособного спроса в результате снижения доходов населения. Данный риск значителен и очевидных прямых способов его уменьшения не существует. Предполагается, что будет возможно стабилизировать показатели прибыльности или, по крайней мере, не допустить их обвального падения до уровня, когда предприятие встанет на грань банкротства. Для этого необходимо грамотно манипулировать качеством и количеством выпускаемой продукции (а значит, и расходами), применять ценовую дискриминацию для повышения уровня сборов, оперативно перепрофилировать производство;

• налоговый риск. Большинство проектов демонстрируют удовлетворительные показатели кредитной привлекательности только в том случае, если они пользуются в период до полного расчета по кредитам большими налоговыми льготами, которые предусматривают освобождение от уплаты всех местных налогов. Очевидно, что смена руководства города (или страны) может привести к пересмотру налоговых льгот, что может повлечь за собой существенное изменение определенных ранее условий кредита. Значительно снизить, а иногда и полностью избежать, данный риск можно только в том случае, если рассчитывать проект и принимать решение об участии в финансировании на данных, которые не учитывают каких-либо налоговых льгот. Конечно, при таком подходе немного проектов будет финансироваться инвесторами. Поэтому оптимальным вариантом расчета проекта для принятия инвесторами решения об участии можно рассматривать тот, который учитывает изменение налогообложения в сторону увеличения и показывает тот максимум налоговых сборов, которые выдерживает проект без отрицательных последствий.

Уменьшить политико-экономические риски возможно, если реализовать схему финансирования проекта с участием иностранного капитала. Подобное распределение рисков является важнейшей тенденцией в международном финансировании проектов.

Таким образом, анализ рисков, влияющих на проект, формирует следующие правила, которых необходимо придерживаться при развитии предприятий:

1. Необходимо производить тщательный анализ технической стороны проекта, для чего необходимо проводить экспертизу проекта независимыми высококвалифицированными экспертами. Следовательно, при оценке рисков и жизнеспособности проектов необходимо больше полагаться на сторонних экспертов. Кроме того, промышленные проекты по развитию предприятия часто включают уникальные новаторские подходы, авторами которых являются инициаторы проекта.

2. Все экономические расчеты проекта необходимо производить при условии возникновения неблагоприятных обстоятельств (например, недостижение плановых показателей реализации, увеличение налоговых сборов и стоимости кредитных средств, изменение конъюнктуры рынка, увеличение издержек производства и т. п.).

3. Число участников, финансирующих реализацию проекта, должно быть больше двух.

4. При анализе проекта уделять особое внимание подверженности практически неконтролируемым рискам.

Таблица 3.10. Swot-анализ:

Сильные стороны: -хорошая транспортная развязка -современное здание -возможность сдачи больших площадей якорным арендаторам -наличие парковки -возможность проведения социально-значимых спортивных мероприятий на современных площадках	Слабые стороны: -удаленность от центра города -близость конкурентов -большая площадь комплекса
Возможности: -возможность привлечения клиентов из-за нвой концепции совмещения торгового центра со спортивным	Угрозы: -недозагруженность площадей из-за большой площади -устаревание объекта из-за развития рынка (строительство аналогичных объектов) -снижение спроса -риск роста стоимости строительства -риск роста налоговых ставок -риск неполучения кредитов -риск потери арендаторов -риск несдачи объекта в эксплуатацию

Для расчета риска неопределенности и инфляции при экономической оценке инвестиционного проекта будем использовать анализ сценариев. Выбираются как минимум три сценария: пессимистический, оптимистический, наиболее вероятный. При этом для любого проекта должна сохраняться эффективность проекта. Наличие неэффективности при каком-либо сценарии свидетельствует о повышенном риске данного проекта.

Анализ сценариев — это прием анализа риска, который наряду с базовым набором исходных данных проекта рассматривает ряд других наборов данных, которые по мнению разработчиков проекта могут иметь место в процессе реализации. В анализе сценариев финансовый аналитик просит технического менеджера подобрать показатели при «плохом» стечении обстоятельств (малый объем продаж, низкая цена продажи, высокая себестоимость единицы товара и т.д.) и при «хорошем». После этого NPV при оптимистических и пессимистических сценариях вычисляются и сравниваются с ожидаемым NPV.

Анализ сценариев представляет собой развитие методики анализа чувствительности проекта в том смысле, что одновременному непротиворечивому изменению подвергается вся группа переменных. В целом, данный метод позволяет получить достаточно наглядную картину для различных вариантов реализации проекта, а также предоставляет информацию о чувствительности и возможных отклонениях. В основе рекомендаций по результатам анализа сценариев лежат 2 основных правила:

—инвестиционный проект следует отклонить, если даже при оптимистическом сценарии развития предприятия NPV проекта отрицательна;

—пессимистический сценарий в случае получения положительного значения NPV позволяет эксперту судить о приемлемости данного проекта несмотря на наихудшие ожидания.

