8.Правовое регулирование и общая характеристика сделок с земельными участками

Вопрос о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую. При этом следует иметь в виду, что земля как товар – это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Кодексом о земле, а также другими нормативными актами преду­сматривается возможность совершения ряда гражданско-правовых сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных настоящим Кодексом, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами. Помимо назван­ных видов договоров в отношении земельных уча­стков могут иметь место такие, как соглашение о разделе имущества, совместно нажитого супру­гами в период брака, брачные договоры и так да­лее.

Договоры купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки зе­мельных участков, предоставленных в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование либо аренду, признаются ничтожными.

Основным условием сделок с земельными участ­ками является условие сохранения целевого на­значения земельных участков. Следует отметить, что при совершении сделок наличие документов, удостоверяющих права на эти земельные участки, является обязательным, в противном случае такие сделки признаются недействительными.

Законо­дательство предъявляет следующие обязательные требова­ния к форме совершаемых сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности:

- письменная форма;

- нотариальное удостоверение договора;

- регистрация нотариально удостоверенного договора органами государственной регистрации недвижимого иму­щества по месту нахождения земельных участков.

Существенно изменилась норма, предписыва­ющая форму для сделок по отчуждению земель­ных участков. Ранее устанавливалась письменная нотариально удостоверенная форма заключения таких сделок. С вступлением в силу нового Кодекса о земле исключена необходимость нотариального удосто­верения. Вследствие этого сделки с земельными участками, находящимися в частной собственно­сти, должны совершаться в письменной форме в порядке, установленном гражданским законода­тельством, с обязательной государственной регис­трацией. В то же время законодательством уста­новлено, что для осуществления государственной регистрации такая сделка должна быть удостове­рена нотариально или регистратором в случае если стороной является гражданин.

Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются при сохранении целевого назначения земельных участков, а также при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки.

В зависимости от того, кто производит отчуж­дение земельного участка, Кодекс о земле определяет и субъектный состав приобретателей. Так, граж­дане могут отчуждать земельные участки Мин­скому городскому, городским (городов областно­го подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетам и гражданам Респуб­лики Беларусь, а негосударственные юридические лица - областным, Минскому городскому, город­ским (городов областного подчинения), районным исполнительным комитетам либо продавать или обменивать только негосударственным юридиче­ским лицам Республики Беларусь.

Отчуждение земельных участков и расположен­ных на них капитальных строений (зданий, соору­жений) осуществляется одновременно, за исключе­нием отчуждения указанных строений на снос.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности, кроме случаев продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться сельскому, поселковому исполнительному комитету либо гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа, где расположены отчуждаемые земельные участки, при условии сохранения их целевого назначения.

Запрещается отчуждение пре­доставленных в частную собственность для стро­ительства капитальных строений (зданий, соору­жений) земельных участков (купля-продажа, мена, дарение) до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на располо­женные на этих участках капитальные строения за исключением случаев, установленных Кодексом о земле.

Следует обратить внимание, что земельные уча­стки, предоставленные для ведения личного под­собного хозяйства, могут отчуждаться сельскому (поселковому) исполнительному комитету либо гражданину Республики Беларусь, зарегистриро­ванному по месту жительства в данном сельском населенном пункте (поселке городского типа).

При совершении сделок по возмездному отчуж­дению и договоров об ипотеке земельных участ­ков, находящихся в частной собственности, сто­имость земельных участков не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков на момент совершения сделок.

В случае если земельный участок не является предметом договора отчуждения, так как не при­надлежит на праве частной собственности, при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обре­менения) прав на земельные участки. Если же отчуждаемые строения расположены на арендуе­мых земельных участках, к приобретателям этих строений переходят права и обязанности по соот­ветствующим договорам аренды земельного участ­ка на оставшийся срок аренды.

Следует отметить, что если при переходе пра­ва на указанные строения не изменяется целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и граница, то вынесения ме­стным исполнительным и распорядительным ор­ганом отдельного решения не требуется.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипоте­ки, а право аренды земельного участка - пред­метом залога только в качестве обеспечения обя­зательства по кредитному договору, заключенно­му с банком.

Купля-продажа земельных участков

Объектом купли-продажи является обособленный зе­мельный участок, принадлежащий субъекту на праве част­ной собственности, либо его часть. На продаваемый земель­ный участок субъект должен иметь государственный акт на право частной собственности на землю или свидетельст­во (удостоверение) о государственной регистрации. При совершении сделки с частью делимого участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно вы­делена в самостоятельный земельный участок.

