Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
управление девелопер. пректом на примере спрот...docx
Скачиваний:
4
Добавлен:
01.03.2025
Размер:
581.05 Кб
Скачать

Глава 3. Финансово-экономическое обоснование проекта

3.1 Расчет затрат на строительство

Для определения сметной стоимости строительства были рассчитаны локальная смета, объектная смета и сводный сметный расчет.

По локальной смете затраты на строительство составили 1 674 819 131 р. (см. Приложение В).

На основании локальной сметы был составлен объектный сметный расчет (см. Приложение Г). Стоимость строительства СТРЦ общей площадью 55630 кв. м. без затрат на благоустройство территории составила 1 724 291 850 р., стоимость строительства 1 кв. м. – 30 996 р.

На основании объектной сметы составляется сводный сетный расчет строительства торгового центра (см. Приложение Д), в котором учитываются затраты на благоустройство территории, а именно затраты на асфальтирование прилегающей территории и озеленение. Стоимость строительства торгового центра общей площадью 55630 кв. м. составила: 1988585775,95 р., стоимость земли – 850 000 р. Таким образом, стоимость строительства 1 кв. м. – 35762 р., включая стоимость земли.

3.2 Определение величины ставки аренды помещений проекта

Величина арендной ставки торгово-развлекательной недвижимости определяется на основании стоимости объекта с использованием ставки капитализации по торговой недвижимости (см. табл. 3.1.).

Для расчета арендной платы примем ставку капитализации 50%.

Таблица 3.1. Расчет величины арендной ставки

источник информации

Показатели

Размер

Значение, р.

Спортивно-торгово-развлекательный комплекс

Общая площадь, кв.м.

55630

Арендная площадь, кв.м.

40010

Стоимость 1 кв.м., р.

35 762

Стоимость ОН,р.

1 989 440 060

Коэфициент капитализации

0,50

ЧОД, р.

994 720 030

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ 20% от ЧОД

198 944 006

Постоянные затраты, р./год

103 071 575

http://www.uba.ru/anons/anons126.html

Плата за землю

0,20%

850000,00

1 700

http://samara.ukon.su/law/federal-law/federal_37570.html

налог на имущество по оцениваемому объекту, тыс. р./год

0,03%

1988585776,000

596 576

Страхование имущества

1%

1988585776,000

19 885 858

http://www.chopr.ru/obekt/ofiss.html

Охрана

48 тыс. р. в мес.

576,000

23 045 760

Уборка помещений

27 р./час

2920 ч.

946 080

http://mosub.ru/terr_price.htm

Уборка прилегающей территории

23 р./кв.м.

32100 кв.м.

8 859 600

Расходы на управление

5% от ЧОД

49 736 002

Переменные затраты, тыс. р./год

0

Эл. Энергия

оплачивается за счет арендатора

0

Теплоэнергия

0

Телефон

0

ИТОГО ДВД

1 193 664 036

Потери от незанятости

3%

35 809 921

Потери от неплатежей

5%

1 790 496

Прочие доходы

0

ИТОГО ПВД

1 231 264 453

Арендная плата, р./мес.

102 605 371

Арендная ставка, р./кв.м.,мес.

2 564

Проверим, соответствует ли величина рассчитанной арендной ставки показателям по аналогичным объектам. Для этого рассмотрим величину арендной ставки 5 торговых центров г. Самара (см. табл. 3.2.)

Таблица 3.2. Величина арендной ставки в ТЦ г. Самара

Название ТЦ

Величина арендной ставки, р./кв.м.

Фрегат

3000

ПаркХаус

3350

Аврора2

3500

ВиваЛэнд

4770

Космопорт

6000

Из приведенной выше таблицы видим, что рассчитанная арендная ставка ниже, чем в объектах аналогах. Поэтому предлагается принять арендную ставку на уровне минимальной по объектам-аналогам, что обеспечит нашему проекту конкурентоспособность по цене предложения.

Арендная ставка= 3000 р./кв.м.

Условия аренды:

Арендная ставка – от 500 рублей за кв. м в месяц (не включая эксплуатационный платеж) в зависимости от размера помещения, этажа, товарного ассортимента и т.д.

Коммунальные платежи - по фактическому потреблению.

Период на строительные работы – от 30 до 60 календарных дней.

Срок аренды – от 11 месяцев до 7 лет.

3.3 Расчет доходов и расходов при реализации проекта

С помощью графика строительства была рассчитана потребность в инвестициях по месяцам. (см. Приложение Е).

