Виды износа и его определения.

В бухгалтерском учете износ – процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта.

В оценке недвижимости износ – фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанным на этапе оценки текущей стоимости восстановления (замещения) объекта.

В оценке различаются три метода определения величины износа.

• метод разделения;

• метод срока жизни;

• рыночный метод.

Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие:

• физический износ;

• функциональный износ;

• внешний износ.

Физический износ – утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов.

Функциональный износ – утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей, с точки зрения рынка.

Внешний износ – утрата объектом потребительских качеств в связи с изменением его окружения. Например, негативные изменения в экологии, появление в окружении малосовместимых объектов и т.д.

Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.

Неустранимый износ – тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость.

Метод срока жизни основан на использовании таких понятий как срок физической жизни здания, срок экономической жизни, эффективный возраст.

Задача оценщика определить эффективный возраст здания и на этой основе степень его износа.

Износ = эффективный возраст/срок экономической жизни.

Рыночный метод – сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке).

Метод сравнительного анализа продаж

Применение данного метода предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени.

Принципы оценки, лежащие в основе этого метода:

• спрос и предложение;

• замещение;

• вклад.

Недостатком метода следует считать:

• необходимость активного рынка;

• сравнительные данные не всегда имеются;

• требование внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

• подход основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

К преимуществам следует отнести:

• наиболее простой подход;

• статистически обоснованный;

• предполагает методы корректировки;

• обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Алгоритм метода

1. Сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом.

2. Проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.).

3. Проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам.

4. Проведение корректировки цен продаж по поставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями.

5. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

Правило корректировки: корректируются только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая продажная цена, должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

Пример корректировочной таблицы

№ п/п	Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект
1	Продажная цена		300000 $
2	Бассейн	нет	есть (вклад 25000 $)
3	Ландшафт	лучший	хуже (вклад + 10000 $)
4	Телефон	нет	есть (вклад - 3000 $)
5	Финансирование	рыночное	рыночное
6	размер участка	сопоставимый	сопоставимый
7	Гараж	есть	есть
	Итоговая корректировка		18000 $
Скорректированная цена			282000

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.