Граждане, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право отчуждать земельные участки Минскому городскому, городским (городов областного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетам, а также отчуждать (продавать, дарить, обменивать) гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Негосударственные юридические лица Республики Беларусь, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право отчуждать земельные участки областным, Минскому городскому, городским (городов областного подчинения), районным исполнительным комитетам либо отчуждать (продавать, обменивать) только негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков в соответствии с законодательством об охране и использовании земель, а также совершать иные сделки в соответствии с законодательными

Согласно ст. 523 ГК Республики Беларусь по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственно­сти на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного уча­стка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности либо предос­тавляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности, кроме случаев продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться сельскому, поселковому исполнительному комитету либо гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа, где расположены отчуждаемые земельные участки, при условии сохранения их целевого назначения.

Купля-продажа земельных участков возможна при от­сутствии земельных споров по участку и иных установлен­ных законодательством причин, препятствующих заклю­чению сделки. К таким причинам, в частности, относится наличие запрета на продажу земельного участка (например, нотариальная контора одновременно с удостоверением дого­вора залога земельного участка налагает запрет на его отчуж­дение в случае, если это предусмотрено договором или же собственник полностью не внес плату за землю при при­обретении ее из государственной собственности в частную).

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавцом выступает собственник - участка либо лицо, им уполномоченное. Покупателем земель­ного участка, находящегося в частной собственности граж­данина Республики Беларусь, может быть: гражданин Республики Беларусь, постоянно прожи­вающий на ее территории либо приравненный к нему в соот­ветствии с законодательством, сельский, поселковый, городской и районный испол­нительный и распорядительный орган.

При совершении сделки купли-продажи земельного участка продавец или покупатель не может изменить его целевое назначение и режим использования земель (водо­охранные и санитарно-защитные зоны, право проезда по участку для технического обслуживания или ремонта зда­ний, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).

Цену и условия оплаты стороны определяют по догово­ренности. Каких-то определенных требований по данному вопросу законодательством не установлено. Если сумма предполагаемой сделки с земельным участком превышает две тысячи базовых величин, то необходимо до соверше­ния сделки представить в налоговый орган декларацию об источниках денежных средств.

Что касается дарения земельных участков, находящихся в частной собственности, то здесь действуют общие пра­вила о купле-продаже участка с учетом безвозмездности сделки.

Обмен земельных участков

Граждане Республики Беларусь могут по согласию между собой обменивать земельные участки или их части. Допус­кается обмен участков, находящихся в частной собствен­ности или в пожизненном наследуемом владении. Поря­док обмена должен быть установлен Советом Министров Республики Беларусь.

Обмен допускается при сохранении целевого назначения обмениваемых земельных участков или их частей, а также если гражданин Республики Беларусь вправе иметь в по­жизненном наследуемом владении или в частной собст­венности земельный участок, полученный после обмена. При этом площадь участков для ведения личного подсоб­ного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строитель­ства, полученных гражданами в результате обмена, должна соответствовать установленным нормам.

Не допускается обмен участков, находящихся в собст­венности юридических лиц.

Следует обратить внимание, что в Кодексе о земле 2008г. отсутствует ограничение в отношении того, на ка­кой предмет можно обменять земельный участок, существовавшее ранее.

Залог земельных участков

Новый Кодекс о земле подробно определяет особенности ипотеки земельных участков наряду с особенностями залога права аренды земельных участков. Так, в соответствии со ст. 50 Кодекса о земле земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды земельных участков – предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности и предоставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), могут являться предметом ипотеки только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервированными капитальными строениями, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости.

Предметом залога может быть земельный участок, на­ходящийся в частной собственности, либо его часть, на которые в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание. Предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенным на нем капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Право аренды земельных участков может являться предметом залога, если за право заключения договоров аренды земельных участков взималась плата.

Залогодателями земельных участков могут быть лица, которым земельные участки предоставлены в частную собственность, а залогодателями права аренды земельных участков – арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата.

Залогодержателями земельных участков и права аренды земельных участков могут быть только банки, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь.

Земельный участок, на который установлена ипотека, остается в собственности залогодателя, а арендатор (залогодатель), право аренды на земельный участок которого является предметом залога, продолжает осуществлять использование земельного участка.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю.

