Глава 4. Аренда объектов основных средств

4.1. Виды аренды по объектам основных средств

Основным документом, регулирующим вопросы заключения договора аренды, является гл. 34 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ объектом аренды могут быть:

1) земельные участки и другие обособленные природные объекты;

2) предприятия и другие имущественные комплексы;

3) здания, сооружения, оборудование;

4) транспортные средства;

5) другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Данные, позволяющие точно определить, какое имущество было сдано в аренду, должны быть точно указаны в договоре в качестве объекта аренды. Условия об объекте аренды является существенным условием этого вида договора, поэтому при отсутствии этих данных условие об объекте аренды считается не согласованным, а договор не заключенным.

Согласно действующему законодательству можно выделить следующие виды аренды:

1) финансовая аренда (лизинг);

2) аренда всего предприятия как имущественного комплекса; аренда отдельных видов основных средств (зданий, сооружений, земельных участков, транспортных средств и т.д.)*(1).

Можно выделить следующие виды аренды в зависимости от типа основного средства, сдаваемого по договору:

1) аренда земельных участков;

2) аренда зданий, сооружений;

3) аренда оборудования;

4) аренда транспортного средства;

5) аренда объектов природопользования (леса, вода);

6) аренда иных, не потребляемых вещей, срок службы которых превышает 12 месяцев.

Правовое регулирование отдельных видов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) имеет ряд особенностей, и общие положения, установленные для договора аренды применяются к ним, если иное не установлено правилами Гражданского кодекса об этих договорах.

Рассмотрим особенности отдельных видов аренды, выделенных в зависимости от объекта основных средств.

Аренда зданий, сооружений

Регулируется § 4 гл. 34 ГК РФ (ст. 650-655). По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Форма договора - письменная, т.е. для того чтобы договор был действителен, необходимо составить единый письменный документ в двух экземплярах - по одному для каждой из сторон. Если договор аренды этого вида основных средств заключается на срок более 1 года, то для его заключения требуется государственная регистрация. Только с момента такой регистрации договор считается действующим. Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества, в том числе здания, сооружения, происходит в соответствии с Федеральный законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 г. N 122-ФЗ (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 09 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа 2004 г.).

С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В договоре аренды здания, сооружения должно быть предусмотрено, какая из сторон будет вносить плату за государственную регистрацию договора. "Возникшие расходы подлежат включению в себестоимость продукции (работ, услуг) при условии, если арендованное имущество используется арендатором для осуществления производственной деятельности"*(2).

При аренде здания, сооружения, помещения в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Дискуссируется вопрос о том, распространять ли нормы права, относящиеся к аренде зданий, сооружений, на аренду жилых и нежилых помещений в них, либо использовать общие положения о договоре аренды. В частности, одной из проблем в этой области являлась регистрация прав аренды на нежилые помещения.

С одной стороны, п. 2 ст. 609 ГК РФ закрепляет обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Нежилое помещение является недвижимостью, следовательно, договор его аренды подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен.

С другой стороны, ст. 651 ГК РФ в качестве особенностей договора аренды здания, сооружения, закрепляет обязательность государственной регистрации такого договора лишь в случае, если здание, сооружение арендуется на срок свыше 1 года. Если распространить особенности аренды здания, сооружения на аренду нежилых помещений, то договор аренды нежилых помещений сроком до 1 года государственной регистрации не подлежит.

Высший Арбитражный Суд РФ в своем информационном письме от 01.06.2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" закрепил, что, так как помещение (жилое, нежилое) представляет собой объект, входящий в состав здания, сооружения, то при заключении договора аренды следует использовать норму ст. 651 ГК РФ, т.е. регистрировать такие договоры, если они заключены на срок свыше 1 года. Разъяснения Высшего Арбитражного Суда можно относить или не относить к источникам права, но их влияние на правосудие в Российской Федерации, безусловно, велико, так как они являются обязательными для применения.

Следует отметить, что здание, сооружение, являясь недвижимым имуществом, неразрывно связано с земельным участком, на котором находится. Использование сданного в аренду имущества без использования такого земельного участка представляется невозможным. Дабы урегулировать этот вопрос законодатель предусмотрел, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом арендодатель может быть как собственником данного земельного участка, так и обладать им на праве пользования. Правовой режим использования арендатором в этих случаях будет различаться.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или иное право, предусмотренное договором аренды здания или сооружения, на соответствующую часть земельного участка. Однако договор может и не регулировать вопрос о том, на каком праве к арендатору переходит земельный участок, - в таком случае к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Согласия собственника земли, на которой находится объект аренды (если сам арендодатель не является ее собственником), для заключения договора не требуется, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

При переходе права собственности на земельный участок, на котором находится арендованное здание, сооружение, третьему лицу, за арендатором сохраняется право пользования этим земельным участком.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемыми сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. В таком же порядке здание, сооружение должно быть возвращено арендодателю при прекращении договора аренды.

Аренда транспортных средств регулируется § 3 гл. 34 ГК РФ. Аренда транспортных средств - в последнее время достаточно распространенное явление, и выделение норм, ее регулирующих, в отдельный параграф представляется обоснованным.

