15)Действительный, валовой и чистый операционный доходы.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100% - ном использовании всех мощностей, без учета возможных потерь и расходов.
ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: ПВД=S*А* n, где: S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;
А - арендная ставка за 1 м2оцениваемого объекта.
Действительный валовой доход (ДВД) – равен ПВД минус потери от недоиспользования, недосбор платежей плюс прочие виды доходов. ДВД=ПВД-Потери+Прочие доходы (прочие доходы-доходы, которые связаны с основным производством).
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход минус операционные расходы (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений). ЧОД=ДВД-ОР
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
16)Методы определения коэффициента капитализации. Рыночный подход.
Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Методы определения коэфицента капитализации:
Метод рыночной выжимки
Метод кумулятивного построения
Метод учета возможных капитальных затрат
Техника инвестиционной группы:
Метод связных инвестиции
Метод физических составляющих
Метод Эллвуда
Р
ыночный
метод (метод выжимки) заключается в
сравнении рыночной информации полученной
по аналогам о ценах купли- продажи и
годовой доходности. В качестве итогового
значения – коэфицент капитализации,
в рамках данного метода берется среднее
арифметическое значение.
Величина коэфицента капитализации отражает масштабы возможного риска связанного с операциями на рынке недвижимости и деятельностью данного объекта недвижимости
17)Метод покрытия долга для определения коэффициента капитализации.
Метод применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.
Ro=m*Rm*DCR.
DCR – коэффициент покрытия долга , Rm-коэффициент капитализации.
DCR=DS/ЧОД.
DS – величина ежегодного обслуживания долга
M=Vm/V
m – коэффициент ипотечной задолжности, Vm-заемные средства, V-общий капитал.
Rm=DS/Vm
Rm- ипотечная постоянная или ставка капитализации заемных средств
Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий и когда присутствуют заемные средства.
18)Определение коэффициента капитализации методом суммирования (Кумулятивный).
Метод кумулятивного построения - способ расчета ставки капитализации, при котором к безрисковой ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.
Метод кумулятивного построения предусматривает построение %ой ставки с использованием безрисковой стаки в качестве базовой. Под безрисковой ставкой доходности понимают ставку на высоколиквидные активы, т.е. такие активы, в которые вложения денежных средств осуществляются без какого-либо риска не возврата.
К безрисковой ставке добавляются поправки, которые отражают отличие доходных потоков в высоколиквидном бизнесе и потоками доходов от недвижимости.
Обычно добавляют поправки: за риск; За низкую ликвидность; За инвестиционный менеджмент; На прогнозируемое изменение стоимости недвижимости.
R= Rбр+Vр + Vнл + Vим + Vвк.
Rбр- Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным правительственным облигациям на мировом рынке. В России риск инвестирования капитала выше. Поэтому добавляют поправку за риск вложения капитала в конкретную страну. Поэтому чаще в качестве безрисковой ставки берут доходность по ОФЗ (общефедеральные займы) или ВЭБ (внешэкономбанк).
Vр – Поправка, учитывающая возможность, случайной потери потребительской стоимости объекта. Обычно принимается равной размеру страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.
Vнл- учитывается невозможность немедленного возврата
инвестиций, вложенных в объект. Может быть принята равной долларовой инфляции за средний период времени, потребный для продажи недвижимости.
Vим – Управление инвестициями сопровождается
рисками и является сложным процессом.
Чем больше риска и чем более сложно управление, тем больше поправка за инвестиционный менеджмент.
Vвк– Поправка, учитывающая возмещение основного капитала. Добавляется и в других способах определения коэффициента капитализации, если прогнозируется изменение стоимости капитала.
R= Y+ OFF=Y+Vвк
Vвк= sff(i,n) – аннуитетное возмещение капитала.
(или R(км)= i(безр) + i(ликв) + i(упр) + i(объекта)).