6.Аренда зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную плату (п.1 ст.650 ГК РФ).

По данному договору предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью.

Условия пользования земельным участком должна быть изложена в договоре, однако их отсутствие не влечет недействительность договора.

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Источники правового регулирования:

- §4 гл.34 ГК РФ;

- §1 гл.34 (нормы общих положений об аренде);

- общие положения об обязательстве;

- Земельный кодекс.

Форма договора – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор заключается на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации.

Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению определить его (краткосрочный или долгосрочный).

Передача арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта или иного акта о передаче. Отказ стороны от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответственные последствия. Возврат арендованного имущества осуществляется также путем составления передаточного акта, подписанного сторонами.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Существенные условия договор – предмет, размер арендной платы.

Предмет договора - объект аренды здания и сооружения. Здания - родовое понятие, видовое понятие – его составляющие (жилые и нежилые). ГК РФ отказался от понятия «строения», однако под строением следует понимать временные переносимые строения облегченного типа без фундамента (ларьки, киоски и т. д.).

К нежилым относятся – здания, используемые для лечебных, административных, учебных, складских и других целей.

Жилыми являются те, которые используются для жилья. Закон ограничивает аренду жилых помещений:

- юридическое лицо вправе арендовать жилые помещения только в целях проживания в них граждан;

- граждане могут получить жилое помещение во временное владение и пользование только путем заключения договора найма жилого помещения.

К сооружениям относятся - инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы, котельные и т.д.

Плата за пользование зданием, сооружением должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (ст. 654 ГК РФ). Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания – 1м ². Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

- места расположения здания (центр, окраина);

- техническое состояние объекта (степень износа, строительный материал);

- назначение помещения (биржевая, банковская, научная деятельность, игорный бизнес и т.д.);

- принадлежность здания к памятникам истории и культуры, архитектуры;

- степень обустройства (лифт и т.п.).

- вид помещения (основной или вспомогательный).

- коммунальная плата для юридических лиц (вода, тепловая, электрическая энергия) оплачивается арендатором сверх арендной платы по установленному тарифу.

Приведенный перечень не является исчерпывающим.

Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным.

В ходе пользования зданием, сооружением арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания без согласия арендодателя.

Иные права и обязанности сторон аналогичны обычным правам и обязанностям сторон по договору аренды.