50. ТОЖЕ ЧТО И 18

51. Индексы дохода от недвижимости

Индекс доходности жилья (Экономическая целесообразность инвестиций в жилье) (методика Аналитический центр www.irn.ru)

Логический смысл индекса доходности жилья состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них – вложение крупной суммы денег (как правило, в валюте) в банк, на депозит. Другой – приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду. Более того, в случае с квартирой можно играть еще и на изменении ее цены, что приносит доход от перепродажи.

Приобретение квартиры экономически выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если цена предложения выше цены доходного метода, то выгоднее просто положить эти деньги в банк и получать проценты по депозиту. Если банковские проценты или доходность другого финансового инструмента превышает величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости (возможно за минусом потерь ее стоимости при падении цен на рынке), то экономически выгоднее жить не в собственном, а арендованном жилье.

Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени. Для оценки изменения уровня стоимости жилья в этом случае следует брать не один месяц, а интегральный темп изменения цен за более длительный период времени.

Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по долгосрочным банковским валютным депозитам. Такие условия в большей степени аналогичны вложению средств в квартиру (длительный срок – от года, деньги в валюте). Используется среднее значение процентов по депозитам в наиболее стабильных банках.

Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)

Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. В данном случае имеется ввиду формальный доход, принесенный на каждый вложенный доллар (или рубль), без учета изменения реальной покупательской способности этой валюты.

Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.

Например, квартира может приносить 6% годовых за счет аренды, плюс еще 20% годовых за счет общего роста цен на жилье, которые в сумме и формируют уровень ее потенциальной доходности. Однако индекс доходности не учитывает такие детали, как накладные расходы, амортизацию, возможный простой квартиры, налоги, страховку и другие индивидуальнее издержки, которые могут снижать потенциальную доходность. Кроме того, при общем снижении цен на недвижимость общая доходность жилья может получаться отрицательной, если темпы потери стоимости превышают доход от аренды.

52. Индекс Рассела для оценки эффективности инвестирования в недвижимость

Как оценить недвижимость?? Не знаю, в инете нет, есть только про сами индексы.

Индексы, взвешенные по рыночной капитализации, публикуемые компанией Френка Рассела, Frank Russell Company в Такоме (шт. Вашингтон). Самые известные биржевые индексы: Russell 3000, Russell 2000, Russell 1000. Индекс Russell 2000 является наиболее популярным критерием рыночных цен акций малых компаний.

Индекс Russell 3000 отражает динамику акций 3.000 крупнейших по рыночной капитализации американских компаний, на которые приходится около 98% стоимости всего американского рынка акций. Суммарная рыночная стоимость акций, входящих в индекс, лежит в диапазоне от 91 млн. до 85 млрд. долларов при среднем показателе 1.5 млрд. долларов.

Индекс Russell 2000 отражает динамику 2.000 более мелких компаний, входящих в индекс Russell 3000, со средней капитализацией акций 255 млн. долларов. Russell 2000 ориентируется на так называемые small cap companies, компании с малой капитализацией. Акции самой большой компании в индексе Russell 2000 стоят около 672 млн. долл.

Индекс Russell 2000 является наиболее популярным критерием рыночных цен акций малых компаний.

Индекс Russell 1000 отражает динамику акций 1.000 крупнейших компаний из индекса Russell 3000. На индекс Russell 1000 приходится около 92% совокупной капитализации крупнейших компаний, представленных в индексе Russell 3000. Индекс Russell 1000 плотно коррелирует с индексом Standardand Poor's 500 (S&P500), их средняя рыночная стоимость 4 млрд. долларов. Акции самой маленькой компании, входящей в индекс, стоят около 672 млн. долларов.

53. Индекс рынка недвижимости

Вопрос 52 +

• Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье) является индикатором текущего среднего уровня цен на жилье По своей логике индекс стоимости жилья является макроэкономическим показателем. Он не отражает цену какой-то отдельной квартиры, а служит своеобразной единицей измерения на рынке жилья. Например, при умножении индекса стоимости на годовой объем продаж квадратных метров мы получим оборот квартирного рынка, при умножении на полный метраж жилого фонда – емкость рынка жилья.

• Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье)

Индекс ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны это текущий темп изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Говоря математическим языком это значение производной от функции индекса стоимости. С другой стороны это тренд изменения уровня цен в ближайшей перспективе, так как в силу высокой инертности рынка недвижимости ему не свойственны быстрые и резкие ценовые перепады. Эта особенность во многом и способствовала появлению названия этого показателя.

54. Многофакторные модели состояния и динамики рынка недвижимости

55. Влияние способа финансирования на стоимость недвижимости

Финансирование недвижимости не оказывает существенного влияния на ее сто­имость, но сильно воздействует на цену имущества. Обратимся к нефтеразведке

Издержки остаются постоянными вне зависимости от того, получен ли в резуль­тате поисковых работ нефтяной фонтан или же скважина оказалась сухой. Полу­чается, что стоимость и цена нефтяной скважины различны. Недвижимость про­дают как инвестиционный товар. Покупатели и продавцы не всегда одинаково оценивают ее стоимость. Они согласовывают не стоимость, а цену объекта недви­жимости. Поэтому финансирование влияет не на стоимость, а на цену. Любое финансирование не изменяет физические свойства недвижимости и не увеличи­вает рыночные ставки арендной платы. Однако финансирование влияет на сумму наличного платежа собственника и на последующие ежемесячные выплаты.

Например, если продавец готов финансировать приобретение имущества, пре­доставляя кредит под 1% с 25-летним сроком амортизации, то покупатель может согласиться на более высокую цену и вместе с тем его выплаты по кредиту будут ниже рыночных. Более высокая цена включает стоимость имущества плюс стои­мость благоприятного финансирования. Таким образом, выбранная схема финан­сирования воздействует на ставку дохода на собственный капитал, а также на инве­стиционный риск.

Оценивая рыночную стоимость объекта, следует помнить, что при его продаже будет использовано финансирование, типичное для рынка данного вида имуще­ства. «Типичным» финансированием считают денежную сумму, которая будет предоставлена третьей стороной — кредитором плюс взимаемый при этом про­цент. Часто цены на недвижимость слишком высокие, поскольку они включают несколько оплаченных продавцом дисконтных пунктов по кредиту, предостав­ленному третьей стороной. Данная операция изменяет цену, но не стоимость объекта недвижимости. На практике цена зависит как от потребительских свойств самой недвижимости, так и от способа ее финансирования. Если третья сторона (банк) не может предоставить кредит покупателю, то необходимые средства по­следнему может предоставить продавец. Чем выгоднее его условия, тем более вы­сокую цену назначает продавец за конкретный объект. Поскольку финансирова­ние не отражается на стоимости, то последняя остается значительно ниже цены приносящей доход недвижимости.