5. Государственная регистрация земельных участков.

Государственная регистрация земельного участка - это юридический акт признания и документального оформления государством статуса (правового положения) того или иного земельного участка.

Объектами государственной регистрации выступают

- создание, изменение, прекращение существования земельного участка;

- возникновение, переход, прекращение прав на земельные участки (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного и временного пользования), сервитут, ограничения (обременении) прав;

- сделки с земельными участками.

К числу оснований для государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования земельных участков закон относит соответственно: выделение вновь созданного земельного участка, его раздел или слияние, изменение границ, назначения, а также аннулирование вновь образованного земельного участка. В этих случаях для государственной регистрации необходимы специально предусмотренные документы, подтверждающие тот или иной юридический факт. К примеру, при создании вновь образованного земельного участка это землеустроительное дело, а также документ, определяющий целевое использование данного земельного участка в соответствии с законодательством.

Земельный участок считается созданным, измененным или ликвидированным с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения или прекращения существования.

Субъектами государственной регистрации являются носители прав на земельные участки и другие имущественные комплексы с одной стороны, а с другой – государственные организации по государственной регистрации.

Закон предусматривает три категории органов, участвующих в процессе государственной регистрации земельных участков:

- специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненный Правительству Республики Беларусь;

- республиканская организация по государственной регистрации;

- территориальные организации по государственной регистрации.

На практике после выполнения организацией по землеустройству всех оговоренных договором подряда обязательств по отводу участка и установлению его границ на местности решается вопрос о государственной регистрации создания данного земельного участка и одновременно возникших прав на него. Максимальный срок, установленный законодательством для осуществления действий по государственной регистрации создания земельного участка и возникновения прав на него, равен 7 дням со дня обращения заинтересованного лица в организацию по государственной регистрации (этот срок может быть продлен до 14 дней в случае необходимости выполнения большого объема работы по совершению регистрационных действий). После государственной регистрации землеустроительное дело и свидетельство о государственной регистрации земельного участка и прав на него передается в организацию по землеустройству для последующей передачи перечисленных документов заинтересованному лицу новому субъекту земельных отношений.

Все стадии процедуры государственной регистрации земельного участка должны совершаться в строгом соответствии с установленными законодательством правилами.

Для государственной регистрации земельного участка необходимы документы:

а) подтверждающие создание (землеустроительное дело; документ, определяющий целевое использование земельного участка), изменение (изменение границ или целевого назначения земельного участка), прекращение существования земельного участка (аннулирование вновь образованного земельного участка, слияние, раздел);

б) подтверждающие соблюдение противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных требований к земельному участку, установленных законодательством (кроме случаев регистрации прекращения существования земельного участка).

Подлинники идентификационных документов заявителей возвращаются им, а копии хранятся в регистрационном деле. После принятия документов регистратор незамедлительно вносит в журнал регистрации заявлений информацию о дате, времени поступления и перечне этих документов, а также выдает заявителям на руки документ, подтверждающий прием документов, и вносит в регистрационную книгу отметку о поступлении заявления о государственной регистрации.

Совершение регистрационного действия осуществляется путем внесения соответствующей записи в регистрационную книгу. Одновременно с этим регистратор вносит документы в регистрационное дело и информацию в кадастровую карту.

Важно иметь в виду, что государственная регистрация земельного участка, прав на него, а также сделок с ним может быть признана недействительной лишь в судебном порядке

Характеризуя процедуру государственной регистрации прав, а также ограничений (обременений) прав на земельные участки, можно сказать, что, в общем, принципы и стадии самого процесса регистрации аналогичны принципам и стадиям государственной регистрации самих земельных участков, а также сделок с ними. Однако и здесь, безусловно, имеются определенные особенности.

Во-первых, необходимо отметить, что в данном случае иными являются основания для государственной регистрации, а именно:

а) договоры и иные сделки (как юридические факты, непосредственно порождающие те права на земельный участок, которые нуждаются в регистрации);

б) акты государственных органов, согласно которым происходит возникновение, переход или прекращение прав на земельный участок;

в) судебные решения, ведущие к аналогичным правовым последствиям;

г) иные действия физических и юридических лиц, с которыми законодательство связывает возникновение, переход и (или) прекращение прав на земельный участок;

д) события с аналогичными правовыми последствиями.

Право на земельный участок, ограничения (обременения) права на земельный участок возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения.

Во-вторых, иными являются и документы, служащие основанием для начала процедуры государственной регистрации прав на земельный участок. К примеру, если речь идет о регистрации права собственности на земельный участок по любому гражданско-правовому договору, заявитель обязан предъявить регистратору и этот договор (правоустанавливающий документ); если же заявитель намерен зарегистрировать право ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитут), то обязательным документом в числе прочих является либо договор между владельцами двух соседних земельных участков, предусматривающий установление сервитута, либо соответствующее решение суда. Однако законодательством предусматриваются и некоторые иные особенности государственной регистрации отдельных прав на земельные участки, что обусловлено особенностями их правовой сущности. Это, например, право общей совместной собственности супругов, ипотека, рента, доверительное управление и др.

Основанием для государственной регистрации сделок с земельными участками являются документы, непосредственно вы ражающие сущность сделки (например, договор). Однако если для заключения сделки требуется согласие третьих лиц, то для регистрации, помимо вышеупомянутых документов, предоставляются также документы, подтверждающие такое согласие. Если при заключении определенной сделки происходит волеизъявление физического лица, то документы заверяются нотариально, если юридического лица - его руководителем и скрепляются печатью этой организации. Если же требуется волеизъявление определенного государственного органа, то документы должны быть выполнены на бланке соответствующего органа и скреплены печатью этого органа.

Создание, изменение, прекращение существования земельного участка, возникновение, переход, прекращение прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации, выдаваемым организацией по государственной регистрации, регистрация сделок с земельными участками – совершением регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.