Методы оценки недвижимости

Методы оценки – конкретные способы применения принципов оценки, способы расчета величины денежного эквивалента ценности недвижимости.

Методы оценки недвижимости базируются на трех основных подходах к оценке недвижимости – затратном, доходном, сравнительного анализа продаж.

В общем случае при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничение применения какого-либо из методов должны быть обоснованы в отчете оценки.

Окончательное суждение о ценности объекта должно производиться не на основе средне - арифметического из полученных разными методами результата, а с учетом значимости того или иного метода в каждом конкретном случае.

Затратный метод.

Сфера применения затратного метода: новое строительство, реконструкция, оценка для страхования налогообложения, оценка специальных зданий, оценка последствий стихийных бедствий.

Стоимость недвижимости по затратному методу – это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Существуют серьезные ограничения, связанные с применением метода:

1. Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов. что является определяющим для недвижимости, приносящей доход

2. Большие трудности и неопределенность с определением износа, особенно, если зданию более 10 лет.

3. Метод не учитывает возможность применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

Алгоритм затратного метода оценки недвижимости.

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.

2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

3. Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний.

4. Вычитается полный износ из полной стоимости восстановления (или замещения) с целью получения стоимости зданий и сооружений.

5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

1. Расчет стоимости земельного участка.

В случае, когда рынок земли достаточно развит, целесообразно оценивать участок с точки зрения средней рыночной единицы площади земли.

В случае, когда рынок земли развит недостаточно или отсутствует стоимость земли определяется с точки зрения таких принципов наилучшего и наиболее эффективного экономического использования и принцип остаточной продуктивности.

2. При определении восстановительной или замещающей стоимости наиболее часто применяются следующие методы:

• метод количественного анализа;

• метод разбивки по компонентам;

• метод сравнительной единицы.

Метод количественного анализа состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, трудозатраты), так и косвенные (накладные расходы, проектирование, получение разрешений на строительство и т.д.) сметный метод.

Метод разбивки по компонентам использует показатели затрат по отдельным компонентам, включая их установку.

Метод сравнительной единицы. Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.