Кроме того, соответствующие отношения урегулированы нормами Закона Республики Беларусь от 20 июня 2008 года «Об ипотеке». В соответствии с положениями гл. 10 Закона об ипотеке к договору об ипотеке земельного участка должны быть приложены копия земельно-кадастрового плана 9части плана) с нанесенными границами земельного участка или копия плана границ земельного участка, выданные организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности, не допускается.

Возведение капитальных строений (зданий, сооружений) на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

При обращении взыскания на земельный участок – предмет ипотеки – его продажа и приобретение на публичных торгах осуществляются с соблюдением установленных законодательными актами в области охраны и использования земель ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки, и целей его использования. Обращение взыскания на земельный участок и находящиеся на нем капитальные строения (здания, сооружения) или незавершенные законсервированные капитальные строения, являющиеся предметом ипотеки, осуществляется одновременно путем продажи на публичных торгах одному покупателю. При обращении взыскания на такой земельный участок при нахождении на нем капитальных строений (зданий, сооружений), принадлежащих не залогодателю, а другому лицу, и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении другого лица имел залогодатель.

Договор залога зе­мельного участка, находящегося в частной собственности гражданина, совершается в письменной форме, удостове­ряется нотариально или регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахож­дения земельного участка и регистрируется в установлен­ном порядке в этой организации. Если залогодателем яв­ляется юридическое лицо Республики Беларусь, то нота­риальное удостоверение либо удостоверение регистрато­ром договора залога не требуется.

Договор залога земельного участка считается заключен­ным именно с момента его государственной регистрации.

В договоре залога может быть предусмотрен запрет на отчуждение земельного участка. В этом случае при нотари­альном удостоверении договора нотариус налагает запрет на отчуждение земельного участка.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного за­логом обязательства банк-залогополучатель имеет право от имени залогодателя реализовать при сохранении целевого назначения земельный участок соответствующему испол­нительному и распорядительному органу, гражданину или юридическому лицу, которые могут быть его собственни­ком, и из вырученной суммы удовлетворить свои претен­зии к залогодателю. Если полученных от реализации уча­стка средств недостаточно для погашения задолженности перед банком, то в этом случае недостающая сумма возме­щается по общим правилам гражданского права и процесса. Если при реализации заложенного участка была получена сумма, превышающая задолженность банку, то остаток в те­чение двух недель должен быть перечислен залогодателю.

В случае смерти гражданина-залогодателя право поль­зования кредитом и обязательства по его погашению пе­реходят к наследникам после оформления ими права соб­ственности на заложенный участок.

Если право частной собственности на участок перехо­дит к другому юридическому лицу в силу правопреемства, то право залога сохраняет силу. Правопреемник становит­ся на место залогодателя и несет его обязанности, если договором с банком не предусмотрено иное.

При ликвидации юридического лица — залогодателя земельного участка залог в отношении этого участка пре­кращается. В таких ситуациях банк вправе требовать у этого юридического лица досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства из суммы, выплаченной юридиче­скому лицу за выкупленный у него соответствующим ис­полнительным и распорядительным органом участок.

Если заложенный участок изымается у собственника для государственных нужд и ему пре­доставляется в частную собственность новый земельный участок, то право залога переходит на новый участок, если договором о залоге не предусмотрено иное.

Наследование земельных участков

Существенное обновление претерпели нормы, регулирующие порядок наследования земельных участков.

Во-первых, после того как будет получено сви­детельство о праве на наследство, наследники зе­мельных участков, находящихся в частной соб­ственности, обязаны обратиться в соответству­ющий регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права по истечении уста­новленного законодательством срока для приня­тия наследства, но не позднее 18 месяцев со вре­мени открытия наследства. Этот срок может быть продлен судом по заявлению наследника, однако не более чем на 6 месяцев, при наличии уважи­тельной причины, препятствовавшей обратиться за государственной регистрацией (болезнь, отсут­ствие в Республике Беларусь и другие).

В случае если наследник принял по наследству только земельный участок (долю в праве), и к нему не перешел по наследству жилой дом (заре­гистрированная органами по государственной ре­гистрации квартира в блокированном жилом доме, дача или садовый домик), то другой наследник расположенного на участке недвижимого имуще­ства должен выплатить ему в соответствии с по­становлением суда денежную компенсацию, рав­ную кадастровой стоимости земельного участка (доли в праве) на момент открытия наследства.

