7.Аренда земли

Аренду как институт земельного права можно рассматривать в двойственном значении. С одной стороны, это обязательственное право, поскольку возникает в силу заключения договора. С другой — это вещное право, имеющее сходство с иными вещными правами (собственности, пожизненного наследуемого владения, пользования, сервитутом и т. п.).

В правовом содержании аренда – это правовой институт, включающий систематизированные правила передачи, условия и порядок использования несобственником земельных участков, имущественных и других объектов по согласованию с их собственником.

Действующий Кодекс о земле не дает определения арен­ды земель. В силу части третьей п. 1 ст. 1 ГК Республики Беларусь и на основании ст. 577 ГК Республики Беларусь можно сделать вывод, что аренда земельного участка — это предоставление земельного участка во временное пользо­вание за определенную плату на основе договора. Исходя из вышеизложенного основу законодательного регулиро­вания аренды земли составляет ГК Республики Беларусь. Однако Кодексом о земле 2008 г. также регламентируются основные положения аренды земельных участков.

Ранее действовавшее законодательство не допускало аренды земли. Существование аренды было невозможным в условиях монополизма государства в отношении земли и других средств производства. История аренды земли свидетельствует, что импульсы ее развития исходят от земельного собственника и поэтому объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений собственности. Обусловленное экономическим, главным образом личным интересом стремление к умножению своего имущества приводит к его концентрации в руках собственников до размеров. Которые вызывают необходимость сдачи части его во временное пользование другим собственникам или физическим лицам на взаимоприемлимых условиях.

В соответствии с кодексом о земле земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам.

Как отмечалось выше, предоставление земельных участ­ков в аренду осуществляется на основе договора – основного документа, регулирующим отношения арендатора и арендодателя.

Одним из существенных условий договора аренды земельного участка является предмет договора, т. е. стороны должны четко опре­делить местоположение земельного участка (адрес земельного участка), его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, которые позволят точно иденти­фицировать земельный участок. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте считается несогласованным и, следовательно, договор не считается заключенным. На условиях аренды в отличие, например, от права пожизнен­ного наследуемого владения могут быть предоставлены земельные участки из земель любой категории, за исключе­нием случаев, предусмотренных законодательством.

Существование двух форм собственности на землю предопределяет наличие двух разновидностей аренды земли: аренды государственных земель и аренды земель, находя­щихся в частной собственности граждан и юридических лиц.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законодательства.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, могут являться администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных участков резидентам соответствующих свободных экономических зон в границах данных зон с осуществлением при необходимости перевода земельных участков из одних категорий в другие, в том числе с заключением договоров аренды этих земельных участков, если эти права делегированы соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами в соответствии с их компетенцией.

Максимальный срок аренды остался прежним - 99 лет. Срок аренды земельного участка, нахо­дящегося в государственной собственности и пре­доставляемого для целей, связанных со строитель­ством и (или) обслуживанием капитальных стро­ений (зданий, сооружений), должен быть не ме­нее нормативного срока строительства и (или) экс­плуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений), а для ведения сельского хозяйства - не менее 10 лет. Необходимо учитывать, что если стороны заключили договор аренды земельного участка на срок более 99 лет, то он все равно считается заключенным на 99 лет.

В случае нахождения на земельных участках, предоставленных в частную собственность, жилых домов, зарегистрированных организацией по го­сударственной регистрации квартир в блокирован­ных жилых домах, дач, садовых домиков, иных капитальных строений (зданий, сооружений) пре­доставление таких земельных участков в аренду допускается только вместе с этими капиталь­ными строениями (зданиями, сооружениями) с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостове­ряющих права на эти объекты недвижимости.

Сделки по предоставлению арендованных зе­мельных участков в субаренду, передаче аренда­торами своих прав и обязанностей по договорам аренды другим лицам, сделки по предоставлению права аренды в залог или внесению его в каче­стве вклада в уставной фонд должны совершать­ся только с согласия арендодателя.

В соответствии со ст. 32 Кодекса о земле за пользование земельными участками, предоставленными в аренду, уплачивается арендная плата.

