4.Понятие и основные признаки права частной собственности на землю

Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с возрождением частной собственности на землю и установлением пределов распоряжения ею. В настоящее время пришло осознание того факта, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит.

Термином «частная собственность» определяется собственность на землю в сфере частной деятельности, предназначенная быть основой хозяйствования. Как институт права право частной собственности охватывает собой систему норм, устанавливающих частную собственность в качестве самостоятельной формы собственности, основания ее возникновения и прекращения. Объем и порядок осуществления прав и обязанностей частных собственников земли, а также систему гарантий и защиты прав земельных собственников. С точки зрения права, категория частной собственности на такой объект, как земля состоит в системе правовых отношений между субъектами, которые проявляются в ее присвоении, пользовании и возможности распоряжаться ею. Основополагающим в правовой регламентации отношений частной земельной собственности является закрепление социальной функции такой собственности.

Право частной собственности на землю не ограничено сроками. Оно представляет собой наиболее широкое по содержанию право и дает возможность его обладателю – собственнику свободно и самостоятельно осуществлять свои полномочия. Собственник земли наделен рядом исключительных распорядительных действий.

Таким образом, право частной земельной собственности как субъективное вещное право состоит в комплексе правомочий собственников по владению, пользованию и распоряжению землей, осуществляемых собственником самостоятельно своей властью, подчиняясь только требованиям законодательства.

Как известно частная земельная собственность выступает в двух видах – собственность граждан и собственность юридических лиц.

Земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам. Соответственно, частная собственность граждан на земельные участки подразделяется на собственность отдельных граждан и общую собственность, а собственность юридических лиц на землю может быть индивидуальной и общей.

Ст. 13 Кодекса о земле установлен состав земель, которые не подлежат передаче в частную собственность (транспорта и связи, земли заповедников, национальных парков, лесного, водного фонда)

Право частной собственности на землю удостоверяется соответствующим исполнительным и распорядительным органом, о чем делается запись в земельно-кадастровых документах с последующей выдачей свидетельства о государственной регистрации, удостоверяющем принадлежность земли собственнику.

5. Субъекты права частной собственности на землю. Земельный участок (часть земельного участка) как объект права частной собственности на землю

Субъектами частной земельной собственности выступают

- граждане Республики Беларусь

- негосударственные юридические лица Республики Беларусь

- иностранные государства

- международные организации.

Для размещения дипломатического представительства, консульского учреждения иностранного государства, а также международная организация для размещения своего представительства могут приобрести в собственность земельный участок в порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.

Кроме того, земельные участки могут находится в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, являющихся родственниками наследодателя, в случае получения ими по наследству земельных участков, предоставленных наследодателю в частную собственность, если иное не установлено законодательными актами. В данном случае под родственниками понимаются близкие родственники наследодателя; иные лица, находящиеся в родственной связи с наследодателем, имеющие общих предков до прадеда и прабабки; родители, дети, усыновители, усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки супруга (супруги) наследодателя.

Земля также может принадлежать на праве общей (со­вместной или долевой) собственности нескольким собст­венникам независимо от форм собственности.

В частной собственности находятся земли, приобретенные гражданами, постоянно проживающими на территории Республики Беларусь или приравненными к постоянно проживающими в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со ст. 12 Кодекса о земле земельные участки граждане приобретают для следующих целей:

1. для ведения личного подсобного хозяйства;

2. для строительства и (или) обслуживания жилого дома;

3. для коллективного садоводства;

4. для дачного строительства;

5. для обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме.

Общая площадь земельных участков, приобретаемых в частную собственность для ведения личного подсобного хозяйства, не должна превышать 1 га с учетом площади земельного участка, имеющегося при доме.

Статьей 36 Кодекса Республики Беларусь о земле установлена площадь иных земельных участков, приобретаемых в частную собственность граждан.

Конкретный размер земельного участка устанавливается государственным органом, предоставляющим земельный участок, в зависимости от местных условий и особенностей, волеизъявления лица, которому он предоставляется, а также с соблюдением градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. Предоставление земельного участка меньше минимального размера, установленного настоящей статьей, может осуществляться только с согласия лица, которому он предоставляется.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что общая площадь земельных участков для строительства и обслуживания жилого дома, для дачного строительства и садоводства законодательством не ограничивается. Ограни­чения установлены для каждого конкретного участка. Таким образом, получается, что в частной собственности гражда­нина может находиться неограниченное число земельных участков, предоставленных для дачного строительства, садо­водства, строительства и обслуживания жилого дома, но при этом размер каждого отдельного земельного участка не дол­жен превышать норм, установленных нормами Ко­декса о земле.

Объектом права частной собственности выступает земельный участок (и его часть). Согласно ст. 17 Кодекса о земле Земельный участок — это часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местополо­жение, правовой статус и другие характеристики, отражае­мые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации.

