
- •Глава 1. Теоретические и правовые аспекты управления проектом коммерческой недвижимости
- •Глава 2. Характеристика проекта тц ул. Физкультурная, 103
- •Глава 3. Финансово-экономическое обоснование проекта
- •Глава 1. Теоретические и правовые аспекты управления проектом коммерческой недвижимости
- •1.1 Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости
- •1.2 Понятие девелоперского проекта и особенности управления коммерческой недвижимостью
- •1.3 Анализ рынка торговой недвижимости
- •Глава 2. Характеристика проекта тц ул. Физкультурная, 103
- •2.1 Описание земельного участка
- •2.2 Характеристика планируемой застройки
- •2.3 Этапы строительства
- •Глава 3. Финансово-экономическое обоснование проекта
- •3.1 Расчет затрат на строительство
- •3.4 Определение эффективности проекта
- •3.5 Учет рисков проекта
Глава 3. Финансово-экономическое обоснование проекта
3.1 Расчет затрат на строительство
Для определения сметной стоимости строительства были рассчитаны локальная смета, объектная смета и сводный сметный расчет.
По локальной смете затраты на строительство составили 1 674 819 131 р. (см. Приложение В).
На основании локальной сметы был составлен объектный сметный расчет (см. Приложение Г). Стоимость строительства СТРЦ общей площадью 55630 кв. м. без затрат на благоустройство территории составила 1 724 291 850 р., стоимость строительства 1 кв. м. – 30 996 р.
На основании объектной сметы составляется сводный сетный расчет строительства торгового центра (см. Приложение Д), в котором учитываются затраты на благоустройство территории, а именно затраты на асфальтирование прилегающей территории и озеленение. Стоимость строительства торгового центра общей площадью 55630 кв. м. составила: 1988585775,95 р., стоимость земли – 850 000 р. Таким образом, стоимость строительства 1 кв. м. – 35762 р., включая стоимость земли.
3.2 Определение величины ставки аренды помещений проекта
Величина арендной ставки торгово-развлекательной недвижимости определяется на основании стоимости объекта с использованием ставки капитализации по торговой недвижимости (см. табл. 3.1.).
Для расчета арендной платы примем ставку капитализации 50%.
Таблица 3.1. Расчет величины арендной ставки
источник информации |
Показатели |
Размер |
|
Значение, р. |
|
Спортивно-торгово-развлекательный комплекс |
|
|
|
|
Общая площадь, кв.м. |
55630 |
|
|
|
Арендная площадь, кв.м. |
40010 |
|
|
|
Стоимость 1 кв.м., р. |
|
|
35 762 |
|
Стоимость ОН,р. |
|
|
1 989 440 060 |
|
Коэфициент капитализации |
|
|
0,50 |
|
ЧОД, р. |
994 720 030 |
||
|
ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ 20% от ЧОД |
198 944 006 |
||
|
Постоянные затраты, р./год |
103 071 575 |
||
http://www.uba.ru/anons/anons126.html |
Плата за землю |
0,20% |
850000,00 |
1 700 |
http://samara.ukon.su/law/federal-law/federal_37570.html |
налог на имущество по оцениваемому объекту, тыс. р./год |
0,03% |
1988585776,000 |
596 576 |
|
Страхование имущества |
1% |
1988585776,000 |
19 885 858 |
http://www.chopr.ru/obekt/ofiss.html |
Охрана |
48 тыс. р. в мес. |
576,000 |
23 045 760 |
|
Уборка помещений |
27 р./час |
2920 ч. |
946 080 |
http://mosub.ru/terr_price.htm |
Уборка прилегающей территории |
23 р./кв.м. |
32100 кв.м. |
8 859 600 |
|
Расходы на управление |
5% от ЧОД |
|
49 736 002 |
|
Переменные затраты, тыс. р./год |
0 |
||
|
Эл. Энергия |
|
оплачивается за счет арендатора |
0 |
|
Теплоэнергия |
|
|
0 |
|
Телефон |
|
|
0 |
|
ИТОГО ДВД |
1 193 664 036 |
||
|
Потери от незанятости |
3% |
35 809 921 |
|
|
Потери от неплатежей |
5% |
1 790 496 |
|
|
Прочие доходы |
|
0 |
|
|
ИТОГО ПВД |
1 231 264 453 |
||
|
Арендная плата, р./мес. |
|
|
102 605 371 |
|
Арендная ставка, р./кв.м.,мес. |
|
|
2 564 |
Проверим, соответствует ли величина рассчитанной арендной ставки показателям по аналогичным объектам. Для этого рассмотрим величину арендной ставки 5 торговых центров г. Самара (см. табл. 3.2.)