Для договора аренды важное значение имеет установление арендной платы. Она может быть определена в целом за земельный участок или за каждое из уго­дий в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, в виде твердых платежей; в качестве арендной платы разрешено устанавливать определенный объем услуг арендатора арендодателю или обязанность арендатора передать арен­додателю обусловленную договором вещь в собственность или в аренду, возло­жить на него затраты по улучшению земельного участка. Арендная плата может устанавливаться и в виде доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования земли.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изме­няться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, если условия пользования, пре­дусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухуд­шились.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать, от него досрочного ее внесения.

Арендные договоры предусматривают арендную плату как и денежном в натуральном виде, а также в фиксированном размере, например, в доле урожая в счет арендной платы нередко включают вспашку огорода и другие услуги.

Размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, частной собственности граждан, частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Президентом Республики Беларусь

Таким образом, при аренде возможно сужение целе­вого назначения земельного участка, его уточнение, но не расширение. Аренда допускает трансформацию целево­го назначения участка в сторону более точной детализа­ции, поскольку в аренду участок предоставляется для кон­кретной цели.

Положением о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, утвержденным Советом Министров устанавливаются порядок организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков (далее – аукционы), а также порядок передачи их в аренду по результатам аукционов.

Предметом аукциона является право заключения договора аренды земельного участка (далее – предмет аукциона).

 Аукционы проводятся сельскими, поселковыми, городскими (городов областного подчинения и г. Минска), районными и областными исполнительными комитетами (далее – местный исполнительный комитет) или уполномоченными ими государственными организациями (далее – организации).

 Земельные участки, которые предполагается передать в аренду по результатам аукционов, должны быть зарегистрированы в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и государственном земельном кадастре.

Аукцион является открытым. Участниками аукциона могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица ( участники аукциона).

Граждане, негосударственные юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности, могут являться арендодателями этих земельных участков при условии соблюдения их целевого назначения.

Арендатором земельных участков, находящихся в государственной соб­ственности, может быть любой субъект Земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам в соответствии с Кодексом и иными актами законодательства об охране и использовании земель. Это делает данный институт гибким применительно к различным субъектам.

Впервые в земельном законодательстве установлено положение, устанавливающее, что за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых в аренду без проведения аукциона, вносится плата, определенная на основании кадастровой стоимости данных участков. Порядок определения размера платы за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых без проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, устанавливается Советом Министров Республики Беларусь.

Плата за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых в аренду по результатам аукциона, определяется по результатам аукциона и не может быть ниже начальной цены права заключения договоров аренды земельных участков, определенной на основании кадастровой стоимости земельных участков с применением коэффициентов в зависимости от срока их аренды, установленных Советом Министров Республики Беларусь для определения платы за право заключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых без проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков.

По обоснованной просьбе граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц областные, Минский городской, городские (городов областного подчинения) исполнительные комитеты, предоставившие земельные участки в аренду для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, в том числе по результатам аукциона, имеют право принять решение о предоставлении рассрочки внесения платы (ее части) за право заключения договоров аренды земельных участков. Размер платы (ее части) за земельный участок в случае предоставления рассрочки ее внесения корректируется указанными исполнительными комитетами, предоставившими земельный участок в аренду, в соответствии с законодательством.

Не взимается плата за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых органам и организациям, указанным в ст. 31 Кодекса о земле.

Арендаторы земельных участков, находящихся в государственной собственности, до предоставления арендуемых земельных участков в субаренду, передачи своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, передачи права заключения договора аренды земельного участка, на которых отсутствуют капитальные строения (здания, сооружения), в залог и внесения его в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ обязаны внести плату за право заключения договора аренды земельного участка, если за это право плата не взималась.