Под транспортным средством понимается устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем. Непосредственно ГК РФ виды транспортных средств не называет, но правовая наука к ним относит: автомобильный транспорт, речные и морские суда, авиатранспорт, железнодорожный транспорт и т.д.

Высокая стоимость транспортных средств обусловила отнесение некоторых из них (воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов) к объектам недвижимого имущества, и распространяет на них все особенности недвижимости.

Договор аренды транспортного средства должен быть обязательно заключен в письменной форме. Государственной регистрации договора аренды транспортного средства, даже если такое транспортное средство является недвижимым имуществом, не требуется.

Если договором аренды транспортного средства не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Передача транспортного средства от арендодателя к арендатору оформляется актом приемки-передачи основных средств. У арендатора учет арендованного автотранспортного средства происходит на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре. Оплата по договору аренды и эксплуатационные расходы списываются на счета учета затрат 20 "Основное производство", 23 "Вспомогательные производства", 25 "Общепроизводственные расходы", 26 "Общехозяйственные расходы" или счет учета расходов на продажу 44 "Расходы на продажу". При авансировании арендной платы за период, определенный договором, внесенная сумма у арендатора отражается на балансовом счете 97 "Расходы будущих периодов" и на счета учета затрат (расходов на продажу) списывается ежемесячно*(3).

Иные особенности аренды отдельных видов транспортных средств (воздушного и морского транспорта и т.д.) могут быть установлены Транспортными уставами и кодексами. Например, Кодексом торгового мореплавания, Воздушным кодексом, Кодексом внутреннего водного транспорта, Уставом автомобильного транспорта РСФСР и т.д.

Выделяют две разновидности аренды транспортных средств:

1) аренда транспортного средства с экипажем (фрахтование на время);

2) аренда транспортного средства без экипажа.

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Каждый из этих видов имеет ряд особенностей, и наиболее четко это выражено в вопросах регулирования прав и обязанностей сторон договора. Особый интерес представляет решение вопроса о том, какая из сторон будет делать следующие обязанности:

1) обязанность по содержанию транспортного средства;

2) обязанность по управлению и технической эксплуатации транспортного средства;

3) обязанность по оплате расходов;

4) обязанность по страхованию транспортного средства.

При заключении договора аренды транспортного средства с экипажем обязанность по поддержанию надлежащего состояния транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и предоставлении всех принадлежностей лежит на арендодателе. Поддерживать надлежащее состояние объекта аренды, проводить его текущий и капитальный ремонт лежит на арендаторе, в случае заключения договора аренды транспортного средства без экипажа.

Суть договора аренды транспортного средства с экипажем заключается в том, что арендодателем предоставляются услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, и эти услуги должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию объекта аренды в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору, может быть предусмотрен договором аренды транспортного средства с экипажем.

Таким образом, при заключении договора аренды транспортного средства с экипажем арендодатель должен этот экипаж предоставить. Члены экипажа при этом являются работниками арендодателя. Они подчиняются его распоряжениям, относящимся к управлению и технической эксплуатации (какое масло, бензин использовать). Что касается коммерческой эксплуатации транспортного средства (куда ехать, что привезти), члены экипажа должны подчиняться распоряжениям арендатора.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора. Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель. Расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других, расходуемых в процессе эксплуатации, материалов и на оплату сборов (например, транспортный налог), несет арендатор, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем.

Страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора. При заключении договора аренды транспортного средства с экипажем, если иное не предусмотрено договором, обязанность арендодателя.

Особенностью договора аренды транспортного средства без экипажа является то, что арендатор осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую своими силами. И если иное не предусмотрено договором, при аренде транспортного средства без экипажа все расходы: расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, несет арендатор.

Кроме этого, ответственность за вред, причиненный транспортному средству, и за вред, причиненный транспортным средством третьим лицам, также зависит от вида договора аренды транспортного средства.

При заключении договора аренды транспортного средства с экипажем, для того, чтобы арендатор возместил убытки, причиненные гибелью или повреждением арендованного транспортного средства, арендодатель должен доказать, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды. Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством арендованным с экипажем, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными законодательством. И только если он докажет, что такой вред возник по вине арендатора, он вправе предъявить к нему требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам в порядке регресса.

В соответствии с общими правилами о договоре аренды (ст. 622 ГК РФ), арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Так как при заключении договора аренды транспортного средства без предоставления экипажа, управление и техническую эксплуатацию осуществляет арендатор, то и ответственность за вред, причиненный транспортному средству, а также за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием третьим лицам, несет он же.

Существует еще одна классификация аренды транспортного средства. Ее можно делить на виды также по субъектам, участвующим в данной сделке. Транспортное средство может быть арендовано как у юридического, так и у физического лица*.

Со вступлением в действие второй части Налогового кодекса все арендные платежи за арендуемое имущество, независимо от того, входит это имущество в производственные фонды или нет, и кому оно принадлежит на праве собственности, стали относиться к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Таким образом, в настоящее время учет транспортного средства, арендованного у физических или юридических лиц, не отличается.

При этом от платежей по договору аренды транспортного средства следует отличать расходы на компенсацию за использование для служебных поездок личных легковых автомобилей. Вышеуказанные расходы в соответствии с подп. 11 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, и уменьшают налогооблагаемую базу по прибыли, но имеют несколько иную правовую основу.