Земельному участку, являющемуся объектом права соб­ственности, присущи следующие признаки:

1) оборотоспособность, т. е. возможность отчуждения земельного участка путем совершения гражданско-пра­ вовых сделок либо переход участка от одного лица к дру­- гому в порядке наследования или правопреемства, если земельный участок не изъят из оборота или не ограни­ чен в обороте;

2) плоды, продукция, доходы, которые получены в результате использования земельного участка, являются собственностью субъекта, использующего данный участок на законном основании;

3. земельный участок может быть признан делимым либо неделимым исходя из того, возможен ли его раздел или нет. В соответствии с Кодексом о земле земельный участок является неделимым и следовательно, не может быть разделен на части, если при целевом использовании той или иной части будут иметь место нарушения противопожарных, санитарных и иных норм и правил. Это означает, что деление земельного участка может быть произведено только в том случае. Если после раздела каждый из образованных в результате этого раздела участков можно использовать с сохранением целевого назначения. При совершении сделки с частью делимого участка эта часть в установленном порядке должна быть выделена в самостоятельный земельный участок.

Данный признак приобретает особую актуальность в случае, когда участок находится в общей собственности и возникает вопрос о выделе части участка, например, при ее отчуждении. В случае признания участка неделимым собственнику не может быть выделена часть участка в на­туре, взамен он вправе получить денежную компенсацию.

Порядок деления земельных участков регулируется Инструкцией о порядке деления (разделе), слияния земельных участков, находящихся в частной собственности, утвержденной Комитетом по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 марта 2004г. № 6. Одним из главных критериев, который должен учитываться при подготовке предложений по разделу земельного участка, является установление границ земельных участков, образуемых в результате деления, на расстоянии не менее 3 м от отдельно стоящего жилого дома (садового, дачного домика) или стены другого капитального строения, не менее 1 м – от хозяйственных построек, не менее 3 м – от плодовых и декоративных деревьев, не менее 1 м – от кустарников.

3. земельные участки подлежат слиянию.

Слияние земельных участков может быть произведено, если они являются смежными, имеют одинаковое целевое назначение и при этом не превышаются предельные размеры земельных участков, установленные Кодексом о земле, а также не нарушаются другие требования законодательства об охране и использовании земель.

3. в качестве объекта права собственности выступает ограниченный в пространстве земельный участок, границы и местоположение которого установлены в порядке земле­устройства.

Граница земельного участка – условная линия на поверхности земли и проходящая по этой линии условная вертикальная плоскость, отделяющие земельный участок от других земель, земельных участков.

Граница земельного участка устанавливается (восстанавливается) на местности с закреплением ее поворотных точек межевыми знаками на основании решения об изъятии и предоставлении земельного участка (фиксированная граница).

Граница земельного участка может также устанавливаться (восстанавливаться) по планово-картографическим материалам с точностью, определяемой их масштабами, без закрепления ее поворотных точек межевыми знаками на местности на основании решения об изъятии и предоставлении земельного участка (нефиксированная граница).

Порядок проведения работ по установлению (восстановлению) и закреплению границы земельного участка устанавливается Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь;

3. земельный участок относится к недвижимому иму­ществу (к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насажде­ния, здания, сооружения);

4. земельный участок как объект права частной собственности по общему правилу является сложной вещью, так как части, ее составляющие, разнородны - земля и строения, хотя использу­ются они, как правило, в комплексе. Анализ положений законодательства Республики Беларусь позволяет сделать вывод, что зда­ния, строения и сооружения, являющиеся имуществом, отделение которого от земельного участка не­возможно без нанесения несоразмерного ущерба его назначению, вместе с земельным участком являют­ся сложной вещью, так как образуют единое целое, используемое как одна вещь;

5. все земельные участки должны использоваться в соответствии с основным целевым назначением, установ­ленным при предоставлении земельного участка;

6. основными данными, позволяющими идентифицировать земельный участок как объект недвижимости являются:

- кадастровый номер – не повторяющийся на территории Республики Беларусь номер земельного участка, сохраняемый за ним в течение всего периода существования участка;

- назначение – цель использования участка в соответствии с решением уполномоченном государственного органа;

- граница земельного участка - условная линия на поверхности земли и проходящая по этой линии условная вертикальная плоскость, отделяющие земельный участок от других земель, земельных участков;

- местонахождение – адрес земельного участка, который отражает его пространственное расположение на территории административно-территориальной единицы;

- площадь – точный размер земельного участка.

10) Основное целевое назначение земельного участка – установленные законодательством об охране и использовании земель порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей.

При характеристике земли как объекта права собст­венности необходимо учитывать экологическое значение земли. Исходя из этого в правовом регулировании земельных отношений значительное место занимают нормы, ограни­чивающие правомочия собственника в целях охраны земли как природного ресурса.