Земельное законодательство устанавливает специфику аренды земельных участков, находящихся в частной соб­ственности граждан Республики Беларусь. Вышеобозначенные субъекты могут передавать земельные участки в арен­ду гражданам Республики Беларусь при условии сохране­ния целевого назначения этих земельных участков, а так­же с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые доми­ки могут передаваться в аренду только вместе с земель­ным участком в предусмотренных законодательством раз­мерах. При наследовании земельных участков несовершен­нолетними наследниками допускается предоставление этих участков в аренду другим гражданам законными предста­вителями наследников под контролем городских (городов областного подчинения и г. Минска), районных исполни­тельных и распорядительных органов до приобретения наследниками полной дееспособности.

При нахождении участка в общей совместной или до­левой собственности он может быть сдан в аренду только с согласия всех собственников.

Кодекс о земле не содержит каких-либо указаний от­носительно формы договора аренды земельных участков, несмотря на актуальность данного вопроса. Типовая форма договора аренды земельного участка утверждается Советом Министров Республики Беларусь. Постанов­лением Совета Министров Республики Беларусь от 28 фев­раля 2006 г. № 292 утверждена форма договора аренды зе­мельного участка, в котором на стороне Арендодателя выступает исполком. П. 8 указанной формы договора пре­дусматривает, что арендатор, желающий продлить дого­вор на новый срок, обязан уведомить об этом Арендодате­ля не позднее чем за три месяца до истечения срока дейст­вия договора. Если арендатор письменно не уведомил Арен­додателя о своем желании продлить договор аренды на новый срок, договорные отношения сторон по истечении срока аренды прекращаются.

П. 2 ст. 580 ГК Республики Беларусь предусматривает государственную ре­гистрацию договора аренды недвижимого имущества, т. е. и земельных участков. Именно необходимость государст­венной регистрации предопределяет его письменную форму путем составления одного документа, подписываемого сто­ронами или их представителями.

Ст. 586 ГК Республики Беларусь допускает возможность для арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя. Отношения субаренды оформля­ются договором субаренды земельного участка, заключаемым на срок, не превышающий соответственно срока основ­ного договора аренды. На договоры субаренды земли пол­ностью распространяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено законодательством. В случае, если договор аренды в соответствии с законодательством был признан ничтожным, ничтожным является и договор суб­аренды.

Общее правило, предусмотренное Кодексом о земле, предоставляет сторонам возможность самостоятельно в дого­воре урегулировать сроки аренды. Сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка. Срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее десяти лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Срок аренды земельного участка не должен превышать девяноста девяти лет.

На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению этих земельных участков и условиям их предоставления в аренду, указанным в решениях государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков.

В случае нахождения на земельных участках, предоставленных в частную собственность, жилых домов, зарегистрированных организациями по государственной регистрации квартир в блокированных жилых домах, дач, садовых домиков, иных капитальных строений (зданий, сооружений) предоставление таких земельных участков в аренду допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями) с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.

В случае наследования земельных участков, находящихся в частной собственности гражданина, несовершеннолетними наследниками допускается предоставление земельных участков в аренду гражданам законными представителями наследников по согласованию с Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами до приобретения наследниками дееспособности в полном объеме.

Строительство арендаторами капитальных строений (зданий, сооружений) или размещение иных объектов недвижимого имущества на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, не допускаются, за исключением случаев, когда строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или иное освоение земельных участков соответствуют целевому назначению этих земельных участков и условиям, указанным в договорах аренды земельных участков.

Арендатор самостоятелен в осуществлении хозяйствен­ной деятельности в рамках целевого назначения исполь­зуемого участка и условий договора аренды. К особенно­стям аренды следует отнести сохранение за арендодате­лем титула собственника, а значит и всей полноты ответст­венности за состояние арендуемого земельного участка.

Права и обязанности арендодателя и арендатора земельного участка, ответственность сторон договора и расторжение договора аренды оп­ределяются в договоре аренды и в законодательстве (Кодексе о земле и Гражданском кодексе Республики Беларусь).

Стоит сказать, что земельное законодательство Беларуси должно в своем развитии воспринять наиболее приемлемые и отработанные в других странах механизмы придания праву аренды земли большей оборотоспособности, а значит, обеспечить его экономическую эффективность и привлекательность для граждан и субъектов хозяйствования.