Таблица 3.2. Величина арендной ставки в ТЦ г. Самара
Название ТЦ |
Величина арендной ставки, р./кв.м. |
Фрегат |
3000 |
ПаркХаус |
3350 |
Аврора2 |
3500 |
ВиваЛэнд |
4770 |
Космопорт |
6000 |
Из приведенной выше таблицы видим, что рассчитанная арендная ставка ниже, чем в объектах аналогах. Поэтому предлагается принять арендную ставку на уровне минимальной по объектам-аналогам, что обеспечит нашему проекту конкурентоспособность по цене предложения.
Арендная ставка= 3000 р./кв.м.
Условия аренды:
Арендная ставка – от 500 рублей за кв. м в месяц (не включая эксплуатационный платеж) в зависимости от размера помещения, этажа, товарного ассортимента и т.д.
Коммунальные платежи - по фактическому потреблению.
Период на строительные работы – от 30 до 60 календарных дней.
Срок аренды – от 11 месяцев до 7 лет.
3.3 Расчет доходов и расходов при реализации проекта
С помощью графика строительства была рассчитана потребность в инвестициях по месяцам. (см. Приложение Е).
Для реализации этого проекта необходимы заемные денежные средства. Планируется взять кредит в размере 1 114 868 108 р. Рассмотрим возможные варианты получения кредита в различных банках (таблица 3.3.).
Таблица 3.3. Условия финансирования финансово - кредитными учреждениями инвестиционных проектов организаций Самарской области
Наименование банка |
Программа инвестирования (финансирования) |
Сумма кредита Срок кредита Процентная ставка по кредиту |
Условия инвестирования (финансирования) |
«Всероссийский банк развития регионов» Самарский филиал |
инвестиционное кредитование |
от 12 до 120 млн.рублей до 5 лет от 14% до 20% |
наличие бизнес-плана |
АКБ «Абсолют Банк» |
инвестиционное кредитование |
от 0,9 до 30 млн.рублей до 7 лет от 14,25% |
под залог имущества |
АКБ «Национальный Резервный Банк» (ОАО) |
инвестиционное кредитование |
от 69 млн.рублей до 5 лет, в отдельных случаях до 8,5 лет от 15%-16% |
собственные средства не менее 30% |
АКБ «Транскапиталбанк» (ЗАО), филиал Самарский |
инвестиционное кредитование |
от 0,9 до 6 млн.рублей до 5 лет от 16% до 21% |
залог имущества |
ЗАО АКБ «Газбанк» |
инвестиционное кредитование |
от 1 млн.рублей до 2-х лет от 16% до 20% |
залог имущества |
ЗАО «Народный Инвестиционный Банк» (ЗАО «НИБ») |
инвестиционное кредитование |
от 1 до 13 млн.рублей от 1 до 3 лет от 16,0% |
залог имущества, деятельность организации больше 3-х лет |
Филиал «ВТБ 24» (ЗАО) в г. Самара |
инвестиционное кредитование |
до 125 до 10 лет от 11% |
залог имущества, частичное обеспечение залогом |
Филиал ОАО «Уралсиб» в г. Самара |
инвестиционное кредитование |
от 5 до 20 от 3 до 5 лет от 14,5% |
залог имущества |
«Сбербанк» |
инвестиционное кредитование |
от 20 млн. $ до 15 лет от 10 % |
залог имущества, частичное обеспечение залогом |
График затрат будем рассчитывать по условиям кредитования (финансирования строительных проектов) «Сбербанка» (таблица 3.4.).
