11)Аннуитет и амортизация.

Аннуитет – серия равновеликих платежей, отстоящих один от другого на один и тот же промежуток времени.

Обычный аннуитет – аннуитет, при котором платежи осуществляются в конце каждого периода начисления процентов. PV=PMT*(((1-1/(1+i)^n)/i).

Авансовый аннуитет – аннуитет, при котором платежи осуществляются в начале каждого периода начисления процентов. PV=PMT*(1+((1-1/(1+i)^n)/i).

Амортизационные платежи – регулярные равномерные платежи в счет погашения кредита.

PMT=PV*(i/((1-1/(1+i)^n)).

Определяется величина равномерных равновеликих платежей, которые необходимо осуществлять, чтобы к концу срока иметь на счету заданную сумму денег.

Аннуитет - ежегодная сумма, уплачиваемая заемщиком для погашения долга, предназначенная для амортизации займа и процентов по нему.

Амортизация - в широком смысле - бухгалтерская и налоговая концепции, используемые для оценки потери величины стоимости активов с течением времени.

Амортизация - в узком смысле - списание балансовой стоимости основных фондов.

12)Накопление единицы за период. Фонд возмещения.

Ф онд возмещения. Определяется величина равномерных равновеликих платежей, которые необходимо осуществлять, чтобы к концу срока иметь на счету заданную сумму денег.

Данная функция обратна функции накопления единицы за период. Фактор фонда возмещения показывает аннуитетный платеж, который необходимо депонировать под заданный процент в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов получить искомую сумму.

Будущая стоимость аннуитета.Накопление единицы за период.Определяется будущая стоимость серии равномерных равновеликих платежей.Позволяет вычислить какой по истечению всего установл.срока будет ст-ть серий равных сумм(платежей),выплачиваемых в конце или в начале каждого из периодических интервалов.

FV=PMT*((1+i)n-1/i))

Будущая стоимость авансового аннуитета.Поскольку при авансовых начислениях 1-ый платеж происходит прямо сейчас,то при определ.тек.ст-ти не дисконтируется 1-ый платеж,т.к. на текущей момент времени он остается неизменным.

==

13)Соотношение между базовыми функциями сложного % .

Функция сложного %	Обратная функция
1)Накопленная сумма единицы(будущая стоимость единицы) FV=PV(1+i)”n	2)Текущая стоимость единицы(реверсия) PV=FV(1/(1+i)”n)
3)Текущая ст-ть текущего аннуитета PV=PMT*(1-1/(1+i)”n)/i	4)Взнос на амортизацию единицы PMT=PV*i/(1-1/(1+i)”n)
5)Будущая ст-ть текущ.аннуитета(накопление ед.за период) FV=PMT*(1+i)”n-1 / i	6)Фактор фонда возмещения PMT=FV* i / ((1+i)”n-1)

14)Доходный метод. Прямая капитализация и метод дисконтирования.

При использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов за период владения. Затем производится пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

Прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения, которая также приводится к текущему моменту времени. Т.е. подсчитывается величина реверсии.

На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость, т.е. капитализируются. Капитализация – это процесс пересчета потока будущих доходов за год в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются:

• Сумма будущих доходов

• Период времени в котором прогнозируются доходы.

Достоинства и недостатки доходного метода:

-Доходный метод отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости. Стоимость недвижимости определяется с учетом ожидаемых будущих доходов.

-Основное преимущество доходного метода состоит в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода. Это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

-Основным недостатком метода является то, что в отличие от других подходов основан на прогнозных данных.

Основные принципы доходного метода:

-Ожидание.Осн.принцип при доходном методе.Используется при прогнозировании потока доходов,ценообразующих факторов.

-Замещение.Исп-ся при вычислении некоторых параметров по характеристикам объектов-аналогов и анализе альтернативных вариантов использования собствен.

-Спрос и предложение.Прогноз спроса и предложения влияет на стоимость нед-ти,аренд.платежи и следовательно доход.

-Принцип вклада.Используется при анализе объекта нед-ти.

Методы капитализации доходов:

П рямая капитализация.

V – определяемая стоимость объекта недвижимости.

ЧОД – чистый операционный доход. Периодический доход за год.

R – коэффициент капитализации. Это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой стоимости.

Используется , если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы.

М етод дисконтированного денежного потока.

Используется, если изменения доходов прогнозируются значительными. Изменения носят нерегулярный характер.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.