Аренда земельных участков

Особенности аренды земельных участков закреплены в Земельном кодексе РФ от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября 2004 г.) (далее - Земельный кодекс РФ). Особенность земельных участков в качестве объекта договора аренды заключается в том, что законодатель устанавливает перечень земель, изъятых из оборота, следовательно, и сдавать в аренду такие земли нельзя. К таким относятся земли, занятые следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

3) объектами организаций ФСБ;

4) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

5) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

6) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

7) исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;

8) воинскими и гражданскими захоронениями;

9) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Существует также ряд земель, ограниченных в обороте. Это находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в качестве земель, изъятых из оборота;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в качестве изъятых из оборота;

6) не указанные в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Земельный кодекс РФ также закрепляет изъятия из принципа преимущественного права на заключение нового договора. Этот принцип заключается в том, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Земельный кодекс РФ устанавливает следующие ограничения этого права:

1) преимущественное перед арендатором право на аренду земельного участка имеет собственник здания, строения, сооружения, находящегося на этом участке (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ);

2) арендатор теряет свое преимущественное право в случае прекращения договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным в ст. 46 Земельного кодекса РФ, то есть в случаях:

а) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

б) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

в) не устранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

г) не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

д) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

е) реквизиции земельного участка.

Передать свои права и обязанности по договору аренды, внести арендные права в залог или в качестве вклада в уставный капитал, заключить договор субаренды арендатор земельного участка вправе лишь при условии уведомления об этом арендатора.