Во-вторых, новым является введение нормы, определяющей, что наследование земельных участ­ков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, может осуществляться по закону и по завещанию. При этом наследники также обяза­ны по истечении установленного законодатель­ством срока для принятия наследства, но не позд­нее 18 месяцев со времени открытия наследства, обратиться в регистрирующий орган за государ­ственной регистрацией перехода права пожизнен­ного наследуемого владения либо в соответствую­щий Минский городской, городской (города об­ластного подчинения), районный, сельский, посел­ковый исполнительный комитет за предоставле­нием права частной собственности или в аренду. Этот срок может быть продлен соответствующим исполнительным комитетом по заявлению наслед­ника, но не более чем на 6 месяцев при наличии уважительной причины. Пропуск указанного сро­ка является основанием для прекращения права на земельный участок в установленном порядке.

При принятии по наследству земельного участка, находившегося на праве частной собственности у наследодателя, либо доли в праве на этот участок лицами, которым не перешли по наследству расположенные на этом земельном участке жилой дом, зарегистрированная организацией по государственной регистрации квартира в блокированном жилом доме, дача либо садовый домик, наследниками жилого дома, зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, дачи либо садового домика этим лицам выплачивается в соответствии с постановлением суда денежная компенсация, равная кадастровой стоимости земельного участка либо доли в праве на этот земельный участок на момент открытия наследства.

В соответствии со ст. 58 Кодекса о земле наследование земельных участков, находящихся в частной собственно­сти, осуществляется по общим принципам гражданского права, поскольку оно не противоречит земельному законо­дательству.

На практике возможны ситуации, когда ни один наслед­ник земельного участка не может быть его собственником (например, является иностранным гражданином, лицом без гражданства). Тогда земельный участок не передается по наследству. В этих ситуациях возможны последствия двоя­кого рода:

земельный участок переходит в собственность Респуб­лики Беларусь, а наследникам выплачивается денежная компенсация, равная сумме, выплачиваемой при осуществ­лении выкупа соответствующих земельных участков мест­ными исполнительными и распорядительными органами;

по желанию наследников — неграждан Республики Беларусь вместо компенсации данный участок может быть предоставлен им на условиях аренды. При этом должно быть сохранено целевое назначение земельного участка.

При наличии завещания на жилой дом, расположен­ный на земельном участке, находящемся в частной собст­венности, и отсутствии завещания на земельный участок наследование осуществляется: жилого дома — по завещанию, земельного участка — по закону. При отсутствии между такими наследниками соглашения о пользовании земельным участком спор может быть разрешен в судебном порядке.

Гражданин Республики Беларусь, имеющий участок в пожизненном наследуемом владении, если на нем отсут­ствуют строения и сооружения, имеет право передавать этот участок по наследству в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь.

Земельным законодательством установлено, что при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обременения) прав на земельные участки. При переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, расположенные на арендуемых земельных участках, к приобретателям этих строений переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды соответствующего земельного участка.

В настоящее время не требуется принятие решения областного, Минского городского, городского (города областного подчинения), районного, сельского, поселкового исполнительного комитета об изъятии и предоставлении земельного участка либо переходе права на него в случае перехода права на расположенное на нем капитальное строение (здание, сооружение), в том числе незавершенное законсервированное, к другому лицу (за исключением приобретения этого права по результатам аукциона), если при этом не изменяется целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и граница. В этом случае государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном законодательством порядке на основании документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода права на такое капитальное строение (здание, сооружение).

В соответствии со ст. 56 Кодекса о земле переход права частной собственности на земельный участок при реорганизации негосударственного юридического лица Республики Беларусь, которому предоставлен земельный участок в частную собственность, к созданному в результате реорганизации негосударственному юридическому лицу (юридическим лицам) Республики Беларусь переходит право частной собственности на земельный участок. При этом не требуется принятие решения областного, Минского городского, городского (города областного подчинения), районного исполнительного комитета об изъятии и предоставлении земельного участка либо переходе права на него в случае перехода права на расположенное на нем капитальное строение (здание, сооружение), в том числе незавершенное законсервированное, к созданному в результате реорганизации негосударственному юридическому лицу (юридическим лицам), если при этом не изменяется целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и граница. В этом случае государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном законодательством порядке на основании документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода права на такое капитальное строение (здание, сооружение).

Ограничения (обременения) прав на земельный участок, в том числе земельный сервитут, сохраняются при переходе права на этот земельный участок к другому лицу.