Таким образом, земельный участок, часть земельного участка представляют собой самостоятельную и базовую земельную недвижимость и потому являются особым объектом права частной собственности. Кроме того, земельной недвижимости характерен естественный характер происхождения, поэтому и принадлежит к объектам особого рода.

Классификация земельных участков

В зависимости от формы собственности земельные участки подразделяются:

• на земельные участки в государственной собственности;

• земельные участки в собственности юридических лиц;

• земельные участки в собственности граждан.

По отношению к правовому статусу земельные участки делятся:

• на земельные участки на праве частной собственности;

• земельные участки на праве общей (долевой или совместной) собственности;

• земельные участки на праве постоянного пользования;

• земельные участки на праве временного пользования;

• земельные участки на праве аренды.

В зависимости от обременения сервитутом земельные участки подразделяются:

• на земельные участки, обремененные сервитутом;

• земельные участки, не обремененные сервитутом.

В зависимости от целевого назначения земли Республики Беларусь под­разделяются на категории:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов), садоводческих товариществ и дачного строительства;

• земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;

• земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

• земли лесного фонда;

• земли государственного водного фонда;

• земли запаса.

Таким образом, еще одним классификационным признаком земельных участков является их основное целе­вое назначение.

В зависимости от возможности разделения на части

- делимые земельные участки

- неделимые земельные участки

Земельные участки по признаку оборотоспособности можно классифицировать:

• земельные участки, не ограниченные в обороте;

• земельные участки, ограниченные в обороте;

• земельные участки, изъятые из оборота.

Классификацию земельных участков следует изучать, основываясь не только на отечественной нормативной документации, но и с учетом опыта других стран СНГ, законодательство которых претер­певает сегодня существенные изменения, направленные на использование основ системы Международ­ных стандартов финансовой отчетности и более детализированной системы общепринятых принципов бухгалтерского учета (GAAP).

В Российской Федерации делаются попытки группировать земельные участки по определенным кри­териям, однако отсутствует единый подход к указанной классификации. Ученый Тэпман Л.Н.по режиму эксплуатации подразделяет земельные участки на:

• «текущее использование земельного участка - режим его эксплуатации как части объекта недви­жимости, не предназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода;

• земельный участок в обороте - режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или обеспечение зало­га».

Такого же мнения придерживается Л.Л.Игнатов, классифицирующий недвижимость, в том числе и земельные участки, по способу использования:

«1. Использование по своему прямому назначению, т.е. для удовлетворения потребностей...;

2. Использование объекта недвижимости в качестве товара...;

3. Использование объекта недвижимости в качестве источника получения дохода»¹.

По принадлежности основные средства (земельные участки) можно разделить на земельные участки:

• принадлежащие организации на праве собственности (в том числе сданные в аренду);

• находящиеся у организации в оперативном управлении или хозяйственном ведении;

• полученные организацией в аренду.

По признаку использования земельные участки можно разделить:

• на непосредственно находящиеся в эксплуатации (действующие);

• орошаемые и осушенные земельные участки.

В Молдове реформированным планом счетов предусмотрена следующая классификация земель­ных участков:

• незастроенные земельные участки;

• застроенные земельные участки;

• земельные участки с полезными ископаемыми;

• долгосрочно арендованные земельные участки.

Представляется, немаловажное значение имеет наличие на земельных участках полезных иско­паемых, что также является классификационным признаком земельных участков.

При исследовании вопросов классификации земельных участков важным является изучение опыта стран с развитой рыночной экономикой. Так, в Германии земельные участки подразделяются:

• по форме собственности - на собственные земельные участки; земельные участки, не принадлежащие на праве собственности организации;

• по наличию строений - на незастроенные земельные участки; застроенные земельные участки. В свою очередь застроенные земельные участки делятся на застроенные земельные участки со зданиями (сооружениями), принадлежащими на праве собственности, и застроенные земельные участки со зда­ниями (сооружениями), не являющимися собственностью предприятия.

Аналогичная классификация земельных участков используется в Австрии.

Изучая зарубежный опыт классификации земельных участков, можно сделать вывод, что на пред­приятиях стран Европейского Союза и других стран с развитой рыночной экономикой основным класси­фикационным признаком является наличие строений, в рамках которого они подразделяются соответст­венно на застроенные земельные участки и незастроенные земельные участки.

Более того, в качестве классификационного признака земельных участков можно выделить их связь с целевым назначением находящихся на них строений. В соответствии с данным признаком зе­мельные участки подразделяются:

• на земельные участки, занятые строениями, участвующими в предпринимательской деятельности;

• земельные участки, занятые строениями, не участвующими в предпринимательской деятельности.