3. Принцип спроса и предложения.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложения на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

4. Принцип конкуренции.

Конкуренция резко возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности.

Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли, предприниматели стремятся попасть на этот рынок.

Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости рыночная стоимость не может быть определена.

Следование принципу конкуренции требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня.

5. Принцип изменения.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, подвержены изменениям.

Наиболее характерными типами изменений являются циклы жизни. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка – основного принципа оценки недвижимой собственности.

В соответствии с Международными стандартами оценки понятие наиболее эффективного наилучшего и оптимального использования определяется как, наиболее вероятное использование имущества, являющегося физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

В этом принципе как видно из определения, четыре составляющие:

1. Физическая возможность – физическая возможность возведения или реконструкции имеющихся строений с целью их наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке земли, либо физическая возможность использования существующих помещений.

2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости, и положениям зонирования.

3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.

4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Технология оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости состоит из определенных этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.

Этап 1. Определение проблемы (цель).

Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения. Например, клиент может быть заинтересован в приобретении офисного здания. В этом случае перед инвестором возникает проблема выбора варианта инвестирования. Или клиент может пожелать продать складское помещение, и тогда возникает вопрос: какова наиболее вероятная цена продажи? При залоге собственности для обеспечения кредита необходимо выяснить, насколько ценен этот залог. Каждая из отмеченных проблем требует от оценщика определения особого вида стоимости, поскольку различны потребности клиентов.

Полезность, замещение и ожидания являются основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять сущность возникающих проблем.

При оценке необходимо получить детальную характеристику и физическое описание объекта и определить связанные с ним юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование.

Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта. В этом случае действие принципов сбалансированности и экономического размера позволят определить наиболее рациональный вариант использования объекта.

Принцип изменения делает необходимым для оценщика установление фактической даты оценки. Отсутствие конкретной даты в отчете может ввести в заблуждение. Следует помнить, что информация, полученная из других отчетов достоверна в течение ограниченного времени, как правило одного года, а в случаях высокой инфляции этот период составляет несколько месяцев.

Этап 2. План оценки.

Разработка плана необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта.

Рассмотрим основные элементы плана:

1. Анализ и определение сегмента рынка недвижимости.

Этот элемент плана важен вне зависимости от того, какой вид стоимости требуется определить. Для целей анализа предложения выявляются аналогичные объекты, способные конкурировать с оцениваемыми. При анализе спроса выявляются возможные покупатели и пользователи оцениваемой собственности. Кроме того, при составлении плана оценки собирается информация об условиях финансирования сделки.

2. Определение целесообразности существующих методов определения стоимости.

Метод, основанный на доходном подходе, является наиболее приемлемым при оценке недвижимости приносящей доход. Но в некоторых случаях, например при освоении новой территории или в условиях пассивного рынка недвижимости целесообразны методы на основе затратного подхода. В условиях активного развития рынка при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа, основанный на подходе сравнения продаж.

В тех случаях, когда полученной информации достаточно целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор.

Точность сравнительного метода зависит от качества собранной информации о недавних продажах сопоставимых объектов. К таким данным относятся: физические характеристики объекта, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Достоверность данного подхода снижается в условиях ограниченного числа сделок или при наличии только данных сделок.

Затратный подход целесообразен при оценке объектов специального назначения (школ, вокзалов и т.д.) или новом строительстве, а также для целей страхования. Собираемая информация должна включать данные о цене на землю, об уровне заработной платы, о стоимости материалов и оборудования, о прибыли и накладных расходах в строительстве на местном рынке. При применении этого подхода чрезвычайно сложно определить стоимость зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и архитектуры, а также зданий со значительным физическим и моральным износом.

3. Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета.

При этом оцениваются ожидаемые затраты на сбор и подтверждение информации, которые зависят от объема информации, которым уже располагает оценщик, от наличия специалистов, от уникальности или сложности объекта, а также от опыта оценщика. В некоторых случаях в бюджет включаются гонорары специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны. например, инженеров, искусствоведов, адвокатов, бухгалтеров или других оценщиков.

Необходимо учесть возможные командировки, использование компьютерных баз данных, подготовку и написание отчета об оценке.

От заказчика необходимо получить заверенные данные необходимые для проведения оценки, а именно:

1. Договор о приобретении недвижимости.

2. Договор о праве собственности.

3. Свидетельство о внесении в реестр собственности.

4. Государственный акт пользования землей или договор аренды.

5. Паспорт бюро технической инвентаризации.

6. техническая документация.

7. Смета.

8. Инвентарные карточки.

9. Сведения по балансу (полная и остаточная восстановительная стоимость за последние годы).

Последним шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта.

Этап 3. Сбор и подтверждение информации.

Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы.

1. Все ли собранные данные необходимы для целей оценки. Посторонняя или избыточная информация, включенная в отчет об оценке, не повышает достоверность результата.

2. имеют ли полученные данные подтверждение? Для этого оценщику необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации осведомленных лиц о продажах сопоставимых объектов: убедиться , что финансовые показатели. используемые при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке.

3. Есть ли основания полагать, что данные не точны?

В процессе обработки данных необходимо выявить и устранить возможные искажения или отклонения.

Данные, которые необходимо собрать учитывают следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки.

Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов или получена по международной компьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровню цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости.

К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом, данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости.

Этап 4. Выбор метода оценки.

каждый из рассмотренных подходов оценки основывается на исходных данных собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения методов сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчета по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов.

В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных, приводят к примерно одинаковым результатам.

Этап 5. Согласование.

Согласование – это процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта. Перед его началом оценщик просматривает исходную информацию и проверяет точность расчетов. Все предположения и допущения проверяются на разумность и надежность.

В процессе согласования не происходит механического усреднения полученных результатов по трем известным методам, а производится логический анализ выводов и принимается окончательное решение о стоимости.

Этап 6. Отчет об итоговой оценке стоимости.

На этом этапе оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может представлять собой либо письмо, либо заполненную по стандартному образцу форму, либо подробный письменный доклад.