Для определения сценариев будем аккумулировать ставкой дисконта.

Расчет ставки дисконта и чистой текущей стоимости для оптимистического варианта (таблицы 3.11, 3.12, 3.13).

Таблица 3.11. Расчет надбавки за низкую ликвидность

Ставка по доступному кредиту	13,00%
Прогнозируемый Темп роста цен	0,60%
Рыночный срок экспозиции, месяцы	6
Надбавка	6,48%

Таблица 3.12. Расчет надбавки за менеджмент

Безрисковая ставка	7,75%
Надбавка за риск владения	0,50%
Надбавка за низкую ликвидность	6,48%
Ставка дисконта без управления	14,73%
Рыночная скидка от потери дохода	10,00%
Надбавка за управление	1,64%

Таблица 3.13. Ставка дисконтирования

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	7,75%
Поправка за низкую ликвидность	6,48%
Страховая премия	0,50%
Поправка на управление	1,64%
Ставка дисконтирования	16,37%

NPVопт = NPV1 + NPV2 = 3 140 609 124+ 2750412649 = 5 891 021 773 > 0 проект принимается

Расчет ставки дисконта и чистой текущей стоимости для пессимистического варианта (таблицы 3.14, 3.15, 3.16).

Таблица 3.14. Расчет надбавки за низкую ликвидность

Ставка по доступному кредиту	20,00%
Прогнозируемый Темп роста цен	5%
Рыночный срок экспозиции, месяцы	6
Надбавка	9,38%

Таблица 3.15. Расчет надбавки за менеджмент

Безрисковая ставка	7,75%
Надбавка за риск владения	0,50%
Надбавка за низкую ликвидность	9,38%
Ставка дисконта без управления	17,63%
Рыночная скидка от потери дохода	20,00%
Надбавка за управление	4,4%

Таблица 3.16. Ставка дисконтирования

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	7,75%
Поправка за низкую ликвидность	9,38%
Страховая премия	0,50%
Поправка на управление	4,4%
Ставка дисконтирования	22,03%

Также примем, что при пессимистическом варианте будет загружено только 50% площадей.

NPVпесс = NPV1 + NPV2 = 659 065 900 + 964229802 = 1 623 295 702 > 0 проект принимается

Для наглядности сведем данные по NPV в одну таблицу 3.17.

Таблица 3.17. Данные по сценариям

Сценарий	Значение
NPVопт (i = 16,37 %)	5 891 021 773
NPVнор (i = 18,6 %)	5 295 361 348
NPVпес (i = 22,03 %)	1 623 295 702

Ожидаемая величина NPV при неизвестной вероятности наступления сценария будет рассчитываться по формуле

,

где λ – специальный коэффициент, отражающий систему предпочтений хозяйствующего субъекта в условиях неопределенности и равно 0,3.

NPVож = 0,3 × 5 891 021 773 + (1 – 0,3) × 1 623 295 702 = 2 903 613 523 р..

Для сравнения проектов по рискам используют показатель – размах вариации. Чем больше размах вариации, тем более рискованным является проект.

RNPV = NPVmax - NPVmin

RNPV = 5 891 021 773 - 1 623 295 702 = 4 267 726 071 р.

Вывод: проект является рискованным.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной работе были рассмотрены теоретические аспекты управления проектом развития коммерческой недвижимости, был проведен анализ рынка торговой недвижимости, а также рассмотрена эффективность инвестиционного проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра в Промышленном районе г. Самара по адресу ул. Физкультурная 103.

Цель исследования заключалась в определении состояния рынка торговой недвижимости и степени его инвестиционной привлекательности в отношении строительства ТРЦ современного формата на основе количественно-качественных характеристик.

В результате анализа были сделаны следующие выводы:

Город Самара является одним из наиболее развитых российских городов. Однако рынок коммерческой недвижимости здесь развит неравномерно и пока недостаточно. Предлагаемые торговые площадки пока не удовлетворяют спроса на них в полной мере.

Самару можно назвать достаточно высокодоходным и инвестиционно-привлекательным городом, а потому спрос на современные и хорошо оборудованные площади здесь прослеживается достаточно явно.

В последние годы объекты коммерческой недвижимости Самары были сконцентрированы в центральной части города. Однако тенденции современного рынка свидетельствуют о том, что начинают активно осваиваться и более удаленные районы, такие как Промышленный.

После проведения анализа рынка коммерческой недвижимости было принято решение о разработке инвестиционного проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра в Промышленном районе г. Самары.

Основные характеристики по проекту:

Сметная стоимость торгового центра общей площадью 55630 кв.м. составила 1 988 585 775 рублей, стоимость 1 кв.м. – 35 762 р./кв.м с учетом стоимости земли.