Для реализации этого проекта необходимы заемные денежные средства. Планируется взять кредит в размере 1 114 868 108 р. Рассмотрим возможные варианты получения кредита в различных банках (таблица 3.3.).

Таблица 3.3. Условия финансирования финансово - кредитными учреждениями инвестиционных проектов организаций Самарской области

Наименование банка

Программа инвестирования (финансирования)

Сумма кредита

Срок кредита

Процентная ставка по кредиту

Условия инвестирования (финансирования)

«Всероссийский банк развития регионов» Самарский филиал

инвестиционное кредитование

от 12 до 120 млн.рублей

до 5 лет

от 14% до 20%

наличие бизнес-плана

АКБ «Абсолют Банк»

инвестиционное кредитование

от 0,9 до 30 млн.рублей

до 7 лет

от 14,25%

под залог имущества

АКБ «Национальный Резервный Банк» (ОАО)

инвестиционное кредитование

от 69 млн.рублей

до 5 лет, в отдельных случаях до 8,5 лет

от 15%-16%

собственные средства не менее 30%

АКБ «Транскапиталбанк» (ЗАО), филиал Самарский

инвестиционное кредитование

от 0,9 до 6 млн.рублей

до 5 лет

от 16% до 21%

залог имущества

ЗАО АКБ «Газбанк»

инвестиционное кредитование

от 1 млн.рублей

до 2-х лет

от 16% до 20%

залог имущества

ЗАО «Народный Инвестиционный Банк» (ЗАО «НИБ»)

инвестиционное кредитование

от 1 до 13 млн.рублей

от 1 до 3 лет

от 16,0%

залог имущества, деятельность организации больше 3-х лет

Филиал «ВТБ 24» (ЗАО) в г. Самара

инвестиционное кредитование

до 125

до 10 лет

от 11%

залог имущества, частичное обеспечение залогом

Филиал ОАО «Уралсиб» в г. Самара

инвестиционное кредитование

от 5 до 20

от 3 до 5 лет

от 14,5%

залог имущества

«Сбербанк»

инвестиционное кредитование

от 20 млн. $

до 15 лет

от 10 %

залог имущества, частичное обеспечение залогом

График затрат будем рассчитывать по условиям кредитования (финансирования строительных проектов) «Сбербанка» (таблица 3.4.).

Таблица 3.4.Условия кредитования для финансирования проектов в сфере недвижимости «Сбербанка»

Цель

Финансирование проектов в сфере недвижимости, в том числе связанных с приобретением, проектированием, строительством и реконструкцией объектов недвижимости.

Финансируемые проекты

Жилищное строительство;

офисная недвижимость;

объекты туристической инфраструктуры;

гостиницы;

торговая и развлекательная недвижимость;

складская недвижимость;

спортивные сооружения;

объекты жилищно-коммунального хозяйства и инфраструктуры;

дорожное строительство;

приобретение и девелопмент земельных участков.

Финансируемые станки проектов

Финансирование затрат на приобретение и формирование земельных участков;

финансирование затрат на вхождение в проект, в том числе приобретение прав на реализацию проекта, объектов незавершенного строительства, приобретение акций/долей участия в компаниях, владеющих активами;

финансирование затрат на разработку проекта;

финансирование затрат на строительство;

рефинансирование понесенных затрат;

рефинансирование объекта коммерческой недвижимости, генерирующего денежный поток.

Режим кредитования

Единовременный кредит, невозобновляемая кредитная линия, рамочная кредитная линия.

Кто может получить

Юридическое лицо — резидент Российской Федерации.

Срок

До 10 лет — проектное финансирование, инвестиционное кредитование, приобретение активов, рефинансирование понесенных затрат;

до 15 лет — рефинансирование объектов коммерческой недвижимости, генерирующих поток денежных средств.

Валюта

Рубли РФ, доллары США, евро.

Максимальная сумма

проектное финансирование — до 70% инвестиционной стоимости;

целевое фондирование, инвестиционное кредитование — до 80% инвестиционной стоимости;

при кредитовании VIP-заемщиков — до 90% инвестиционной стоимости;

рефинансирование понесенных затрат — до 100% инвестиционной стоимости;

рефинансирование объектов коммерческой недвижимости, генерирующих подтвержденный поток денежных средств — свыше 100% инвестиционной стоимости, но не более 70% рыночной стоимости.

Процентная ставка

10 %

Погашение

Погашение основного долга осуществляется в соответствии с индивидуальным графиком Заемщика. Уплата процентов по кредиту производится ежемесячно или ежеквартально в соответствии с условиями кредитного договора.