Таблица 3.4.Условия кредитования для финансирования проектов в сфере недвижимости «Сбербанка»
Цель |
Финансирование проектов в сфере недвижимости, в том числе связанных с приобретением, проектированием, строительством и реконструкцией объектов недвижимости. |
|
Финансируемые проекты |
Жилищное строительство; офисная недвижимость; объекты туристической инфраструктуры; гостиницы; торговая и развлекательная недвижимость; складская недвижимость; спортивные сооружения; объекты жилищно-коммунального хозяйства и инфраструктуры; дорожное строительство; приобретение и девелопмент земельных участков. |
|
Финансируемые станки проектов |
Финансирование затрат на приобретение и формирование земельных участков; финансирование затрат на вхождение в проект, в том числе приобретение прав на реализацию проекта, объектов незавершенного строительства, приобретение акций/долей участия в компаниях, владеющих активами; финансирование затрат на разработку проекта; финансирование затрат на строительство; рефинансирование понесенных затрат; рефинансирование объекта коммерческой недвижимости, генерирующего денежный поток. |
|
Режим кредитования |
Единовременный кредит, невозобновляемая кредитная линия, рамочная кредитная линия. |
|
Кто может получить |
Юридическое лицо — резидент Российской Федерации. |
|
Срок |
До 10 лет — проектное финансирование, инвестиционное кредитование, приобретение активов, рефинансирование понесенных затрат; до 15 лет — рефинансирование объектов коммерческой недвижимости, генерирующих поток денежных средств. |
|
Валюта |
Рубли РФ, доллары США, евро. |
|
Максимальная сумма |
проектное финансирование — до 70% инвестиционной стоимости; целевое фондирование, инвестиционное кредитование — до 80% инвестиционной стоимости; при кредитовании VIP-заемщиков — до 90% инвестиционной стоимости; рефинансирование понесенных затрат — до 100% инвестиционной стоимости; рефинансирование объектов коммерческой недвижимости, генерирующих подтвержденный поток денежных средств — свыше 100% инвестиционной стоимости, но не более 70% рыночной стоимости. |
|
Процентная ставка |
10 % |
|
Погашение |
Погашение основного долга осуществляется в соответствии с индивидуальным графиком Заемщика. Уплата процентов по кредиту производится ежемесячно или ежеквартально в соответствии с условиями кредитного договора. |
|
Обеспечение |
Залог прав на землю (собственность, долгосрочная аренда); залог объекта недвижимости; залог имущественных прав; залог акций / долей участия; залог активов, не связанных с проектом; поручительства платежеспособных компаний; банковские гарантии. |
|
Дополнительные условия |
Обязательное открытие расчетного счета компании-Заемщика в Банке. |
Сумма кредита: 1 114 868 108 р.
Ставка процента: 10 %
Срок кредита: 21 мес.
Условия финансирования: Поэтапное финансирование в соответствие с графиком затрат.
Расчеты по финансированию инвестиционного проекта за счет собственных и заемных средств, а также получение дохода в виде арендной платы и ведение расходов по содержанию представлены в таблице 3.5..
Таблица 3.5. График доходов и расходов в процессе реализации проекта
Месяцы |
Потребность |
Собственные средства 30% |
Заемные средства (70%) |
Процент |
Арендная плата |
Сумма на погашение тела кредита |
Постоянные затраты на содержание |
0 |
8 827 465 |
8 827 465 |
|
|
|
|
|
1 |
44 887 813 |
44 887 813 |
|
|
|
|
|
2 |
40 461 017 |
40 461 017 |
|
|
|
|
|
3 |
40 461 017 |
