10.Цена земли

В настоящее время законодательством определены следующие виды стоимости земельных участков:

- кадастровая стоимость

- рыночная стоимость.

С 1 января 2008г. в Республике Беларусь прекратилась передача земельных участков из государственной собственности в частную собственность по нормативным ценам.

В 2003 - 2005 годах в республике проведена кадастровая оценка земель населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства. Результаты кадастровой оценки земель, утвержденные в установленном порядке, свидетельствуют, что нормативные цены на земельные участки не отражают их реальной стоимости, поскольку не учитываются в должной мере месторасположение земельного участка,  наличие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Согласно СТБ 52.2.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков» рыночная стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму по которой, наиболее вероятно, продавец земельного участка согласен его продать, а покупатель – приобрести.

При определении рыночной стоимости оценивается определенный земельный участок (индивидуальная оценка) и учитывается как можно больше существенных факторов, оказывающих влияние на ценность земли. Рыночная стоимость может использоваться для получения кредита в банке под залог земельного участка, для определения размера компенсаций за земельный участок по суду и т.д.

Рыночная стоимость является самым объективным видом стоимости, так как она отражает коллективное восприятие и действия участников рынка недвижимости, отражает стоимость земельного участка в обмене, т.е. признаваемую покупателями и продавцами, а не стоимость в использовании, определяемую для конкретного пользователя.

В соответствии с п.4.1.3 СТБ и Кодекса Республики Беларусь о земле кадастровая стоимость земельного участка – расчетная денежная сумма, отражающая ценность (полезность) земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению и включенная в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра;

Под кадастровой стоимостью земель понимается расчетный показатель стоимости единицы площади земель в оценочной зоне, выделенной на землях, равноценных по стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка близка к рыночной стоимости на дату оценки при выполнении таких условий, как наличие достаточного количества рыночной информации и совпадение текущего использования земельного участка с вариантом его наиболее эффективного использования, т.е. в случае, если было зафиксировано большое количество сделок купли-продажи земельных участков.

Кроме того, стоит отметить, чем больше времени проходит с даты кадастровой оценки, тем меньше вероятность того, что кадастровая стоимость земельного участка совпадет с его рыночной стоимостью.

Первым законодательным актом Республики Беларусь, в котором появилось упоминание о кадастровой стоимости земель, стал Указ Президента Республики Беларусь от 28 января 2006 года № 58 « О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков». Следующим нормативным актом явился Указ Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 года «О совершенствовании порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности», который действует и в настоящее время.

Применение кадастровой стоимости земельных участков при их передаче из государственной собственности в частную собственность граждан учтено в ст. 31  Кодекса Республики Беларусь о земле 2008 года (использование нормативной цены в новом Кодексе не предусмотрено). Кроме того, основными источниками правового регулирования отношений по кадастровой оценке земель и земельных участков являются: Инструкция по кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Беларусь; Инструкция по кадастровой оценке земель садоводческих товариществ и дачного строительства Республики Беларусь; Инструкция по кадастровой оценке земель, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства, утвержденные Постановлением Госкомимущества от 31 мая 2007 г. № 31.

При расчете кадастровой стоимости оценщиками ГУП «Национальное кадастровое агентство» Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь используются данные, получаемые в результате анализа рынка недвижимости в части выявления основных закономерностей его развития и факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов недвижимости, в том числе оценки влияния характеристик земельного участка (участков), как находящегося, так и не находящегося в собственности продавца, на цену недвижимости, находящейся на этом участке.

Будучи введенной в обиход немно­гим более двух лет назад, на сегодняш­ний момент кадастровая стоимость используется достаточно широко в следующих случаях:

1. при определении размера платы за заключение договора аренды земель­ного участка без проведения аукциона;

2. как начальная цена аукциона при заключении договора аренды земель­ного участка по результатам аукциона;

3. при определении размера платы за передачу в собственность физическим лицам — гражданам Республики Бела­русь или негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь либо в случае передачи участков по итогам аукцио­на — по цене, определенной в резуль­тате такого аукциона, но не менее ка­дастровой стоимости;

4)при расчете размера арендной пла­ты за участки, переданные в аренду, с использованием понижающих коэффи­циентов;

5)при выборе путем аукциона лица, которое будет осуществлять надстрой­ку жилых помещений повышенной комфортности и (или) нежилых по­мещений над существующими капи­тальными строениями, как начальная цена предмета аукциона в размере ка­дастровой стоимости земельного участ­ка, на котором находится жилой дом, подлежащий реконструкции, либо при передаче участка в случае, если аукци­он признан несостоявшимся (подп. 1.6 п. 1 Указа Президента Республики Бе­ларусь от 18.12.2007 № 657 «О некото­рых вопросах реконструкции жилых домов»);

6)при указании в договоре об ипо­теке земельного участка стоимости принимаемого в ипотеку земельного участка, которая не может быть ниже его кадастровой стоимости (подп. 1.3 п. 1 Указа Президента Республики Бе­ларусь от 12.01.2007 № 20 «Об особен­ностях передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в ипотеку для получения банковского кредита»);

7) при определении размера средств, подлежащих передаче собственнику земельного участка при его выкупе в связи с его изъятием для государственных нужд ;

8) при декларировании физическими лицами стоимости земельных участков, находящихся в их собственности ( подп. 2.4-1 п.2 Положения о порядке определения физическими лицами стоимости декларируемого имущества, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 марта 2003г. № 641).

Для того, чтобы получить сведения о кадастровой стоимости земельного участка, необходимо обратиться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним с заявлением о предоставлении информации о кадастровой стоимости. В случае, если земельный участок на дату кадастровой оценки не был зарегистрирован в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и (или) сведения о его кадастровой стоимости отсутствуют в документации по кадастровой оценке заявитель получает сведения о базовой или средней стоимости стоимости 1 кв. метра земель оценочной зоны ( п.22 Инструкции о порядке ведения регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра, утвержденной Постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 14 апреля 2004 г. № 16).

Официальным документом, подтверждающим величину кадастровой стоимости является выписка о кадастровой стоимости, которую может получить любой гражданин относительно любого земельного участка в агентствах по государственной регистрации и земельному кадастру (их филиалах).

Кадастровая стоимость земельного участка, зарегистрированного после проведения кадастровой оценки, рассчитывается с использованием утвержденных в установленном порядке кадастровых стоимостей земель оценочных зон. В процессе кадастровой оценки проводится оценочное зонирование земель населенного пункта, предусматривающее разделение земель населенного пункта на оценочные зоны.

Принцип передачи земельных участков в частную собственность граждан Республики Беларусь по их кадастровой стоимости является справедливым и экономически обоснованным, поскольку государство в таком случае может получать компенсацию за улучшение земель (строительство дорог, инженерной инфраструктуры и др.). Передача земельных участков в частную собственность граждан по кадастровой стоимости способствует развитию населенных пунктов, эффективному использованию земель, искоренению спекуляции земельными участками.

    

УМ-4 Тема 7. ПРАВО ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЯ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