23)Виды кредитов.
Ипотечный кредит – кредит, предоставляемый под залог недвижимости.
1)Кредиты с шаровым платежом;(кредит при котором осн.сумма кредита возвращается в конце периода кредитования)
2)Самоамортизирующиеся;(кредит при котором платежи за кредит выплачиваются регулярными суммами в период кредитования)
3)С переменной ставкой процента;(кредиты в которых в договоре предусмотрены возможности изменения ставки)
4)Завершающая ипотека;(кредит практически с посредническими условиями)
5)Совместное участие(кредит при котором ставки при договоренности сторон делаются меньше рыночных,но за это кредитор включается в совместный бизнес и получает часть дохода от осн.бизнеса)
24)Традиционные техника инвестиционно-ипотечного анализа.
Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствие с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности.
3 составляющих:
1)доходная часть. DS-величина годового обслуживания долга. (ЧОД-DS)-будет соответствовать аннуитетным выплатам. Поэтому,чтобы привести на текущий момент надо умножить эту разность на коэффициент аннуитета. Yc-норма отдачи на собственный капитал.
2)величина перепродажи через n лет. OCo-остаток долга на время перепродажи. Чтобы перевести на текущий момент времени, надо умножить (FV-OCn) на коэффициент реверсии.
3) OCo-остаток на текущий момент времени, в сущности, это заемный капитал.
25)Техника Элвуда.
Т
ехника
Эллвуда позволяет определять стоимость
недвижимости на основе коэффициентов
доходности долевых показателей
собственных и заемных средств. Приводит
к тем же результатам что и традиционная
техника.
Р-коэфициэнт самортизированных средств
Формула Эллвуда используется в случае, когда стоимость не меняется и доходы постоянны.
Для вывода формулы Эллвуда используется формула метода связанных инвестиций.
26)Техника остатка.
Доход, относящийся к земле, является остатком от общего дохода, приносимого производственным объектом, когда из него вычли доходы на удовлетворение остальных факторов производства: труд, капитал, управление.
Исходные данные (для земли): ЧОД, ставки доходности (для земли, улучшений), стоимость одной из физических составляющих (улучшений или земли) .
ЧОДу= Vу * R у -для улучшений.
ЧОДL = ЧОД – ЧОДу –для земли.
VL = ЧОД L / R L
V=V L + Vу –исп-ся метод прямой капитализации.
Исходные данные (для улучшений): ЧОД, ставки доходности (для земли, улучшений), стоимость земли
ЧОДL = V L * R L ,
ЧОДу = ЧОД – ЧОД L,
Vу = ЧОД у / R у ,
V=V L + Vу .
Техника остатка используется при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования для земельных участков, как застроенных, так и незастроенных. Кроме того, этот метод может применяться при оценке объектов недвижимости, имеющих в своем составе здания и сооружения с незначительным накопленным износом.