19)Определение коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.

Метод связанных инвестиций

Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих.

Метод инвестиционной группы для финансовых составляющих. Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала:

Ro=m*Rm+(1-m) Rc - по финансовым компонентам.

m – коэффициент ипотечной задолженности,

Rm- ипотечная постоянная или ставка капитализации заемных средств,

Rс – ставка капит.собственных средств .

mRm-заемные ср-ва

(1-m)Rc-собствен.ср-ва

R0=LRl+(1-L) Ry - по физическим компонентам, средневесовая формула.

L – доля стоимости земли,

Rl – ставка капитализации для земли,

Ry – ставка капитализации для улучшений,

(1-L) – доля стоимости улучшений.

Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений.

20)Определение коэффициента капитализации при изменении стоимости недвижимости. Метод Ринга.

R= Rбр+Vр + Vнл + Vим + Vвк

Vвк– Поправка, учитывающая возмещение основного капитала. Добавляется и в других способах определения коэффициента капитализации, если прогнозируется изменение стоимости капитала.

R= Y+ 1/ n - метод Ринга – метод прямолинейного возврата капитала.

Y-норма отдачи на капитал,

n-число лет.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения.

21)Методы Инвуда и метод Хоскльда.

МетодИнвуда лучше использовать когда предприятие нах-ся на начальном этапе своего развития.

R= Y+ sff(i,n) –аннуитетный метод возврата капитала .

Метод Хоскольда используется в тех случаях когда ставка дохода первоначальных инвестиции настолько высока, что мало вероятно реинвестирование её по той же ставке. Для реинвестирования средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

R=Y+sff(Rбр,n)- -минимизация.

22)Ипотечно-инвестиционный анализ. Общие принципы. Леверадж, его анализ.

Ипотечный кредит – кредит, предоставленный под залог недвижимости.

По сути, является техникой остатка.

К Заемному капиталу в данном случае относятся первоначальная сумма кредита, а собственный капитал состоит из двух частей – текущая стоимость денежных средств которые получит инвестор и текущей стоимости выручки от перепродажи, т.е. весь процесс можно разделить на следующие периоды:

1.приобретение кредита(может совпадать с датой оценки)

2.приобретение собственности – дата оценки – текущая дата

3.продажа собственности – дата завершения проекта - прекращение получения дохода от собственности

4.срок погашения кредита – прекращение выплат по кредиту

Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Методы ипотечно-инвестиционного анализа: 1. традиционный; 2.техника Элвуда.

Влияние финансового левереджа. Использование кредита увеличивает доходы его получателя и увеличивает собственный капитал за счет:

1. Прибыли, заработанной с помощью кредита, в размере, превышающем уплаченные проценты.

2. Доли кредита, самортизированного за инвестиционный период.

Ф-ла связанных инвестиций:

Yo=m*Ym+(1-m)*Yc.

Yc=Yo*((1-m*(Ym/Yo))/(1-m)).

M-доля заемного капитала.

Yс-доход на собствен.ср-ва

Берем производную от частного:

dYc/dm= Yo*((1-Ym/Yo)/(1-m)^2).

1)Если производная отрицательная

dYc/dm<0, при Ym/Yo>1, ,ф-ция убывающая.

Yc-норма отдачи на заемные ср-ва

Yо-норма отдачи на общие ср-ва

2)dYc/dm>0, при Ym/Yo<1 ,ф-ция возрастающая , благоприятная ситуация, чтобы брать кредит.

3)если производная=0-ф-ция постоянная,нет надобности в кредите,собств.капитал увеличиваться не будет.

Левередж – экономический рычаг для увеличения собственного капитала.