Арендная ставка, по которой планируется сдавать помещения, составила 3000 руб. за кв. м.

Рассчитав оттоки и притоки по данному инвестиционному проекту, срок окупаемости которого составил 2 года 8 мес., был проведен анализ эффективности проекта по таким динамическим показателям, как NPV, IP и IRR. В результате проведенного анализа проект принят эффективным. Также была проведена экономическая оценка инвестиционного проекта (был учтен риск неопределенности и инфляции), по результатам которой проект был принят рискованным, так как размах вариации оказался значительным.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция (Основной закон) Российской Федерации;

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 18.07.2009;

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 29.12.2010;

4. Статья 25 закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 года.

5. Методические рекомендации "По оценке эффективности инвестиционных проектов" (Вторая редакция, исправленная и дополненная) (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21 июня 1999 г. № ВК 477);

6. СНиП 1.04.085 «Нормы продолжительности строительства и задела строительства предприятий, зданий и сооружений»

7. СНиП II-23-81*. Стальные конструкции. Нормы проектирования/Госстрой СССР. – М.: ЦИТП Госстроя СССР. 1990, – 96 с.

8. СНиП 2.03.01.84. Бетонные и железобетонные конструкции. Нормы проектирования/Госстрой СССР. – М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1985. – 89 с.;

9. СНиП 2.02.01-83*.Основания зданий и сооружений. – М.: Стройиздат, 1996;

Научная литература

10. Асаул А.Л. Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2006.

11. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент: Учебное пособие. - СПб, 2005.-151с.

12. Валинурова Л.С. Управление инвестиционной деятельностью : учебник / Л.С. Валинурова, О.Б. Казакова. - М.: КНОРУС, 2005. - 384 с. (Рекомендован Минобразования и науки РФ в качестве учебника)

13. Дитхелм Г.Управление проектами. В 2 т. СПб.: Бизнес-пресса, 2004. — Т.1. - 400с.; Т.2. - 288с. http://www.alleng.ru/d/manag/man104.htm

14. Ендовицкий Д.А., Коробейникова Л.С, Сысоева Е.Ф. Практикум по инвестиционному анализу: Учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 2001.

15. Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие/ И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. – М.:КНОРУС, 2007.-184 с.

16. Карлик А.Е. Инвестиционный менеджмент: Учебник / Карлик А.Е., Рогова Е.М., Тихонова M.B., Ткаченко Е.А. - СПб.: Издательство Вернера Регена, 2008. - 216с.

17. Кныш М.И., Перекатов Б.А., Тютиков Ю.П. Инвестиционный консалтинг: Практикум. 2-е изд. СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 2002.

18. Колтынюк Б.А. Инвестиционные проекты: Учеб. СПб.: Изд-во Михайлова В.А., 2002.

19. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Девелопмент недвижимости: учеб. пособие по дисциплине специализации специальности «Менеджмент орг.» – М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега – Л», 2010. – 928 с.: ил. – (Современное бизнес-образование).

20. Управление проектами: Учеб. пособие для вузов / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдероге; Под общ. ред. И.И. Мазура. М.: Омега-Л, 2006.

21. Максимов С.Л. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003 г.

22. Максимов С.Н. Управление недвижимостью: Учебник - М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008,432 с.

23. Управление проектами. Мартин П., Тейт К. 2006. 224 с. СПб.: Питер http://www.goldbook.ws/2008/10/20/upravlenie-proektami.html

24. Мищенко В.В. Инвестиционный менеджмент: учебное пособие/кол, авторов ; под ред. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.:КНОРУС, 2008. (Допущено УМО по классическому университетскому образованию в качестве учебного пособия)

25. Мясникова В.М. Деловая игра по курсу «Управление проектами», Самара, 2006.

26. Управление проектами для "чайников". Портни С. М.: Диалектика, 2005. — 352 с. http://www.alleng.ru/d/manag/man115.htm

27. Разу М.Л.Управление проектом. Основы проектного управления: Кнорус, 2006. — 768 с. http://www.alleng.ru/d/manag/man098.htm

28. Ример М. Экономическая оценка инвестиций 3-е изд.- СПб.: Питер, 2009. (серия "Учебник для вузов", Допущено Министерством образования и науки РФ в качестве учебника)

29. Староверова, Г.С. и др. Экономическая оценка инвестиций : Учебное пособие / Г.С.Староверова и др., А.Ю. Медведев, И.В. Сорокина. - УМО, 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2008.

Журналы и интернет ресурсы

30. Журнал Управление Проектами. http://www.pmmagazine.ru/

31. Журнал Новости рынка недвижимости. http://www.nrn.ru

32. Журнал Rent&Sale. http://www.rs63.ru

33. Сайт http://maps.2gis.ru

34. Сайт http://www.viva-land.ru

Размещено на Allbest.ru