Обеспечение

Залог прав на землю (собственность, долгосрочная аренда);

залог объекта недвижимости;

залог имущественных прав;

залог акций / долей участия;

залог активов, не связанных с проектом;

поручительства платежеспособных компаний;

банковские гарантии.

Дополнительные условия

Обязательное открытие расчетного счета компании-Заемщика в Банке.

Сумма кредита: 1 114 868 108 р.

Ставка процента: 10 %

Срок кредита: 21 мес.

Условия финансирования: Поэтапное финансирование в соответствие с графиком затрат.

Расчеты по финансированию инвестиционного проекта за счет собственных и заемных средств, а также получение дохода в виде арендной платы и ведение расходов по содержанию представлены в таблице 3.5..

Таблица 3.5. График доходов и расходов в процессе реализации проекта

Месяцы

Потребность

Собственные средства 30%

Заемные средства (70%)

Процент

Арендная плата

Сумма на погашение тела кредита

Постоянные затраты на содержание

0

8 827 465

8 827 465

1

44 887 813

44 887 813

2

40 461 017

40 461 017

3

40 461 017

40 461 017

4

40 461 017

40 461 017

5

40 461 017

40 461 017

6

40 461 017

40 461 017

7

40 461 017

40 461 017

8

40 632 688

40 632 688

9

40 632 688

40 632 688

10

40 632 688

40 632 688

11

40 632 688

40 632 688

12

40 632 688

18 788 485

21 844 203

182 035

13

225 016 646

225 016 646

1 875 139

14

225 016 646

225 016 646

1 875 139

15

309 873 322

309 873 322

2 582 278

16

166 939 702

166 939 702

1 391 164

17

166 177 589

166 177 589

1 384 813

1 592 668 726

477 800 618

1 114 868 108

9 290 568

1 592 668 726

477 800 618

Остаток по кредиту

18

1 114 868 108

9290568

63 900 000

33 804 232

20805200

19

1 114 868 108

9290568

90 900 000

60 804 232

20805200

20

1 114 868 108

9290568

99 900 000

69 804 232

20805200

21

1 045 063 876

8708866

108 180 000

78 665 934

20805200

22

966 397 941

8053316

110 580 000

81 721 484

20805200

23

884 676 458

7372304

114 780 000

86 602 496

20805200

24

798 073 961

6650616

117 180 000

89 724 184

20805200

25

708 349 778

5902915

120 030 000

93 321 885

20805200

26

615 027 893

5125232

120 030 000

94 099 568

20805200

27

520 928 325

4341069

120 030 000

94 883 731

20805200

28

426 044 594

3550372

120 030 000

95 674 428

20805200

29

330 370 166

2753085

120 030 000

96 471 715

20805200

30

233 898 451

1949154

120 030 000

97 275 646

20805200

31

136 622 805

1138523

120 030 000

81 063 799

20805200

32

55 559 006

462992

120 030 000

55 559 006

20805200

33 - 84

120 030 000

20805200

Необходимость в заемных средствах появляется на 12 месяце от начала строительства офисного центра. Кредит в размере 1 114 868 108 руб. берется частями в течение 6 месяцев, проценты по кредиту в этом периоде выплачиваются за счет обеспечительных взносов якорных арендаторов.

Выплата процентов и основного долга по кредиту осуществляется с 18 месяца финансирования проекта за счет средств, полученных от сдачи .

Максимальная величина месячного дохода в виде арендной платы получена в 25 месяце в размере 120 030 000 рублей и до окончания выплаты кредита не изменяется.

Доход в виде арендной платы, получаемый до 33 месяца эксплуатации объекта, используется в полном объеме как средства погашения кредита.

Сведем все оттоки и притоки в таблицу 3.6.

Таблица 3.6. Оттоки и притоки по годам

Номер года

0

1

2

3

4

5

6

7

Отток, р.

8 827 465

499 826 856

222 692 305

983 235 520

249 662 400

249 662 400

239269963

239269963

Приток, р.

21 844 203

1 798 443 906

1 440 360 000

1 440 360 000

1 440 360 000

1 440 360 000

1 440 360 000

В конце 7 года планируется продать объект. Рассчитаем стоимость объекта через 7 лет.

Найдем ЧОД через 5 лет с момента сдачи в эксплуатацию объекта. Ставка аренды взята с учетом инфляции 9%:

ЧОД = (239269963-1440360)*1,09^5=1 848 025 903 р.

Даплее, используя ставку капитализации 18,6% рассчитаем стоимость объекта:

С=ЧОД/ставка капитализации

Стоимость продажи =1848025903/0,186= 9 935 623 132 р.