- •1)Недвижимое имущество (опр-ние). Определение стоимости (виды), затраты, цены. Виды стоимости.
- •2)Принципы оценки. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.
- •3)Принцип наилучшего и наиболее полного использования.
- •3)Принцип наилучшего и наиболее полного (эффективного) использования.
- •4)Принципы оценки недвижимости. Принципы, основанные на представлении пользователя.
- •5)Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой.
- •6)Основные характеристики собственности, приносящей доход (неравномерность финансовых потоков, потенциальный рост стоимости земли и т.Д.).
- •7)Рынок недвижимости. Модель участников рынка недвижимости. Параметры сегментирования рынка недвижимости.
- •8)Последовательность оценки недвижимости.
- •Определение задачи
- •10)Текущая стоимость единицы (реверсия).
- •11)Аннуитет и амортизация.
- •12)Накопление единицы за период. Фонд возмещения.
- •13)Соотношение между базовыми функциями сложного % .
- •14)Доходный метод. Прямая капитализация и метод дисконтирования.
- •15)Действительный, валовой и чистый операционный доходы.
- •16)Методы определения коэффициента капитализации. Рыночный подход.
- •17)Метод покрытия долга для определения коэффициента капитализации.
- •18)Определение коэффициента капитализации методом суммирования (Кумулятивный).
- •19)Определение коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.
- •20)Определение коэффициента капитализации при изменении стоимости недвижимости. Метод Ринга.
- •22)Ипотечно-инвестиционный анализ. Общие принципы. Леверадж, его анализ.
- •23)Виды кредитов.
- •24)Традиционные техника инвестиционно-ипотечного анализа.
- •25)Техника Элвуда.
- •26)Техника остатка.
- •27)Метод валовой ренты.
- •28)Затратный метод определения стоимости.
- •29)Метод прямого сравнительного анализа продаж.
- •30)Методы введения корректировок (количественный, качественный, парного анализа).
- •31)Элементы налогов и сборов
- •34)Федеральные стандарты оценки.Фсо 1-2
- •35)Федеральные стандарты оценки фсо3-4
- •36)Федеральные стандарты оценки фсо 5-6
- •37)Международные и Европейские стандарты оценки
- •38)Понятия управление недвижимостью и потфель недвижимости.
- •39)Системы управления(классическая,неоклассическая,современная)
- •40)Цели и виды инвестиционного проектирования.
27)Метод валовой ренты.
Метод основан на том, что отношение цены продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным доходом от сдачи ее в аренду) стремиться к постоянной величине, которую называют мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты.
Три этапа определения стоимости.
1. Расчет МВР (мультипликатора валовой ренты).
2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости.
3. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
28)Затратный метод определения стоимости.
Предполагается, что финансовые затраты на строительство оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии, и воспроизведения его потребительских свойств, соответствует рыночной стоимости этого объекта.
Восстановительная стоимость соответствует финансовым затратам на воспроизведение точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, проектных решений и сохранением всех имеющихся недостатков.
Стоимость замещения соответствует финансовым затратам на воспроизведение объекта, имеющего ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна.
Область применения затратного метода
Используется на малоактивных рынках. Когда имеющийся недостаток информации не позволяет использовать рыночный подход.
2. При технико-экономическом обосновании нового строительства.
3. При оценке реконструируемых объектов, объектов незавершенной стройки.
4. При оценке уникальных объектов(музеев, библиотек и т.д.) когда невозможно найти сопоставимые объекты.
5. При определении страховой стоимости.
6. При необходимости определения стоимости раздельно для земли и улучшений. Например, при налогообложении.
Последовательность оценки затратным методом
Оценивается стоимость земельного участка
2. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений.
3. Определение предпринимательской прибыли.
4. Определение износа зданий и сооружений.
5. Оценка общей стоимости объекта недвижимости.
29)Метод прямого сравнительного анализа продаж.
Метод прямого сравнительного анализа продаж - способ оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами.
Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости.
Этапы применения метода сравнения продаж:
Анализ рыночной ситуации. Подбор информации, соответствующий данному сегменту рынка;
Выбор единиц и показателей сравнения;
Разработка модели, которая связывает единицы и показателей сравнения;
Расчет корректировок по показателям сравнения;
Расчет скорректированных цен продаж объектов сравнения;
Определение стоимости оцениваемого объекта.
Показатели (Элементы) сравнения:
Переданные права собственности на недвижимость;
Условия финансовых расчетов приобретения недвижимости;
Условия продажи (чистота сделки);
Динамика сделок на рынке;
Месторасположение;
Физические характеристики;
Экономические характеристики;
Наличие отклонений от целевого использования;
Наличие движимого имущества.
Определение корректировок
Метод парного анализа данных. Цены продаж сравниваются по двум объектам недвижимости. При этом два выбранных объекта должны быть идентичны по всем параметрам, кроме одного. Разность между ценами для этих объектов за единицу сравнения и есть величина корректировки по данному параметру.
Количественный метод. Применяется, когда нет возможности проведения парного анализа. Величины корректировок определяются по рыночным данным, не относящимся непосредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектам-аналогам.
Качественный анализ. Метод основан на ранжировании качественных характеристик.(хуже, лучше, эквивалентно, значительно хуже, значительно лучше)