40 461 017 |
|
|
|
|
|
4 |
40 461 017 |
40 461 017 |
|
|
|
|
|
5 |
40 461 017 |
40 461 017 |
|
|
|
|
|
6 |
40 461 017 |
40 461 017 |
|
|
|
|
|
7 |
40 461 017 |
40 461 017 |
|
|
|
|
|
8 |
40 632 688 |
40 632 688 |
|
|
|
|
|
9 |
40 632 688 |
40 632 688 |
|
|
|
|
|
10 |
40 632 688 |
40 632 688 |
|
|
|
|
|
11 |
40 632 688 |
40 632 688 |
|
|
|
|
|
12 |
40 632 688 |
18 788 485 |
21 844 203 |
182 035 |
|
|
|
13 |
225 016 646 |
|
225 016 646 |
1 875 139 |
|
|
|
14 |
225 016 646 |
|
225 016 646 |
1 875 139 |
|
|
|
15 |
309 873 322 |
|
309 873 322 |
2 582 278 |
|
|
|
16 |
166 939 702 |
|
166 939 702 |
1 391 164 |
|
|
|
17 |
166 177 589 |
|
166 177 589 |
1 384 813 |
|
|
|
|
1 592 668 726 |
477 800 618 |
1 114 868 108 |
9 290 568 |
|
|
|
|
1 592 668 726 |
477 800 618 |
Остаток по кредиту |
|
|
|
|
18 |
|
|
1 114 868 108 |
9290568 |
63 900 000 |
33 804 232 |
20805200 |
19 |
|
|
1 114 868 108 |
9290568 |
90 900 000 |
60 804 232 |
20805200 |
20 |
|
|
1 114 868 108 |
9290568 |
99 900 000 |
69 804 232 |
20805200 |
21 |
|
|
1 045 063 876 |
8708866 |
108 180 000 |
78 665 934 |
20805200 |
22 |
|
|
966 397 941 |
8053316 |
110 580 000 |
81 721 484 |
20805200 |
23 |
|
|
884 676 458 |
7372304 |
114 780 000 |
86 602 496 |
20805200 |
24 |
|
|
798 073 961 |
6650616 |
117 180 000 |
89 724 184 |
20805200 |
25 |
|
|
708 349 778 |
5902915 |
120 030 000 |
93 321 885 |
20805200 |
26 |
|
|
615 027 893 |
5125232 |
120 030 000 |
94 099 568 |
20805200 |
27 |
|
|
520 928 325 |
4341069 |
120 030 000 |
94 883 731 |
20805200 |
28 |
|
|
426 044 594 |
3550372 |
120 030 000 |
95 674 428 |
20805200 |
29 |
|
|
330 370 166 |
2753085 |
120 030 000 |
96 471 715 |
20805200 |
30 |
|
|
233 898 451 |
1949154 |
120 030 000 |
97 275 646 |
20805200 |
31 |
|
|
136 622 805 |
1138523 |
120 030 000 |
81 063 799 |
20805200 |
32 |
|
|
55 559 006 |
462992 |
120 030 000 |
55 559 006 |
20805200 |
33 - 84 |
|
|
|
|
120 030 000 |
|
20805200 |
Необходимость в заемных средствах появляется на 12 месяце от начала строительства офисного центра. Кредит в размере 1 114 868 108 руб. берется частями в течение 6 месяцев, проценты по кредиту в этом периоде выплачиваются за счет обеспечительных взносов якорных арендаторов.
Выплата процентов и основного долга по кредиту осуществляется с 18 месяца финансирования проекта за счет средств, полученных от сдачи .
Максимальная величина месячного дохода в виде арендной платы получена в 25 месяце в размере 120 030 000 рублей и до окончания выплаты кредита не изменяется.
Доход в виде арендной платы, получаемый до 33 месяца эксплуатации объекта, используется в полном объеме как средства погашения кредита.
Сведем все оттоки и притоки в таблицу 3.6.
Таблица 3.6. Оттоки и притоки по годам
|
Номер года |
|||||||
|
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
Отток, р. |
8 827 465 |
499 826 856 |
222 692 305 |
983 235 520 |
249 662 400 |
249 662 400 |
239269963 |
239269963 |
Приток, р. |
|
21 844 203 |
1 798 443 906 |
1 440 360 000 |
1 440 360 000 |
1 440 360 000 |
1 440 360 000 |
1 440 360 000 |
В конце 7 года планируется продать объект. Рассчитаем стоимость объекта через 7 лет.
Найдем ЧОД через 5 лет с момента сдачи в эксплуатацию объекта. Ставка аренды взята с учетом инфляции 9%:
ЧОД = (239269963-1440360)*1,09^5=1 848 025 903 р.
Даплее, используя ставку капитализации 18,6% рассчитаем стоимость объекта:
С=ЧОД/ставка капитализации
Стоимость продажи =1848025903/0,186= 9 935 623 132 р.